進(jìn)入2013年，廣州房?jī)r(jià)仿佛“打了雞血”般一騎絕塵，居高不下，上半年同比上漲18%，儼然已重演2007年(18.17%)、2006年(24%)、2009年(35%)、2010年(38%)的瘋狂局面。
對(duì)廣州這個(gè)曾經(jīng)自詡房?jī)r(jià)“價(jià)格洼地”的一線城市而言，補(bǔ)漲行情的真實(shí)上演充盈了地方和開(kāi)發(fā)商的錢(qián)袋子。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，面對(duì)越調(diào)越漲的“魔圈”，下半年將出新一輪樓市調(diào)控。不過(guò)，筆者認(rèn)為，根據(jù)廣州上半年GDP增長(zhǎng)12.4%、財(cái)政收入增長(zhǎng)17.2%及地方負(fù)債2400億三項(xiàng)指標(biāo)看，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)和增長(zhǎng)的火車頭，財(cái)政來(lái)源的重要渠道，償還地方債的最關(guān)鍵資金。即使面臨房?jī)r(jià)失控、官員問(wèn)責(zé)，樓市調(diào)控再出重拳與否，決策已勢(shì)成騎虎。而中央房地產(chǎn)調(diào)控360度轉(zhuǎn)彎也放松了房?jī)r(jià)控制緊箍咒，下半年廣州房?jī)r(jià)將呈穩(wěn)中上升趨勢(shì)，即漲幅自7月份會(huì)開(kāi)始回落，年底見(jiàn)底。
自今年3月底開(kāi)始，廣州樓市調(diào)控不斷加碼，試圖遏止房?jī)r(jià)越調(diào)越漲“魔圈”，完成國(guó)務(wù)院調(diào)控房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。為控制房?jī)r(jià)，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限簽、限外……“十八般武藝”都使出來(lái)，怎料房?jī)r(jià)變本加厲地反彈。2013年上半年廣州房?jī)r(jià)同比上漲18%，儼然已重演2007年(18.17%)、2006年(24%)、2009年(35%)、2010年(38%)的瘋狂局面。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1-6月份，廣州新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅分別為4.7%、8.2%、11.2%、13.7%、15.5%和16.5%，六個(gè)月中有五個(gè)月漲幅位居全國(guó)第一。
按“新國(guó)五條”規(guī)定及各省市發(fā)布的控制目標(biāo)，北京、上海兩個(gè)城市為“保持穩(wěn)定”，廣州等33個(gè)城市為“房?jī)r(jià)增幅不超過(guò)當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖朐龇?rdquo;。2013年上半年廣州房?jī)r(jià)如此漲幅，房?jī)r(jià)已全面失控，壓根無(wú)法完成全年調(diào)控目標(biāo)7.5%———如果按照這一目標(biāo)，那么下半年的增長(zhǎng)空間將是-10.5%。緊跟著7月份的數(shù)據(jù)更是讓人側(cè)目：據(jù)數(shù)據(jù)顯示，7月廣州房?jī)r(jià)環(huán)比上漲2.13%，位居全國(guó)第二；同比上漲22.56%，領(lǐng)漲全國(guó)之首，是今年以來(lái)樓價(jià)漲得最快的一個(gè)月。
據(jù)稱，6月份住建部派員約談事件之后，7月18日廣州市房管局悄悄召開(kāi)一場(chǎng)官員、專家、學(xué)者的“閉門(mén)會(huì)議”，商討樓市調(diào)控形勢(shì)與對(duì)策。這不僅讓部分人有下半年將出新一輪樓市調(diào)控的猜測(cè)論調(diào)。不過(guò)，筆者認(rèn)為，根據(jù)廣州上半年GDP增長(zhǎng)12.4%、財(cái)政收入增長(zhǎng)17.2%及地方負(fù)債2400億三項(xiàng)指標(biāo)看，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)和增長(zhǎng)的火車頭，也是財(cái)政來(lái)源的重要渠道，貢獻(xiàn)稅收收入的最主要產(chǎn)業(yè)，土地出讓金是償還地方債的最關(guān)鍵資金。毫無(wú)疑問(wèn)，即使面臨房?jī)r(jià)失控、官員問(wèn)責(zé)，樓市調(diào)控再出重拳與否，決策已勢(shì)成騎虎。
為什么廣州調(diào)控如此猛烈，房?jī)r(jià)依然按不��？一是自去年6月開(kāi)始到今年上半年，廣州房?jī)r(jià)持續(xù)處于上漲態(tài)勢(shì)，今年上半年延續(xù)去年下半年樓市火熱行情。二是廣州平均基價(jià)一直比北京、上海、深圳低，現(xiàn)在平均基價(jià)開(kāi)始大幅度補(bǔ)漲。三是今年上半年廣州地價(jià)上漲過(guò)快，建安成本大幅度提高，此外房企融資環(huán)境與資金鏈比去年同期好，商品房庫(kù)存下降，房企不缺錢(qián)。四是限價(jià)、限網(wǎng)、限簽的行政管制手段，影響了市場(chǎng)供應(yīng)與新增上市量，導(dǎo)致供小于求的局面下，房?jī)r(jià)逆市上漲。五是廣州市新城規(guī)劃的實(shí)施及新增廣州人口，市場(chǎng)剛需旺盛，而市政基礎(chǔ)設(shè)施與商業(yè)、交通、生活、醫(yī)療、教育等配套的完善，更加吸引外地人來(lái)廣州工作的需求，同時(shí)廣州經(jīng)濟(jì)上半年穩(wěn)定增長(zhǎng)，為房?jī)r(jià)上漲提供了基礎(chǔ)條件。
盡管廣州房?jī)r(jià)漲幅“爆表”，但下半年出新“狠招”壓房?jī)r(jià)也是不太可能。一邊是房?jī)r(jià)失控，官員面臨問(wèn)責(zé)；一邊是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力與財(cái)政收入任務(wù)，下半年廣州樓市調(diào)控再出重拳與否已勢(shì)成騎虎。筆者認(rèn)為，從廣州樓市均價(jià)基數(shù)低與拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及增加財(cái)政收入等容忍房?jī)r(jià)上漲的可能性因素看，“閉門(mén)會(huì)議”新政討論的“殺手锏”政策顯然難以實(shí)施。廣州房?jī)r(jià)控制目標(biāo)上有三重壓力，一是保經(jīng)濟(jì)，二是地方債壓力，三是完成土地供應(yīng)計(jì)劃。而中央房地產(chǎn)調(diào)控360度轉(zhuǎn)彎也放松了房?jī)r(jià)控制緊箍咒，今后地方政府完成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)任務(wù)就可以，不用擔(dān)心房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是否完成。
從供求與房企資金及調(diào)控等市場(chǎng)預(yù)期看，下半年廣州房?jī)r(jià)將依然穩(wěn)中有升。今年上半年，廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金995.04億元，同比上升48.7%，個(gè)人房貸資金占貸款總量的58.1%，該比重較2012年同期提升7.8%。房企不差錢(qián)，同時(shí)市場(chǎng)尋求旺盛。今年上半年廣州市十區(qū)商品住宅供應(yīng)量?jī)H300萬(wàn)平方米，而成交量達(dá)344萬(wàn)平方米，同期消化率為115%，供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)造成了房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。而房地產(chǎn)再融資開(kāi)閘，市場(chǎng)資金層面寬松，房?jī)r(jià)難下降。筆者預(yù)計(jì)，下半年廣州房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)上半年暴漲，但也不會(huì)出現(xiàn)暴跌，而是呈現(xiàn)穩(wěn)中上升趨勢(shì)，即漲幅自7月份開(kāi)始會(huì)回落，年底見(jiàn)底。
因此，下半年廣州樓市調(diào)控主要是繼續(xù)抑制需求與加大供應(yīng)作為主要方向。一是完善住房供應(yīng)體系，增加住宅用地與保障房土地配建及新房、保障房上市。二是加強(qiáng)土地供應(yīng)機(jī)制力度，清理土地閑置，通過(guò)執(zhí)行土地閑置費(fèi)20%與縮短開(kāi)工、完工時(shí)間，逼出新增土地與新房上市時(shí)間，加大市場(chǎng)供應(yīng)。三是改革土地價(jià)格機(jī)制，限地價(jià)，通過(guò)最高限價(jià)按照土地出讓起始價(jià)格的145%設(shè)定，限制地價(jià)上漲。四是限貸、限購(gòu)、限價(jià)、限網(wǎng)簽、限售政策不放松，如房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，則擴(kuò)大區(qū)域與樓盤(pán)。而中央目前提出的建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，才是走出“屢高屢調(diào)”歷史怪圈的治本之策。（謝逸楓 ）
