今年對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，注定是個多事之秋。
截至8月7日，據(jù)Wind統(tǒng)計，約100家上市地產(chǎn)公司正在進(jìn)行或已完成并購，并購資產(chǎn)價值總額超過500億元，平均每個月有14家公司的股權(quán)易主。而并購標(biāo)的多是中小型房企，或“非房企”上市公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
地產(chǎn)行業(yè)龍頭萬科今年上半年耗資約19億元收購了19家地產(chǎn)公司，平均每個月收購三家。在8月6日公布的2013半年報中顯示，其中5家開始盈利。
行業(yè)加速洗牌，就有人不得不離場。今年上半年，萬方地產(chǎn)、天倫置業(yè)、湖北金環(huán)、萬好萬家、綠景地產(chǎn)等逐步吐出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會預(yù)計，未來3年內(nèi)至少有30%的內(nèi)地房企被淘汰，企業(yè)總數(shù)將由目前約5萬家減至3 .5萬家。
業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷新一輪的市場大洗牌運動。
行業(yè)龍頭競爭加劇集中度提升
截至8月7日，據(jù)21世紀(jì)網(wǎng)不完全統(tǒng)計，中海、萬科、碧桂園等37家上市房企發(fā)布半年報，其中36家增利，1家虧損。
從排名靠前的企業(yè)來看，主流地產(chǎn)商的營收差距在縮小。
萬科半年報顯示，今年上半年實現(xiàn)營收413.9億元，同比增長34.7%，實現(xiàn)凈利潤45.6億元，同比增長22.3%。中海地產(chǎn)半年報顯示，上半年公司營業(yè)額上升27.3%，至321.9億港元，折合人民幣約260億元人民幣。這一水平與萬科相比，仍有150多億元的差距。
近日，中海地產(chǎn)完成資產(chǎn)注入，其大股東中建控股擬將旗下三家公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入。中建控股2012年地產(chǎn)業(yè)務(wù)總銷售額為210億元，而中海今年上半年銷售額達(dá)到645億元，業(yè)內(nèi)人士稱，中海將借此舉超過綠地，直接威脅“一哥”萬科地位。
值得注意的是，去年中海地產(chǎn)營收僅為萬科的一半。同時，今年上半年中海地產(chǎn)的凈利潤同比上升31.6%至110.32億港元(約為80億元)，超過萬科30多億元。此外，中海地產(chǎn)的凈負(fù)債率僅為14.9%。
萬科則通過收購，降低拿地成本。今年上半年收購的19家地產(chǎn)公司當(dāng)中，多位于北京、深圳、鄭州、長沙等地價高企或增速較快增長的城市。
面對中海急進(jìn)，萬科集團(tuán)總裁郁亮在8月7日的媒體見面會上坦言，“面臨很強的危機感，萬科以‘冬天策略’作為長期運營的模式。”
房企銷售金額也在不斷集中于龍頭房企。據(jù)相關(guān)機構(gòu)研究統(tǒng)計，2013年上半年，在上榜企業(yè)銷售金額集中度方面，全國TOP10企業(yè)市場份額為15.21%，與2012年同期相比基本持平，與2012年全年相比，增加了2.45個百分點，龍頭品牌房企的金額集中度繼續(xù)維持高位。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，中國前十大標(biāo)桿房企市場占有率正在逐年提高，從2009年的3.8%提升至2013年上半年的6.6%;其中，萬科以2.51%的市場占有率穩(wěn)居第一位。此外，今年上半年的13個城市熱銷樓盤項目中，有70個項目屬于十家標(biāo)桿房企，占比達(dá)到18%;其中，保利、萬科分別以23個和22個項目位居前列。
中小房企面臨轉(zhuǎn)型陣痛
今年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)以每個月14家房企被并購的速度加速洗牌。
據(jù)Wind統(tǒng)計，截至8月7日，共有約100家房企的項目參與并購，交易總額達(dá)到500多億元，平均每個項目4億元。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，繼2011年上千家房企因資質(zhì)原因從樓市“消失”以來，房地產(chǎn)市場將經(jīng)歷新一輪的市場大洗牌。他進(jìn)一步解釋，由于暴利時代的終結(jié)，企業(yè)凈利潤率持續(xù)下滑，2013年第一季度上市房企的凈利潤率已經(jīng)下滑至13%左右，利潤率下滑導(dǎo)致成本控制能力較弱的企業(yè)在當(dāng)前調(diào)控市場背景下沒有辦法生存，市場在這個階段進(jìn)行并購、洗牌也勢在必然。
郁亮表示，現(xiàn)在主要發(fā)展商利潤率都在下降。以萬科為例，今年上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為23.8%，同比下降2.7個百分點，凈利率為14.1%，同比下降0.1個百分點。
行業(yè)并購的同時，不少企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型陣痛。
今年上半年，多家房企考慮逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。先是萬方地產(chǎn)變更為“萬方發(fā)展”，行業(yè)類別由“房地產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;批發(fā)業(yè)”。此外，盛高置地、萬好萬家、綠景地產(chǎn)、天倫置業(yè)、湖北金環(huán)、上海新梅等公司宣布逐步退出房地產(chǎn)業(yè)。
而更多中小型房企在業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)型的道路上求索。例如萬通地產(chǎn)，今年上半年,公司實現(xiàn)營業(yè)收入7.1億元，同比增長11.82%;營業(yè)利潤1.3億元，同比增長64.04%;歸屬母公司所有者凈利潤1.2億元，同比增長484.55%。期內(nèi)公司銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金流入為7.49億元,同比下降57.25%。
目前公司在北京、天津、杭州、上海都已擁有萬通中心，由于公司向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步提升。今年上半年萬通地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到65.29%，剔除預(yù)收賬款后的凈負(fù)債率為46.05%，同比提高6.05個百分點，長期資金壓力加大。
近日發(fā)布再融資公告的宋都股份也將調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大剛需類產(chǎn)品的份額。
宋都股份的定增預(yù)案中顯示，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展所帶來的住房剛性需求將成為房地產(chǎn)市場未來的長期主要需求。公司針對這一市場變化，積極調(diào)整產(chǎn)品開發(fā)策略，提高90平米以下普通商品住房項目開發(fā)力度。
宋都股份表示，截至2013年6月30日，公司資產(chǎn)負(fù)債率為77.61%，此次定增將有利于提高公司凈資產(chǎn)規(guī)模和償債能力，降低公司資產(chǎn)負(fù)債率和財務(wù)風(fēng)險。
一位杭州地產(chǎn)人士對21世紀(jì)網(wǎng)表示，宋都股份定增融資額度不超過15億元，在杭州僅是一塊普通地塊的價格，但是對于中小型房企來說，還是能夠緩解資金鏈緊張的問題，目前民營房企的資金來源十分有限，尤其是銀行難以貸款。
張宏偉稱，銀行收緊對開發(fā)企業(yè)的貸款，尤其是收緊對于中小開發(fā)企業(yè)的貸款，導(dǎo)致中小開發(fā)企業(yè)生存環(huán)境步履維艱。他認(rèn)為，在大型房企主導(dǎo)未來市場格局發(fā)展變化的當(dāng)前市場，如果中小企業(yè)沒有辦法解決融資問題，銷售環(huán)節(jié)也沒有辦法突圍的話，這些企業(yè)也許會在市場調(diào)控周期大浪潮中被淹沒，整個房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌有可能會加速。（張佳 ）
