千燈湖南海新城，如今已成為保利地產(chǎn)參與城鎮(zhèn)化建設(shè)的樣板。
2010年5月，保利洲際酒店正式開業(yè)，它和保利水城的營運(yùn)，標(biāo)志著保利地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)完成了寫字樓、會(huì)展中心、購物中心、劇院、博物館、商用公寓、高爾夫球場(chǎng)和五星級(jí)酒店的全業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)積累，保利用5年時(shí)間完成了一個(gè)邊緣區(qū)域的升級(jí)改造，并將之變?yōu)槌鞘械闹行摹?/span>
保利地產(chǎn)董事長宋廣菊將南海新城視為保利城鎮(zhèn)化模式的試點(diǎn)，希望保利以此為藍(lán)本，復(fù)制到珠三角更多的城市，乃至全國。
目前，保利地產(chǎn)的新城開發(fā)模式已將觸角伸入更多的城市。保利地產(chǎn)早在4年前就開始布局粵西北，近兩年則加快向全國擴(kuò)張，現(xiàn)已進(jìn)入鄭州、西安等。通過參與這些二三線城市的舊改，投資興建城市新中心，推動(dòng)當(dāng)?shù)氐某擎?zhèn)化進(jìn)程。
舊改拿地
參與舊改及新城建設(shè)，已成為保利獲取土地資源的主要方式之一。保利地產(chǎn)華南公司總經(jīng)理張亮介紹，保利近兩年土儲(chǔ)很多來自舊改。
構(gòu)建與政府的互利共贏，是保利地產(chǎn)新城開發(fā)模式的核心。政府通過引入有實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)公司，推進(jìn)一個(gè)區(qū)域乃至整個(gè)城市的發(fā)展；而地產(chǎn)公司也能獲取合適的土地資源，并分享城市升值帶來的利好。
保利地產(chǎn)進(jìn)入二三線城市所選擇的新城開發(fā)模式，即通過對(duì)舊城區(qū)、舊村落等的改造，提升城市功能，打造城市新中心區(qū)CBD。
這一模式也被用于一線城市。2009年10月，保利地產(chǎn)以底價(jià)1.42億元獲得廣州市琶洲地區(qū)4塊城中村用地“舊城改造”項(xiàng)目。但保利需要承擔(dān)約47.7億元的“城中村”改造成本和配套綜合費(fèi)，還要支付3億元用于琶洲地區(qū)綜合整治，實(shí)際樓面地價(jià)達(dá)到每平方米4714元。4年之后，琶洲新城已初具雛形。
2011年底，保利又通過與村委會(huì)合作，拿下廣州冼村舊改項(xiàng)目。
在城市配套還沒有完全成熟的時(shí)候擔(dān)當(dāng)拓荒者的角色，一般在地價(jià)成本相對(duì)較低，卻也需要付出更高的開發(fā)成本，加大投資力度。
盡管以舊改方式獲取的土地價(jià)格低廉，但保利地產(chǎn)對(duì)城市和區(qū)域是有嚴(yán)格選擇的，并非“哪兒有地就去哪兒投資”。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新解釋，新城不是重造，而應(yīng)該依托于舊城，在其中心或中心周邊進(jìn)行改造升級(jí)。而且兩者在地理位置上也要非常接近，這樣才能保證有一定的地緣遷移條件。
因?yàn)橹行〕鞘惺袌?chǎng)容量有限，保利從兩個(gè)方面來考察是否進(jìn)入：一是這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)總量及人口的未來發(fā)展前景如何；二是房地產(chǎn)是否過度開發(fā)，政府土地出讓是否處于相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。
“前期我們會(huì)對(duì)新區(qū)選址進(jìn)行評(píng)估，通過區(qū)位來判斷項(xiàng)目前景；此外，新區(qū)人口容量一般要在100萬上下。” 保利地產(chǎn)品牌管理中心副總經(jīng)理何智韜說。
模式擴(kuò)張
保利的新城開發(fā)模式以住宅開發(fā)為主，最近做的幾個(gè)大型項(xiàng)目，住宅占比均在60%以上。何智韜介紹，“項(xiàng)目必須要靠住宅支撐，因?yàn)榇蟮纳虡I(yè)體需要大量資金，住宅可以讓資金快速回籠。”
保利地產(chǎn)華南公司已經(jīng)在佛山做了三個(gè)新城。張亮稱，三者差異化開發(fā)，物業(yè)組合、形態(tài)、服務(wù)人群都不一樣。南海新城的物業(yè)構(gòu)成以酒店和購物中心為主；佛山新城保利東灣則引進(jìn)了地標(biāo)性質(zhì)的寫字樓；在順德新城，除了住宅開發(fā)，還有步行街、購物中心等混合業(yè)態(tài)，同時(shí)發(fā)展了差異化工業(yè)。
據(jù)介紹，每個(gè)新城面積從100萬平方米到300萬平方米，商住配比平均大概是3比7，住宅占7。對(duì)二三線城市來講，新城的住宅比常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)更高；開發(fā)模式是商業(yè)、住宅同時(shí)建設(shè)，靠住宅銷售回籠前期資金。
與港資企業(yè)不同的是，港資傾向于囤地，等周圍城市發(fā)展起來，再去兌現(xiàn)土地溢價(jià)，而保利模式則是，拿到土地就馬上開發(fā)。“土地升值多少不重要，我們每年要完成一定的銷售任務(wù)，要求投入資金之后能滾動(dòng)起來，一般要至少開發(fā)5年以上。”保利地產(chǎn)華南公司副總經(jīng)理張亮說。
據(jù)了解，保利已經(jīng)在建設(shè)的幾個(gè)新城項(xiàng)目，年銷售額不高，周期較長，但地處城市比較核心的位置，未來收益有保障。“我們通過幾種業(yè)態(tài)，包括公寓、商鋪、寫字樓、低密度住宅一起賣，雖然比不上京滬穗或者其他二線城市的銷量，但銷售額和利潤都比較穩(wěn)定。”何智韜告訴記者。
據(jù)測(cè)算，綜合下來，珠三角每個(gè)項(xiàng)目的投資利潤率基本為20%-30%，但最終的測(cè)算和財(cái)報(bào)以凈資產(chǎn)收益率為準(zhǔn)。
宋廣菊透露，保利地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)劃是，公司將繼續(xù)依托都市圈、城市群、經(jīng)濟(jì)帶，以京滬穗為核心，打造3+2的城市群戰(zhàn)略，在環(huán)渤海、長三角、珠三角，構(gòu)建三個(gè)銷售額為300億級(jí)的城市群，在以成都、重慶為中心的成渝，以武漢為中心的中部，構(gòu)建兩個(gè)銷售額為200億級(jí)的城市群，奠定業(yè)績?cè)鲩L的基礎(chǔ)。
依托城鎮(zhèn)化模式，保利近兩三年來快速拓展。2012年10月，保利以12.4億元在廣東江門包攬濱江新區(qū)5幅地塊，計(jì)劃投資100億元，興建總建筑面積達(dá)134萬平方米的綜合體項(xiàng)目，預(yù)計(jì)于2017年完工。
今年7月，保利接連獲取湛江原點(diǎn)廣場(chǎng)、韶關(guān)芙蓉新城項(xiàng)目，將在這兩個(gè)區(qū)域投資開發(fā)兩個(gè)大規(guī)模城市綜合體項(xiàng)目，推進(jìn)舊城改造和新城發(fā)展。連同此前在江門、清遠(yuǎn)等地的動(dòng)作，保利已順利完成粵西北布局。
在全國范圍內(nèi)，以上述城鎮(zhèn)化開發(fā)模式，保利地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入鄭州、西安。“廣東大本營是我們對(duì)于中國城鎮(zhèn)化推進(jìn)的一個(gè)試點(diǎn)。未來希望能把這些經(jīng)驗(yàn)擴(kuò)大到其他區(qū)域和城市。”宋廣菊說。
本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2013年1-7月，保利地產(chǎn)新增項(xiàng)目29個(gè)，規(guī)劃建筑面積1031.97萬平方米。新增項(xiàng)目平均樓面地價(jià)2950元/平方米，較2012年的3386元/平方米，下降12.88%，其中多幅地塊為舊改方式獲取。公司目前土地儲(chǔ)備約4600萬平方米，能夠滿足公司未來3-5年開發(fā)需求。
雙線并進(jìn)
在保利地產(chǎn)的新城開發(fā)不斷深入三線城市同時(shí)，這些城市的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也在顯現(xiàn)。“三線城市購買力有限，投資投機(jī)需求也少。”香港中原集團(tuán)主席施永青說。而這也是主流開發(fā)商去年下半年以來回歸一二線城市搶地的原因所在。
對(duì)于三線城市的開發(fā)模式，業(yè)內(nèi)也存在分歧。一種觀點(diǎn)是本身城市規(guī)模不大，地價(jià)不高，要進(jìn)入肯定得是大項(xiàng)目，上百萬平方米土地資源拿在手里，可以慢慢做；另外一種觀點(diǎn)是，到三線城市就要快進(jìn)快出。
持第一種想法的房地產(chǎn)企業(yè)并不少。因?yàn)榈貎r(jià)便宜，有些公司拿下這些地塊后，土地儲(chǔ)備多，對(duì)融資有好處。但現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)，三四線城市這種大地塊操作模式持續(xù)不下去，雖然每年可能只有幾個(gè)億的地價(jià)款，但每年銷售額才一兩個(gè)億，地價(jià)雖然低，但僅僅財(cái)務(wù)成本都會(huì)把公司給壓垮了，何況還有人力成本等。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)認(rèn)為，保利地產(chǎn)的新城開發(fā)模式并非其他開發(fā)商所能復(fù)制。因?yàn)楸＠瑫r(shí)擁有的資金、開發(fā)能力和政府資源優(yōu)勢(shì)，不是其他開發(fā)商所具備的。
而保利地產(chǎn)內(nèi)部也有分歧。何智韜告訴記者，現(xiàn)在保利內(nèi)部也出現(xiàn)另外一個(gè)思路，如果要進(jìn)入這些中小城市，應(yīng)在城市最好的地方，拿幾個(gè)小項(xiàng)目，一兩年、兩三年就賣光了，之后有項(xiàng)目就拿，沒有項(xiàng)目就放棄，離開。
胡在新對(duì)本報(bào)記者說，長遠(yuǎn)來看，新城開發(fā)模式并不是保利地產(chǎn)唯一發(fā)展方向，保利是雙線發(fā)展，立足點(diǎn)還是一二線城市，京滬穗加上成都武漢，三四線城市的新城開發(fā)是增長點(diǎn)。
“中國的城鎮(zhèn)化在逐步推進(jìn)，已經(jīng)有1.6億的農(nóng)民在城里，還有1.4億的農(nóng)民要進(jìn)城，我們不僅要解決他們?cè)诔鞘欣锏纳睿�要讓他們生活得更好。”宋廣菊說，城鎮(zhèn)化應(yīng)該是以人為核心的城鎮(zhèn)化，而城鎮(zhèn)化建設(shè)也包括城市形態(tài)、交通形態(tài)、空間形態(tài)的轉(zhuǎn)換，保利地產(chǎn)將在這些方面繼續(xù)探索。
