歸根到底，樓價(jià)必須反映老百姓的收入，香港樓價(jià)升幅比不上內(nèi)地一線城市及新加坡，最根本的原因就是老百姓的收入增幅最差，最慢，最少。
2010年11月，特區(qū)政府第一次推出特別印花稅（SSD），2011年樓價(jià)下跌，但人人都知，當(dāng)時(shí)樓價(jià)下跌不是因?yàn)樘貏e印花稅，而是歐債危機(jī)，情況與2008年的金融海嘯一樣。因此，可以說，過去5年，樓價(jià)并不是如一些人所說的只升不跌，而任何國際性的金融危機(jī)，都足以壓下香港樓價(jià)。從自由市場的角度來看，樓價(jià)升升跌跌，有其一定的市場規(guī)律，政府實(shí)際上不需要干預(yù)，買樓機(jī)會也經(jīng)常發(fā)生。至少在過去5年，樓價(jià)就出現(xiàn)過兩次較顯著的跌幅，只不過，大部分人在樓價(jià)下跌時(shí)都不敢買樓，然后在樓價(jià)上升時(shí)就站出來爭吵，逼政府打壓樓價(jià)。
不單是香港，內(nèi)地也一樣，多年來，中央政府三令五申，不斷地說要打壓樓價(jià)，更推出非常多的打壓措施，甚至限制自由買樓。結(jié)果呢？一線及二線的大城市樓價(jià)仍不斷創(chuàng)新高，三線、四線小城市空置樓房一大堆，供過于求，賣不出去，地產(chǎn)發(fā)展商破產(chǎn)，新樓盤建到一半停了工。
星人均收入大幅拋離港
被視為香港最強(qiáng)有力競爭者的新加坡，情況也差不多，過去幾年，政府也是不斷推出打壓樓價(jià)措施。去年11月，香港特區(qū)政府第二次推出的打壓樓價(jià)的措施，也是參考新加坡政府之前推出的措施。
論樓價(jià)暴漲，香港樓價(jià)上漲的速度仍遠(yuǎn)不及內(nèi)地一線城市。改革開放初期，20多年前，深圳一套房只需港幣10多萬元，是香港公屋居民想當(dāng)業(yè)主的理想置業(yè)地區(qū)。今日，蛇口新盤開價(jià)，呎價(jià)1萬元港幣比其對岸的香港天水圍的樓價(jià)高了足足一倍有馀，上海更不用說，一般估計(jì)，到2020年時(shí)，上海平均樓價(jià)應(yīng)該已超越香港。
歸根到底，樓價(jià)必須反映老百姓的收入，香港樓價(jià)升幅比不上內(nèi)地一線城市及新加坡，最根本的原因就是老百姓的收入增幅最差，最慢，最少。
今日，新加坡人均收入比香港人均收入多了接近一倍，新加坡在過去幾十年，人均收入一直落后于香港。但過去10年，新加坡發(fā)展迅速，而香港仍然忙于內(nèi)斗，停滯不前，被新加坡迅速追上，并被大幅度地拋離。今日，香港人在大吵大鬧，說自己買不起樓，但為什么香港人不問一問，為什么自己的收入不會大幅增加。今日，新加坡樓價(jià)搶貴，是因?yàn)樵絹碓蕉嘈录悠氯俗哉J(rèn)自己賺的錢多了，想搬到被公認(rèn)為身份象徵的私人公寓、洋房而引起的。30年前，新加坡幾乎全民居住于政府興建的公共房屋，當(dāng)時(shí)私宅只佔(zhàn)全國住宅量的10%。今日，這個(gè)比例已上升到15%，升幅是50%，新加坡有錢的人口多了足足50%。在新加坡，住私人公寓的確是身份的象徵，一些住在私人公寓的人甚至?xí)䦟⒆约旱淖≌刂酚≡诿�，目的是讓其他人知道他是住在高人一等的私人公寓。是的，你或許會取笑這些人的虛榮心，但就靠著這股虛榮心，這批人打拼，拼搏出他們的財(cái)富。今日的香港呢？傳媒努力地渲染仇富之心，發(fā)達(dá)有罪，罷工工人高舉“階級斗爭”的大旗。很多年前的香港，即粵語殘片年代，香港人也是拼搏的，“鬼叫你窮，頂硬上”也是精彩的電影劇本的對白，今日的香港人是要求政府發(fā)更多的錢資助領(lǐng)取綜援的人，也可以如其他中產(chǎn)家庭一樣，每年到海外旅游，人人要求平等，人人不思上進(jìn)，人人要分餅，人人不造餅。
今日香港人要求政府打壓樓價(jià)，壓至他們買得起的水平，但當(dāng)香港樓價(jià)真的跌至他們買得起的水平時(shí)，50萬人上街抗議了，原因很簡單，不論政府如何打壓樓價(jià)都不可能跌至全民買得起的水平，只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)大蕭條時(shí)，你失業(yè)、我失業(yè)、老闆破產(chǎn)、業(yè)主燒炭時(shí)，樓價(jià)才可能跌至人人“買得起”的水平。但多少人到那時(shí)還有膽買樓？還有馀錢買樓？今日買樓，明日失去工作，飯碗打破了，如何供樓？
單靠辣招難幫市民上車
2010年11月，香港特區(qū)政府第一次推出打壓樓價(jià)的特別印花稅（SSD）。2012年11月，再推出買家印花稅（BSD）及加強(qiáng)版的SSD，今年2月，更進(jìn)一步推出雙倍印花稅（DSD）。目前，樓價(jià)不再上升了，從今年二月至今，樓價(jià)窄幅上落，打壓措施見效了。但幫了多少?zèng)]錢買樓的人買樓？沒有！樓市一片死寂，買樓的人不見了，地產(chǎn)代理一次又一次地游行示威，因?yàn)樗麄兛鞗]飯開了，如果樓價(jià)下跌而沒人買樓，樓價(jià)下跌對誰有益？
樓價(jià)何去何從？我仍然堅(jiān)持我的分析：只有香港面對經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，樓價(jià)才會大幅下跌，政府的任何打壓措施最多只能造成今日的局面，即人人不買不賣，繼續(xù)觀望。美國聯(lián)邦儲備局正在放風(fēng)說要退市，也就是說要加息，大幅加息才是真正能打壓樓價(jià)的最重大因素。
不過，要記著的是，并不是一加息樓價(jià)就跌，只有在不斷加息、息率高到供樓者吃不消時(shí)，樓價(jià)才跌。因此，未買樓的人不要高興得太早，還有，當(dāng)樓價(jià)一進(jìn)入下跌的周期，你真的不知道樓價(jià)還要跌多少年才止跌！
作者為資深評論員，博士
