進(jìn)入7月，與天氣一樣，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升。
“日光盤”不斷涌現(xiàn)，價(jià)格不斷上漲。
7月20日，位于北京大興棗園地鐵站的中建國(guó)際港項(xiàng)目開盤，開盤當(dāng)天1462套房源售罄，認(rèn)購(gòu)金額37.9億元，創(chuàng)下2012年以來(lái)全國(guó)單一樓盤單日銷售的最高紀(jì)錄。
一線城市房地產(chǎn)價(jià)量齊升，在中國(guó)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征看來(lái)，限價(jià)限購(gòu)等行政調(diào)控政策已經(jīng)“走到盡頭”。
房地產(chǎn)相關(guān)各方都在極力捕捉政策新動(dòng)向。7月30日中央政治局會(huì)議“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的表述，令地產(chǎn)股應(yīng)聲而漲。
華泰證券認(rèn)為，決策層有望從行政調(diào)控轉(zhuǎn)向著眼市場(chǎng)化的長(zhǎng)效機(jī)制。但更多受訪人士判斷，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立尚在起步階段，目前正處在思維轉(zhuǎn)變的過(guò)渡期，因而房地產(chǎn)各項(xiàng)調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)貿(mào)然調(diào)整。
新一屆政府還面臨著一個(gè)全新問(wèn)題，即房地產(chǎn)市場(chǎng)正在加速分化，一二線城市樓市價(jià)格快速上漲的同時(shí)，三四線的“空城”、“鬼城”亦逐漸增多。是故，從“需求管制”到“增加供給”的理想化路徑，并不容易轉(zhuǎn)變。
從具體舉措來(lái)看，中央層面的新政尚處于蟄伏期、真空期，而業(yè)界和一些地方則已按捺不住，開始萌動(dòng)。
一線限價(jià)失效
位于北京大興區(qū)的金融街融匯項(xiàng)目原計(jì)劃4月初開盤，但600套房有超過(guò)6000組客戶認(rèn)購(gòu)，“關(guān)系戶”遠(yuǎn)超房源數(shù)量。開發(fā)商只得在7月低調(diào)開盤，房源被一搶而空。同樣情況也出現(xiàn)在保利、萬(wàn)科、珠江等開發(fā)商的項(xiàng)目上。
“現(xiàn)在北京市場(chǎng)，一套房有10個(gè)人搶，沒(méi)有關(guān)系根本買不到。”一位上市房地產(chǎn)企業(yè)銷售負(fù)責(zé)人對(duì)記者介紹，這樣的趨勢(shì)始于2012年七八月份，到2012年下半年，只要是新盤入市都會(huì)銷售一空，今年更是供不應(yīng)求。
“很多開發(fā)商都沒(méi)存貨了。去年上半年市場(chǎng)不好，急于跑貨 ，現(xiàn)在后悔當(dāng)時(shí)賣得太便宜。”這位負(fù)責(zé)人說(shuō)。
一位接近北京市建委的市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，市場(chǎng)需求積壓到一定程度就會(huì)反彈。北京目前供需矛盾嚴(yán)重；限購(gòu)又產(chǎn)生了“堰塞湖效應(yīng)”，有許多在限購(gòu)之初不夠資格的人，現(xiàn)在逐漸有了資格，涌入市場(chǎng)。
“堰塞湖效應(yīng)”傳導(dǎo)至價(jià)格層面，終致北京房?jī)r(jià)再度出現(xiàn)“狂飆”態(tài)勢(shì)。
以萬(wàn)科北京房山項(xiàng)目為例，2012年5月，該項(xiàng)目售價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米，8月份為1.8萬(wàn)元/平方米。2013年再次開盤，為規(guī)避政府限價(jià)，開發(fā)商采取裝修拆分的方式，售價(jià)達(dá)2.3萬(wàn)元/平方米。
一位不愿意透露姓名的北京某上市房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者坦言：“價(jià)格沒(méi)辦法完全控制，北京市住建委也是睜一只眼閉一只眼。沒(méi)有消費(fèi)者投訴，他們也不會(huì)去管開發(fā)商。”
據(jù)他介紹，目前調(diào)控的主要手段已經(jīng)被開發(fā)商消解。雖然政府采取各種限價(jià)政策，但開發(fā)商還是有自己的對(duì)策。比如，裝修拆分，把裝修款單獨(dú)列出，提高價(jià)格；現(xiàn)房銷售，建委目前對(duì)現(xiàn)房?jī)r(jià)格沒(méi)有過(guò)多要求；取得預(yù)售許可證時(shí)將地下車庫(kù)捆綁銷售，等等。
因?yàn)榭蛻袅孔銐蚨�，開發(fā)商還會(huì)利用“驗(yàn)資”程序?qū)蛻暨M(jìn)行篩選。通常做法是讓客戶提供50-70萬(wàn)存款證明，作為排號(hào)門檻；而在沒(méi)有取得預(yù)售證之前，開發(fā)商還會(huì)讓合作電商收取幾萬(wàn)塊錢“誠(chéng)意金”。
“這都是違規(guī)手段。但這些錢能收上來(lái)，說(shuō)明客戶真是很多。”該人士同時(shí)介紹，開發(fā)商采用這種方法之后對(duì)客戶首付能力要求很高，如30%的首付款、拆分出來(lái)的裝修款需要一次性付清，而在去年上半年市場(chǎng)低谷時(shí)候，開發(fā)商一度允許首付款分三次付清。
開發(fā)商成功突圍政策壁壘后，正游刃有余地設(shè)計(jì)新的銷售策略——捂盤、提價(jià)。
《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者了解到，萬(wàn)科集團(tuán)已要求旗下項(xiàng)目提高新開盤項(xiàng)目毛利率，規(guī)定毛利率必須達(dá)到20%以上才可以入市。同時(shí)在內(nèi)部要求今年控制銷售規(guī)模，盡量不推盤。知情人士透露：“集團(tuán)五六月份提出今年不能賣得太多，要為明年30周年沖業(yè)績(jī)做準(zhǔn)備。北京今年銷售目標(biāo)大概在150億，明年要到200億。”
“有些項(xiàng)目有先天劣勢(shì)，客戶量積蓄不足，但價(jià)格仍然在漲。開發(fā)商的策略是要保持住價(jià)格，雖然賣得不好，還是要漲價(jià)。”該人士說(shuō)。
這樣的現(xiàn)象已經(jīng)引起諸多擔(dān)憂。8月12日，幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)、原中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇在微博上表示：近年房地產(chǎn)調(diào)控一直在“限”字上做文章，先打壓供給，后抑制需求，（方向）都調(diào)反了。造成供不應(yīng)求推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，限購(gòu)最嚴(yán)厲的城市漲幅最高。事實(shí)證明，調(diào)控思維已經(jīng)鉆進(jìn)死胡同，現(xiàn)在到了反思的時(shí)候。
