一個(gè)地道的西關(guān)小姐，職業(yè)生涯在香港起步，盡管依舊供職于港企，但她的天地卻又回到了廣州。
專(zhuān)訪黃少媚的時(shí)候，采訪一直持續(xù)到了接近下午1點(diǎn)，這個(gè)對(duì)于我們而言的飯點(diǎn)，卻是新鴻基地產(chǎn)習(xí)慣工作的“港式時(shí)間”。除了“港式時(shí)間”，更大的差別感受還來(lái)自于這家香港房企的“港式思維”。黃少媚說(shuō)：“很多內(nèi)地人或者政府，會(huì)覺(jué)得香港發(fā)展商不夠進(jìn)取，那是因?yàn)橄愀鄣禺a(chǎn)商面對(duì)過(guò)太多打擊，每走一步都會(huì)做最壞打算。”
“人都是會(huì)死的，還不如見(jiàn)識(shí)過(guò)后再死”
去過(guò)北極，攀登過(guò)珠穆朗瑪峰，拋開(kāi)地產(chǎn)人這個(gè)身份，黃少媚還可以很驕傲地說(shuō)：“平時(shí)有人問(wèn)我去過(guò)哪些地方，我就會(huì)跟他們說(shuō)，不如問(wèn)我哪些地方?jīng)]去過(guò)。”
“房地產(chǎn)行業(yè)就像是一個(gè)男人的世界。”在黃少媚看來(lái)，作為一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人，從事的是一個(gè)高度緊張且非常男性化的行業(yè)，而旅游和閱讀就是她高壓生活下的解藥。
“我旅游的時(shí)候，出過(guò)好幾次車(chē)禍，有次車(chē)都沖進(jìn)了海里，然后我又游了上來(lái)。還有一次在海上漂了幾個(gè)小時(shí)，才被海上救援隊(duì)救上岸。”
在旁人看來(lái)，黃少媚無(wú)疑是一個(gè)極具冒險(xiǎn)精神的女人。不過(guò)在她自己的眼里，她并不是為了冒險(xiǎn)而去冒險(xiǎn)。
“比如攀登珠峰，當(dāng)時(shí)是正好有朋友建議一起去爬，在我看來(lái)，自己能夠做的事又正好碰上了，那何樂(lè)而不為呢？你坐大巴從廣州去某個(gè)地方，那車(chē)翻在山崖里，你也可能會(huì)死。人都會(huì)死的，那我還不如自己見(jiàn)識(shí)過(guò)后再死。”
“香港地產(chǎn)商謹(jǐn)慎，是因?yàn)榻?jīng)歷過(guò)太多打擊”
相較于黃少媚在旅游中的冒險(xiǎn)精神，新鴻基地產(chǎn)這個(gè)知名房企在內(nèi)地的步子，邁得卻并不算太大，似乎一點(diǎn)都不“冒險(xiǎn)”。
“有些內(nèi)地人或者是內(nèi)地政府，就會(huì)覺(jué)得香港的發(fā)展商反應(yīng)慢，或者是覺(jué)得不夠進(jìn)取。”黃少媚說(shuō)，像內(nèi)地的發(fā)展商，有人說(shuō)這是無(wú)知者無(wú)畏，經(jīng)歷的這十年來(lái)都是房地產(chǎn)的一個(gè)上升階段，在這種高速發(fā)展的時(shí)機(jī)下，很多內(nèi)地發(fā)展商對(duì)未來(lái)抱有很強(qiáng)烈的上升欲望。但是，他們對(duì)可能到來(lái)的風(fēng)暴和危機(jī)做的準(zhǔn)備還不夠，甚至可以說(shuō)是沒(méi)做準(zhǔn)備。這樣的企業(yè)就有點(diǎn)像是二十年前或者是十幾年前的香港。
“而香港地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走過(guò)40多年，從最初的幾百家開(kāi)發(fā)商淘汰到現(xiàn)在只剩下幾十個(gè)。他們經(jīng)歷過(guò)很多次世界性的金融危機(jī)，或者亞洲金融風(fēng)暴，或者是SARS。它已經(jīng)面對(duì)了太多的打擊，所以它走的每一步往往都會(huì)做最壞的打算，所以變得非常謹(jǐn)慎。”“你面對(duì)得多，你應(yīng)付得越多，你知道得越多，你會(huì)變得更加謹(jǐn)慎。”
[對(duì)話(huà)]
“叫我再做舊改項(xiàng)目，我是絕對(duì)不會(huì)再做了”
南都：從獵德開(kāi)始，到林和村舊改、宏城廣場(chǎng)改造、再到現(xiàn)在佛山瀾石項(xiàng)目，似乎新鴻基在廣佛比較青睞于舊改項(xiàng)目？
黃少媚：這也是機(jī)緣巧合，并不是說(shuō)我們一定要做舊改項(xiàng)目，而是在舊改項(xiàng)目里面，我們剛好遇到了比較好的合作伙伴。
舊改其實(shí)有幾個(gè)要求：首先是需要錢(qián)，它需要一個(gè)資金實(shí)力很雄厚的集團(tuán)去支持它；第二個(gè)，就要求村民以及當(dāng)?shù)卣畬?duì)這家公司的實(shí)力有信心。我相信所有的村民、當(dāng)?shù)氐恼约拔覀兊暮献髡撸麄儗?duì)新鴻基的財(cái)力和實(shí)力都是沒(méi)有疑問(wèn)的。
其實(shí)舊改真的是個(gè)好東西，像獵德村改造，如果獵德像現(xiàn)在冼村一樣，那珠江新城絕對(duì)沒(méi)有現(xiàn)在這么漂亮。
南都：新鴻基幾個(gè)舊改項(xiàng)目看來(lái)都是比較成功的，經(jīng)常也會(huì)有人說(shuō)起新鴻基舊改的成功經(jīng)驗(yàn)。
黃少媚：你覺(jué)得我們很成功，其實(shí)我們有很多不為人道的煩惱。我們盡量不給政府添負(fù)擔(dān)……老實(shí)說(shuō)啊，叫我再做舊改項(xiàng)目，我是絕對(duì)不會(huì)做了。
“我們不會(huì)去拍地王，或者說(shuō)很少考慮去拍地王”
南都：作為一個(gè)知名的大型開(kāi)發(fā)商，你們應(yīng)該不會(huì)像小房企一樣資金不足，為什么拍地市場(chǎng)很少見(jiàn)到你們的身影？
黃少媚：從宏觀上來(lái)說(shuō)，我們不做豪宅，我們希望把我們的品位、我們的管理水平、我們的設(shè)計(jì)水平做好，要讓大多數(shù)人能夠買(mǎi)得起我們的房子。因此，從宏觀來(lái)說(shuō)，我們不會(huì)去拍地王，或者說(shuō)，我們很少考慮去拍地王。
從微觀來(lái)說(shuō)，我們對(duì)每一塊地的研究程度都是非常深的。土地招拍掛出來(lái)掛20天，在這20天里，我們真的是不分晝夜地去分析。那么出來(lái)的結(jié)果專(zhuān)業(yè)到什么程度呢？我們會(huì)考慮將來(lái)有亞洲金融風(fēng)暴的時(shí)候可以賣(mài)多少錢(qián)；有世界級(jí)風(fēng)暴的時(shí)候可以賣(mài)多少錢(qián)；有SARS的時(shí)候又能賣(mài)多少錢(qián)；經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候、GDP增速5%的時(shí)候賣(mài)多少錢(qián)；8%的時(shí)候又賣(mài)多少錢(qián)。
這種分析做得這么詳細(xì)，那是因?yàn)榻?jīng)歷過(guò)大風(fēng)浪，老板就會(huì)問(wèn)我們，你這塊地最差的時(shí)候它的選擇是什么，最好的時(shí)候又是什么。這一點(diǎn)上，我覺(jué)得我們和別的發(fā)展商是非常不一樣的。在這種情況下去拿地，你想想我們能有多積極？其實(shí)也不是說(shuō)不積極，也很積極，但是都很慎重。
“內(nèi)地太大了，未來(lái)還是針對(duì)北上廣深”
南都：佛山的項(xiàng)目也快推出了，佛山也算是二線(xiàn)城市，那么新鴻基未來(lái)的布局會(huì)怎樣，會(huì)更多地走向二三線(xiàn)城市嗎？
黃少媚：我們的布點(diǎn)主要在長(zhǎng)三角、珠三角，還有就是華北地區(qū)，未來(lái)的戰(zhàn)略布局還是針對(duì)北上廣深。
我不覺(jué)得佛山是二線(xiàn)城市�，F(xiàn)在說(shuō)起佛山，你有覺(jué)得人家比廣州落后多少嗎？佛山本地人，本地的企業(yè)主，他們對(duì)房子的購(gòu)買(mǎi)力比廣州人還強(qiáng)。佛山人均住宅面積是40平方米，相當(dāng)于一個(gè)三口之家平均有100多平方米，比廣州要高。再一個(gè)就是廣佛同城，我們說(shuō)的廣州這個(gè)概念里其實(shí)包括了佛山，我們已經(jīng)把它當(dāng)作是一家人了。
至于其他二三線(xiàn)城市，內(nèi)地實(shí)在是太大了，我們?nèi)耸植粔�，不能像本地發(fā)展商那樣高速地去發(fā)展，我們還是想集中力量做好的產(chǎn)品。做好的產(chǎn)品，一定是要在樓價(jià)能夠承受的地方。在這些發(fā)展比較成熟的城市，我們覺(jué)得比較容易找到我們的發(fā)展空間。
“如果我能看懂中國(guó)房?jī)r(jià)，我就去炒樓了”
南都：大家都覺(jué)得中國(guó)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，你認(rèn)為中國(guó)的房?jī)r(jià)處于一個(gè)什么情況呢？
黃少媚：有人在微博上說(shuō)，現(xiàn)在沒(méi)有人能夠說(shuō)得清楚中國(guó)的房?jī)r(jià)，如果能夠說(shuō)得清楚的那都是騙你的，我也是這么認(rèn)為的。如果我現(xiàn)在看得懂我就去炒樓了。
我個(gè)人的看法是，現(xiàn)在中國(guó)的GDP是以7%、8%的速度增長(zhǎng)，GDP增長(zhǎng)了，其他東西能不漲嗎？就這一點(diǎn)而言，我不能說(shuō)中國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)降下來(lái)。中國(guó)房?jī)r(jià)確實(shí)很高，但也要分不同城市。你要是去四川，就算是成都，房子也是很便宜的，1平方米大概也就五六千吧；但是你去到北京、上海，那有些都是十幾二十萬(wàn)一平方米了。
中國(guó)與別的國(guó)家和地區(qū)不一樣。第一，中國(guó)的人口非常多，世界上沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家有這么多的人口支持。第二，中國(guó)現(xiàn)在處于上升發(fā)展階段，這一階段對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用是不可估量的。第三，中國(guó)城市化進(jìn)程很快，并且國(guó)家也在大力推進(jìn)。在未來(lái)，剛需還是很強(qiáng)烈的，這種情況下，未來(lái)要讓房?jī)r(jià)掉下來(lái)還是挺難的。
南都：最近香港也開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控了，影響比較明顯，樓市一下子就被壓了下去；可是內(nèi)地都調(diào)了差不多十年，也沒(méi)什么大的反應(yīng)。
黃少媚：在一個(gè)GDP高速發(fā)展的地方，你怎么去調(diào)控？GDP的增速都有7%、8%，就像一個(gè)洪流一樣，你用小石頭怎么能擋得住呢？但在香港，GDP的增速才1%左右，所以一調(diào)控，馬上就會(huì)往下跌了。
南都：新鴻基作為一個(gè)全球知名的房企，發(fā)展了這么多年，但是現(xiàn)在內(nèi)地有些房企不過(guò)區(qū)區(qū)十幾年的歷史，規(guī)模卻做得比你們大，你們會(huì)不會(huì)覺(jué)得不服氣？
黃少媚：這個(gè)是沒(méi)有的。整個(gè)香港的發(fā)展，包括新鴻基在內(nèi)，都是得益于整個(gè)中國(guó)的高速發(fā)展。如果沒(méi)有中國(guó)這個(gè)大后方的支持，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)上還是政策上的，都走不到今天。
我們很欣賞像萬(wàn)科、中海這樣的企業(yè)。做地產(chǎn)行業(yè)是需要有地方智慧的。比如在廣州，根據(jù)人們的生活習(xí)慣，是要有大陽(yáng)臺(tái)的；但去到北方，人家就不需要陽(yáng)臺(tái)了，人家那里冷啊。在這一點(diǎn)上，當(dāng)然那些立足于中國(guó)的發(fā)展商會(huì)比我們做得更好。
我們來(lái)到內(nèi)地希望分享我們的經(jīng)驗(yàn)，也經(jīng)常會(huì)去參觀人家的樓盤(pán)，去學(xué)習(xí)、借鑒。所以，我覺(jué)得這是一種融合，并且一定是兼容的，而不是相斥的。
人物檔案
黃少媚
◎現(xiàn)任新鴻基發(fā)展(中國(guó))有限公司南中國(guó)總經(jīng)理；
◎曾任高力國(guó)際華南及華西地區(qū)常務(wù)董事、董事總經(jīng)理；
◎29歲當(dāng)上外資企業(yè)中國(guó)公司總經(jīng)理；
◎引進(jìn)多家世界頂級(jí)500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐廣州，深明外資企業(yè)經(jīng)營(yíng)之道。
◎你面對(duì)得多，你知道得越多，你會(huì)變得更加謹(jǐn)慎。
◎做地產(chǎn)行業(yè)是需要有地方智慧的。
———黃少媚
