相比于新商品房市場(chǎng)的高調(diào)和熱烈，二手房市場(chǎng)一直被忽視著。然而，今年年初一則關(guān)于新國(guó)五條實(shí)施細(xì)則出臺(tái)的消息，瞬間把二手房市場(chǎng)推向了浪尖。交易量短時(shí)間內(nèi)暴增。購(gòu)房者、專家、媒體或市場(chǎng)這才忽然意識(shí)到，原來二手房市場(chǎng)也是如此蓬勃。那么鄭州的二手房市場(chǎng)目前狀況如何？記者進(jìn)行了調(diào)查。
【數(shù)據(jù)看市】
上半年鄭州二手房成交量?jī)r(jià)飆漲
2013年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)2012年的回暖走勢(shì)，行業(yè)投資環(huán)境好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)成交量攀升，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)普遍上漲。在此環(huán)境下，鄭州樓市也呈現(xiàn)出供銷兩旺的態(tài)勢(shì)，多項(xiàng)指標(biāo)刷新歷史新高。在各板塊中，二手房絕對(duì)可稱得上市場(chǎng)中的一匹“黑馬”。
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全市二手房交易面積328.69萬平方米，同比增長(zhǎng)196.79%；其中，二手住房交易面積320.97萬平方米，同比增長(zhǎng)198.80%。二手房交易均價(jià)為5175元/平方米，其中，二手住房交易均價(jià)為5105元/平方米。
市區(qū)二手房交易面積248.72萬平方米，同比增長(zhǎng)189.02%；其中，二手住房交易面積242.19萬平方米，同比增長(zhǎng)190.93%。二手房交易均價(jià)為6144元/平方米；其中，二手住房交易均價(jià)為6064元/平方米。
而在鄭州搜房網(wǎng)上，2013年8月6日公布的鄭州最新房?jī)r(jià)走勢(shì)圖顯示，截至2013年8月4日二手房評(píng)估均價(jià)9042元/平方米，環(huán)比上周上漲1.03%，環(huán)比上月上漲4.01%，同比去年上漲20.97%。在新國(guó)五條實(shí)施細(xì)則影響早已淡去的今天，二手房交易依然趨熱，足以說明市場(chǎng)越來越看好二手房。
【街頭調(diào)查】 九成以上受訪者愿選二手房
二手房的交易量與商品房銷售量的比例正在逐年增高，國(guó)內(nèi)有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年兩者之間的比重將超過20%。二手房市場(chǎng)交易量連續(xù)3年以接近100%的速度遞增。鄭州的二手房市場(chǎng)，同樣正一路高歌一路奔跑。
鄭州市民對(duì)二手房的認(rèn)可程度究竟怎樣？記者街頭隨機(jī)對(duì)40名市民做了調(diào)查。結(jié)果顯示，只要能滿足需求，93.3%的受調(diào)查者接受二手房，可見二手房已經(jīng)得到普通市民的充分認(rèn)可。
是什么原因促使二手房如此受人關(guān)注？受訪市民給出了多種理由，按照比重依次為價(jià)格便宜、小孩上學(xué)、有投資價(jià)值、以小換大、就業(yè)方便、適合養(yǎng)老等。
認(rèn)為二手房“價(jià)格更實(shí)惠，剛好可以接受”的受訪者占43%，可見價(jià)格仍然是眾多購(gòu)房者考慮最多的因素。約有32%的受訪者認(rèn)為“帶裝修，即搬即住”，這部分群體多為首次置業(yè)，手中資金比較緊張。10%的受訪者選擇“二手房無期房風(fēng)險(xiǎn)”，這部分調(diào)查者認(rèn)為新建商品房存在著許多不確定因素，特別是期房，有些甚至產(chǎn)權(quán)證都辦不下來，而購(gòu)買二手房就不存在這個(gè)問題。在調(diào)查中，有15%的人選擇“該地段沒有合適的商品房”，所以只好選二手房替代。這部分人多住在老城區(qū)，有較強(qiáng)烈的區(qū)域情結(jié)，舍不得離開生活多年的環(huán)境，卻又苦于買不到合適的商品房，只好李代桃僵。
【生存環(huán)境】 大中介繼續(xù)擴(kuò)張 小中介無奈關(guān)鋪
任何行業(yè)都不可避免競(jìng)爭(zhēng)，二手房中介市場(chǎng)亦是如此，且競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)已經(jīng)處在白熱化。競(jìng)爭(zhēng)的號(hào)角既已吹響，戰(zhàn)場(chǎng)便充滿殘酷。
采訪中，記者發(fā)現(xiàn)當(dāng)下中介市場(chǎng)呈現(xiàn)著“大中介繼續(xù)擴(kuò)張，小中介無奈關(guān)鋪”兩極分化的局面。面對(duì)“物競(jìng)天擇，適者生存”的形勢(shì)，鄭州的中介機(jī)構(gòu)正在日漸嚴(yán)厲的房產(chǎn)政策、充滿變數(shù)的市場(chǎng)環(huán)境、跌宕起伏的經(jīng)濟(jì)效益等多重考驗(yàn)下生存。
二手房交易是一場(chǎng)博弈的過程，賣家價(jià)格不低頭，買家便有權(quán)不青睞。而現(xiàn)今市場(chǎng)大部分投機(jī)的賣家如果不著急出售，便卡價(jià)不放。這樣極易造成成交量的萎靡，成為二手房扭轉(zhuǎn)局面的瓶頸。
去年整個(gè)二手房市場(chǎng)交易低迷，2012年鄭州一些中介機(jī)構(gòu)直營(yíng)門店數(shù)量相比2011年大幅減少，如二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)直營(yíng)門店數(shù)量從27家變?yōu)?家，宅急購(gòu)房產(chǎn)直營(yíng)門店數(shù)量從27家變?yōu)?家，新通商（美創(chuàng)）直營(yíng)門店從56家變?yōu)椴坏?0家……對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士曾提出，此時(shí)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)合理地評(píng)估房?jī)r(jià)，正確地引導(dǎo)業(yè)主對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，提出順應(yīng)市場(chǎng)需求的價(jià)格，并根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)向業(yè)主反饋信息，促進(jìn)交易的形成。
【評(píng)估未來】
資源優(yōu)勢(shì)明顯 二手房潛力無限
可以說，今年年初的新國(guó)五條實(shí)施細(xì)則讓二手房市場(chǎng)迸發(fā)了生機(jī)。在國(guó)內(nèi)各城市公布的上半年二手房市場(chǎng)交易情況顯示，幾乎各城市二手房市場(chǎng)交易都出現(xiàn)了爆棚。
上海，上半年，二手住宅共計(jì)成交164780套，同比去年上半年上漲121.5%。這一成交量已經(jīng)超越了2009年下半年的水平，成為有史以來上海二手住宅成交量最大的半年。同時(shí)，全市二手住宅與一手商品住宅的成交套數(shù)比高達(dá)3.3∶1，表明全市住宅市場(chǎng)的重心進(jìn)一步向二手市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。
對(duì)于后市，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)歷了3月的“透支”后，預(yù)計(jì)下半年鄭州二手房市場(chǎng)無論是成交量還是成交均價(jià)，都會(huì)處于相對(duì)穩(wěn)定階段。估計(jì)下半年的成交量很難超越上半年，成交均價(jià)可能會(huì)上漲，但漲幅不會(huì)大。
市場(chǎng)不斷在調(diào)控，二手房市場(chǎng)忽冷忽熱讓人看不透。而對(duì)于二手房市場(chǎng)未來潛力，鄭州市內(nèi)各大中介機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，經(jīng)紀(jì)行業(yè)在消費(fèi)者心目中的認(rèn)可度逐步提高，將完全激活整個(gè)二手房交易市場(chǎng)，另外消費(fèi)者的習(xí)慣改變也會(huì)為二手房市場(chǎng)帶來潛力。
在他們看來，十年前房地產(chǎn)中介門店無論是從業(yè)人員還是店面規(guī)模都無法和現(xiàn)在相比，那時(shí)消費(fèi)者買房子也意識(shí)不到中介機(jī)構(gòu)的作用，一般都是托熟人買，而現(xiàn)在二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展日漸成熟，越來越多的市民買房賣房都找中介。另外，當(dāng)時(shí)消費(fèi)者對(duì)于二手房的概念還是“舊房子”，但現(xiàn)在這種觀念已經(jīng)發(fā)生改變，比如“學(xué)區(qū)房”。目前學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格一直居高不下，特別是一些名校周邊的房源，供應(yīng)非常稀缺。新學(xué)區(qū)房數(shù)量不多，大多都為老舊的二手房，但是就是這些又老又舊的房子價(jià)格早已突破了萬元大關(guān)。再比如多層房源，由于現(xiàn)在新開發(fā)的樓盤都是高層，所以公攤面積小、容積率低的多層社區(qū)的二手房自然成了稀缺資源，非常受歡迎。
一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，二手房市場(chǎng)就越活躍，像一些發(fā)達(dá)國(guó)家，二手房的交易量是新房交易量的4倍，而北京直到2007年二手房和新房的交易量比例才達(dá)到1∶1。鄭州目前新房交易量高過二手房交易量，由此看來，鄭州二手房市場(chǎng)具有很大潛力。
