本報(bào)近日啟動(dòng)今年第二次樓價(jià)調(diào)查，調(diào)查今年7月份廣州日?qǐng)?bào)30大二手屋苑的最新成交價(jià)，并把結(jié)果與今年1月的樓價(jià)和4月份的放盤(pán)價(jià)進(jìn)行對(duì)比。
樓價(jià)調(diào)查顯示豪宅在旺市之下漲價(jià)能力遠(yuǎn)高普通樓盤(pán)，匯景新城以半年漲33.1%領(lǐng)漲全市，且7月份成交價(jià)比4月份的放盤(pán)價(jià)居然還再漲23%。下半年樓價(jià)會(huì)有何變化？記者采訪廣州市三大行的研究人士，大部分人對(duì)樓價(jià)都非�？春茫掳肽隄q幅可能不如上半年，但是在上了一個(gè)臺(tái)階的樓價(jià)仍然可以往上走，顯示市場(chǎng)需求依然強(qiáng)勁，交易量繼續(xù)活躍。
不知不覺(jué)，2013年已走過(guò)一半有多。上半年樓市無(wú)疑已打上新“國(guó)五條”末班車(chē)的印記，正是由于懸而未決的20%個(gè)稅，讓年初樓市瘋狂了一把。本報(bào)今年5月曾經(jīng)統(tǒng)計(jì)廣州日?qǐng)?bào)30大二手屋苑3月成交價(jià)環(huán)比1月的漲幅，并把當(dāng)時(shí)4月份的放盤(pán)價(jià)也曬出來(lái)，樓價(jià)在3月上了個(gè)臺(tái)階后不少業(yè)主依然“不心足”，叫價(jià)繼續(xù)瘋狂。隨后發(fā)生影響樓市的事件陸續(xù)有來(lái)，五六月拍出南洲路地王和白云區(qū)多塊超兩萬(wàn)地價(jià)的地塊，然后在6月底出現(xiàn)短暫的“錢(qián)荒”現(xiàn)象。為此，本報(bào)啟動(dòng)今年第二次樓價(jià)調(diào)查，調(diào)查今年7月份廣州日?qǐng)?bào)30大二手屋苑的最新成交價(jià)，并把結(jié)果與今年1月的樓價(jià)和4月的放盤(pán)價(jià)進(jìn)行對(duì)比。樓價(jià)調(diào)查顯示豪宅在旺市之下漲價(jià)能力遠(yuǎn)高普通樓盤(pán)，匯景新城以半年漲33.1%領(lǐng)漲全市，且7月份成交價(jià)比4月份的放盤(pán)價(jià)居然還再漲23%。
此外，把今年4月份放盤(pán)價(jià)與7月份成交價(jià)進(jìn)行對(duì)比顯示，今年“新政末班車(chē)”已經(jīng)極大透支了購(gòu)房者的承受能力，4月份的放盤(pán)價(jià)與7月份的成交價(jià)，30個(gè)樓盤(pán)中只有祈福新村、芳草園和匯景新城維持雙位數(shù)的正增長(zhǎng)率，大部分樓盤(pán)只是增長(zhǎng)5%左右，樓價(jià)變動(dòng)幅度溫和。值得留意的是，即使是海珠區(qū)5月底拍出樓面地價(jià)3.46萬(wàn)元/m2的新地王，該區(qū)域的樓價(jià)增長(zhǎng)仍未體現(xiàn)出來(lái)。房地產(chǎn)人士表示，7月份的成交價(jià)不少是在6月份促成，由于成交期離地王“誕生”時(shí)間相距非常近，地王消息仍未被市場(chǎng)所消化，故此地王對(duì)樓價(jià)推動(dòng)有可能在三、四季度才會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。
以往統(tǒng)計(jì)樓價(jià)升幅，各區(qū)域不同樓盤(pán)基本上呈現(xiàn)“普漲”，但今年1月份和7月份的同區(qū)域的不同樓盤(pán)樓價(jià)增幅體現(xiàn)不同特點(diǎn)，每個(gè)區(qū)域只有一個(gè)或者少數(shù)幾個(gè)樓盤(pán)維持雙位數(shù)的增長(zhǎng)，大部分維持單位數(shù)的增長(zhǎng)，拔尖的樓盤(pán)“異軍突起”補(bǔ)漲，主要是因?yàn)閮r(jià)值被低估，如金碧花園在海珠區(qū)眾多名盤(pán)中半年收獲大漲18%的成績(jī)，該樓盤(pán)價(jià)格與其他名盤(pán)差距甚大，今年上半年補(bǔ)漲勢(shì)頭猛。祈福新村也是一個(gè)例子，今年1月份番禺區(qū)大部分樓盤(pán)已經(jīng)到1.4萬(wàn)元/m2上下，但該盤(pán)仍在1.2萬(wàn)元/m2左右，結(jié)果半年下來(lái)該盤(pán)在番禺漲得最大，可見(jiàn)“洼地”盤(pán)在樓價(jià)上升期最容易獲得大漲。
二季度：限簽限售利好樓市
2013年第二季度，廣州一手樓市呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊降”的趨勢(shì)，按2013年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)來(lái)判斷，預(yù)計(jì)7~9月的新房預(yù)售審批將更加嚴(yán)格，限簽也會(huì)有所增強(qiáng)。滿(mǎn)堂紅市場(chǎng)研究部預(yù)計(jì)，從第二季度市場(chǎng)情況看，一手住宅限簽和限售，應(yīng)該會(huì)對(duì)二手住宅市場(chǎng)產(chǎn)生利好，二手市場(chǎng)也確實(shí)在短暫調(diào)整后出現(xiàn)小幅反彈。但由于6月下旬銀行出現(xiàn)“錢(qián)荒”，二手樓市前景不容樂(lè)觀。滿(mǎn)堂紅市場(chǎng)研究部對(duì)本公司在2013年上半年促成的二手住宅買(mǎi)賣(mài)交易按付款方式進(jìn)行分類(lèi)，發(fā)現(xiàn)第二季度貸款購(gòu)房比例超七成，比第一季度多出近4%。因近期銀行縮小首套房客戶(hù)的利率優(yōu)惠，且審批時(shí)間比第一季度要長(zhǎng)，故多數(shù)業(yè)主開(kāi)始要求經(jīng)紀(jì)人，只有在客戶(hù)一次性付款，才會(huì)在價(jià)格上有“商量”的空間。預(yù)計(jì)廣州樓市重新進(jìn)入“賣(mài)方市場(chǎng)”，小業(yè)主“反價(jià)”將成市場(chǎng)主調(diào)，不排除二手市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入窄幅調(diào)整階段，預(yù)計(jì)2013年第三季度全市二手住宅均價(jià)繼續(xù)在1.7萬(wàn)~1.8萬(wàn)元/m2之間振蕩。
下半年樓市分析：繼續(xù)看漲
合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌表示，2013年上半年二手買(mǎi)家入市意愿較高漲，二手樓市量?jī)r(jià)齊升，有幾方面的主因：
一、政策總體趨穩(wěn)，新“國(guó)五條”20%個(gè)稅政策未落地。經(jīng)過(guò)2011年和2012年近兩年來(lái)對(duì)政策負(fù)面效應(yīng)的消化，市場(chǎng)對(duì)政策的“抗藥性”增強(qiáng)，市場(chǎng)預(yù)期基本仍然以向好為主。在通脹預(yù)期下，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)樓市信心明顯恢復(fù)，入市意愿較為高漲。
二、是流動(dòng)性保持充裕。2013年上半年的貨幣流動(dòng)性總體較為寬裕。這也是2013年上半年二手樓市持續(xù)走旺的重要原因。
三、是地王的影響。2013年5、6月份，廣州“地王”或高價(jià)成交土地的現(xiàn)象頻現(xiàn)。這一方面提高市場(chǎng)預(yù)期，增強(qiáng)買(mǎi)家入市的意愿；另一方面，業(yè)主心態(tài)更為強(qiáng)硬，“地王”周邊板塊的業(yè)主心態(tài)更加強(qiáng)勢(shì)，如海珠區(qū)南洲板塊和白云區(qū)同和、白云大道板塊，業(yè)主叫價(jià)普漲5%~10%。
四、中心區(qū)一手新貨量少價(jià)高、戶(hù)型偏大。2013年二季度，中心區(qū)多個(gè)板塊一手新貨不多，價(jià)格居高、戶(hù)型偏大，一、二手價(jià)差拉大，二手物業(yè)的價(jià)格和戶(hù)型優(yōu)勢(shì)有所凸顯。據(jù)合富輝煌研究數(shù)據(jù)顯示，2013年“五一”后市場(chǎng)新增供應(yīng)高位回落，在“限預(yù)售”政策影響下，5、6月廣州十區(qū)商品住宅新增供應(yīng)達(dá)17個(gè)月以來(lái)的低位。而中心六區(qū)樓價(jià)較一季度普遍有5%~10%的升幅，大部分樓盤(pán)的單價(jià)3萬(wàn)元/m2以上，且較大戶(hù)型較多，其中天河區(qū)成交均價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/m2。而相同地段的較優(yōu)質(zhì)二手物業(yè)，價(jià)格大多在2.5萬(wàn)元/m2左右，且戶(hù)型選擇較豐富，中小戶(hù)型產(chǎn)品居多。由于中心區(qū)一、二手價(jià)差拉大，二手物業(yè)的價(jià)格和戶(hù)型優(yōu)勢(shì)有所凸顯。
中原地產(chǎn)研究部表示，今年上半年樓市離不開(kāi)新“國(guó)五條”、20%個(gè)稅、限簽、地王、錢(qián)荒等與樓市息息相關(guān)因素，而當(dāng)進(jìn)入8月，上述各大因素對(duì)樓市的影響逐漸平淡，買(mǎi)家入市心態(tài)恢復(fù)理性，面對(duì)業(yè)主開(kāi)出的高房?jī)r(jià)，不少買(mǎi)家選擇觀望。不過(guò)，新“國(guó)五條”、地王等造成的樓價(jià)上漲卻降不下來(lái)，再加上目前剛性需求依然比較大，業(yè)主比較惜售，或提高放盤(pán)價(jià)格，部分區(qū)域在盤(pán)源不足的情況下，業(yè)主心態(tài)比較強(qiáng)硬，反價(jià)現(xiàn)象普遍。
中原地產(chǎn)多位資深營(yíng)業(yè)經(jīng)理均表示，上半年樓價(jià)已上漲很多，如果沒(méi)有更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)，下半年二手房?jī)r(jià)格將維持平穩(wěn)或小幅度上漲，漲幅不會(huì)超過(guò)上半年。不過(guò)，也有經(jīng)理對(duì)下半年樓價(jià)看漲預(yù)期比較強(qiáng)，“南洲板塊以剛性需求為主，需求量比較大，房源相對(duì)不足，年底是傳統(tǒng)的成交旺季，而附近缺少一手項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)下半年二手樓價(jià)還會(huì)上漲一二成。”中原地產(chǎn)陸飛云表示。
