在SOHO中國(guó)宣布“由售轉(zhuǎn)租”將滿一年之際，曾被其看做是優(yōu)質(zhì)物業(yè)、SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型后首個(gè)含有自持部分項(xiàng)目的銀河SOHO卻遭遇到了自持物業(yè)扎堆甩賣的尷尬境遇，業(yè)內(nèi)人士表示，SOHO中國(guó)在轉(zhuǎn)型過(guò)程中，銷售的核心競(jìng)爭(zhēng)力淡化，而對(duì)于租賃型物業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力仍然較低是遇挫的最大原因。
位于北京東二環(huán)朝陽(yáng)門內(nèi)的銀河SOHO，是一座外形圓潤(rùn)、色彩明亮、極具現(xiàn)代風(fēng)格的球形建筑。這座由扎哈·哈迪德建筑師事務(wù)所擔(dān)綱設(shè)計(jì)的大樓，自落成起就成為古老都市中心的一道扎眼風(fēng)景。
據(jù)一位SOHO中國(guó)銷售人員透露，銀河SOHO目前有約140套5A寫字樓及商鋪正在尋找買主。該銷售人員特別強(qiáng)調(diào)，銀河SOHO絕大部分房源早在去年即已銷售一空，目前這批房源是SOHO中國(guó)自持的物業(yè)。
“一共就140套，有寫字樓也有商鋪，均價(jià)約8萬(wàn)元/平方米”，上述銷售人員表示，“這個(gè)價(jià)錢是比去年的5萬(wàn)元/平方米漲了，不過(guò)因?yàn)槠渲幸恍┮呀?jīng)租出去了，所以是帶著租賃合同賣的，可以隨買隨收房租。”
去年8月17日，SOHO中國(guó)召開2012年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，高調(diào)宣布轉(zhuǎn)型。“我們做了一個(gè)重大決定：告別散售，持有北京、上海超過(guò)150萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)。三年后，租金收入將成為公司盈利的主要來(lái)源。”、“讓優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為永遠(yuǎn)生蛋的雞。”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹當(dāng)時(shí)表示。
兩個(gè)月后，銀河SOHO竣工，成為SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型后首個(gè)含有自持部分的新項(xiàng)目。據(jù)當(dāng)時(shí)SOHO中國(guó)的說(shuō)法，計(jì)劃持有銀河SOHO約4.4萬(wàn)平方米物業(yè)，相當(dāng)于總建筑面積的13%。然而自持一年后，SOHO中國(guó)最終還是選擇了放棄這13%的銀河SOHO。自此，這棟會(huì)“下蛋”的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，將徹底淪為“別人家的雞”。
有業(yè)內(nèi)人士向北京商報(bào)記者表示，SOHO中國(guó)此次退出銀河SOHO在意料之內(nèi)。“此前SOHO中國(guó)不惜將自持的商鋪以很低的價(jià)格招商，以此提高出租率，但效果不佳。本質(zhì)原因就是SOHO中國(guó)在自持運(yùn)營(yíng)上的經(jīng)驗(yàn)不足，最終不得不退出。”
上述分析人士稱，此次出售了這批物業(yè)之后，將給銀河SOHO的運(yùn)營(yíng)情況雪上加霜。“全部散售之后，商鋪和寫字樓難以形成一個(gè)完善的生態(tài)系統(tǒng)，整體吸引力將大大下降，租金也會(huì)隨著認(rèn)知度產(chǎn)生變化。”
實(shí)際上，SOHO中國(guó)旗下物業(yè)出租率較低是業(yè)內(nèi)廣為人知的秘密。北京前門大街項(xiàng)目和三里屯SOHO項(xiàng)目不止一次被質(zhì)疑空置率高，商戶流失嚴(yán)重。近日，上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目又被曝出迫于出租率低而下調(diào)了租金。
中國(guó)某研究院企業(yè)研究總監(jiān)蔣云峰表示，SOHO中國(guó)實(shí)際上不是很缺現(xiàn)金，但現(xiàn)在的問(wèn)題是，以往這家公司在開發(fā)上快進(jìn)快出以營(yíng)銷見長(zhǎng)，并非以管理見長(zhǎng)。但轉(zhuǎn)型后SOHO中國(guó)原本的核心競(jìng)爭(zhēng)力在淡化，得以支撐自持業(yè)務(wù)的能力也沒(méi)有提高，“未來(lái)最緊迫的還是必須充分轉(zhuǎn)型，公司有很大障礙要過(guò)”，蔣云峰表示。
據(jù)2012年年報(bào)，SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)慘淡——不僅沒(méi)有達(dá)到年初制定的230億元目標(biāo)，連宣布轉(zhuǎn)型后下調(diào)的120億元也沒(méi)有達(dá)到。而與之相反的是，得益于2012年樓市復(fù)蘇，龍頭房企業(yè)績(jī)?nèi)骘h紅。
