8月7日，宋都股份（600077.SH）公布再融資方案，準備募資不超過15億元，用于南京南郡國際花園項目、杭州東郡國際三期項目以及補充流動資金，兩個項目都是普通商品房住宅。
平安證券表示，如果該方案獲批，則意味著對房地產企業(yè)再融資的全面放開。
多位地產、信托業(yè)人士向記者表示，若地產股再融資放開，首先受到沖擊的將是規(guī)模不小的地產信托業(yè)務。
根據中國信托行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，截至2013年二季度末，房地產信托規(guī)模余額達到8118.63億元，比2012年底的6880.69億元，迅速增長17.99%。
“粗略估算上市房企的信托融資規(guī)模，約占地產信托的50%。”上海一位信托業(yè)人士向記者表示，沖擊會通過兩個步驟來實現(xiàn)，首先地產信托的融資成本會下降；隨后是規(guī)模的減少。
融資成本降至15%
在前兩三年房地產市場紅火時，地產信托曾是信托公司最賺錢的業(yè)務之一。一般而言，被動型房地產信托，其報酬率也可在2%左右，如果屬于信托公司的主動管理型，其報酬率甚至可達到3%-4%左右。
“因為只有開發(fā)商才能承受較高的融資成本。”8月7日，北京一家上市房企人士向記者表示，如果股票市場再融資全面放開，首先會對信托資金成本造成沖擊。
記者了解到，此前上市地產公司的信托融資成本基本在12%-24%的范圍，根據每家公司、項目的條件不同有所差異。比如質地不錯的項目，且信托公司與該公司長期合作，在資金不是很緊張時，12%-15%的成本都能融到資金；但如果上市房企急需資金，超過20%的融資成本也比比皆是。
上海一位地產基金人士認可這一判斷。“最近，我們也在向投資者強調，今后大家可能要接受地產融資的產品收益往下走的局面。”他說，從目前行業(yè)的最新動態(tài)看，包括中小型房企的綜合融資成本也開始從此前的17%-20%左右，開始下降至15%的水平。
究其原因，一是再融資如果全面放開，市場對地產現(xiàn)金流的擔憂會進一步減少；二是上半年樓市回暖，也降低了開發(fā)商的融資風險溢價。
此外，地產信托類產品的發(fā)行規(guī)模也會受到影響。“對信托資金需求減少是必然的，但目前具體比例還不好判斷。”上述地產公司人士表示，未來地產信托只有將其優(yōu)點進一步發(fā)揮才能爭奪份額。
比如信托資金在期限、條件要求以及方式等方面都非常靈活。對于不符合信托貸款要求的前期項目，信托公司甚至采用通過“假股權，真?zhèn)鶛?rdquo;，然后通過開發(fā)商回購退出模式提供資金。
另外，上述地產基金人士分析，未來地產信托融資類的產品可能會向地產基金的模式轉變，將地產項目的債權融資方式，演變成“股權+債權”的合作方式來提高產品的收益率。“（設計成）純債權融資的產品。因為目前地產信托產品給投資者的年化收益率在9%-12%的范圍，在眾多產品中屬高收益類型，但隨著房企的綜合融資成本下降，未來信托的預期收益也會走低，對高凈值投資者會逐漸失去吸引力。
上市房企融資占地產信托50%
宋都股份表示，上述兩個項目屬于中小套型剛性需求普通商品住房項目，符合國家相關政策和發(fā)展方向。8月2日，新湖中寶（600208.SH）也公布了再融資預案，打算募集不超過55億元，用于在上海普陀區(qū)及閘北區(qū)的棚戶區(qū)改造項目。
另外，從8月7日起，招商地產（000024.SZ）開始停牌籌劃發(fā)行股份購買資產事項；冠城大通（600067.SH）也公布不超過18億元的可轉換公司債券預案，用于南京萬盛世紀新城項目。還有多家上市房企近日也紛紛停牌謀劃重大事項，但未披露具體細節(jié)。
“再融資一旦放開，信托公司的上市房企業(yè)務肯定會受到不小影響。”上述信托業(yè)人士向記者表示。從近三年的地產信托規(guī)模暴增看，這種擔憂不無道理。
2010年以來，為配合房地產調控，上市房企提出的再融資、重組等申請方案，都未獲批準。這一措施助長了地產信托規(guī)模的突飛猛進。當年一季度末，房地產信托的規(guī)模余額為2351.29億元，占信托也規(guī)模余額的比例為10.64%。但到2010年底，地產信托的規(guī)模將近翻番，達到4323.68億元，占比也提升至14.95%。
地產信托的突飛猛進在2011年三季度末達到顛峰，規(guī)模已達到6797.69億元，規(guī)模占比也提高至17.24%。另外從2010年一季度末至2011年三季度末，地產信托的規(guī)模增速達到1.89倍，而同期信托資產規(guī)模增速僅為73%。
上述信托人士表示，雖然上市開發(fā)商只有140多家，但它們通過信托融資的規(guī)模比較大，粗略統(tǒng)計起碼占地產信托規(guī)模50%以上。
“比如大型上市房企信托融資規(guī)模起碼在10億元以上，而中小開發(fā)商因實力較弱，信托也不敢多合作，每家1億-2億元的融資就不錯。”他補充說。
不過，就在地產信托經歷了井噴式增長后，監(jiān)管層加大了對房地產信托的監(jiān)控。2011年四季度末，地產信托規(guī)模占比應聲降至14.83%，在隨后的2012年、2013年，該業(yè)務轉入“保兌付”的攻堅戰(zhàn)。此后隨著政信合作業(yè)務的爆發(fā)等因素影響，地產在信托資產中的占比從17.24%的巔峰，逐步下降至2013年二季度末的9.12%。
雖然占比下降，但是地產信托規(guī)模經歷2012年暫時低迷后，在2013年一季度重拾升勢，規(guī)模增至7701.79億元，二季度末達到8118.63億元，比2012年底增長了17.99%。
