今年前8月，北京新建住宅（剔除保障房）合計(jì)簽約59039套，總建筑面積成交701萬平方米，均為最近5年來的第二高點(diǎn)。【金九銀十搶房大戰(zhàn)】【金九銀十置業(yè)調(diào)查】
在今年的“金九銀十”來臨之前，樓市在8月已經(jīng)呈現(xiàn)出超乎以往的熱度。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：8月，全國(guó)54城市新建住宅合計(jì)簽約套數(shù)達(dá)25.2萬套，環(huán)比上漲6.4%。這也是最近4個(gè)月的最高點(diǎn)。
不管是住宅成交，還是土地成交，今年的“金九銀十”無疑是在一片“漲”聲中拉開序幕。
在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)躁動(dòng)初起的同時(shí)，全國(guó)主要城市的整體房?jī)r(jià)也在持續(xù)上漲。
值得注意的是，在一片普漲的態(tài)勢(shì)之下，溫州、蕪湖等城市卻要靠政策“松綁”來救市。而同時(shí)，鄭州、南京等城市還在進(jìn)一步收緊調(diào)控措施。樓市是否走到了十字路口？多地城市調(diào)控政策“一松一緊”的態(tài)勢(shì)意味著什么？
供應(yīng)增加暫難降樓市高溫 調(diào)控兩級(jí)分化或倒逼長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年前8月，北京新建住宅（剔除保障房）合計(jì)簽約59039套，總建筑面積成交701萬平方米，均為最近5年來的第二高點(diǎn)。
根據(jù)數(shù)據(jù)研究中心對(duì)今年8月北京百盤價(jià)格動(dòng)態(tài)調(diào)查結(jié)果顯示，100個(gè)重點(diǎn)樓盤中，僅有4個(gè)樓盤降價(jià)，降價(jià)項(xiàng)目多為尾盤出清。而在北京等地樓市出現(xiàn)價(jià)格上漲的同時(shí)，部分城市的調(diào)控政策卻出現(xiàn)了“一松一緊”的態(tài)勢(shì)。
“中國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)了事實(shí)上的冰火兩重天：一二線城市呈量?jī)r(jià)齊上漲，而三四線城市則出現(xiàn)了庫(kù)存積壓，賣地難。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，在預(yù)計(jì)長(zhǎng)效機(jī)制暫不出臺(tái)的情況下，各地調(diào)控也將呈現(xiàn)兩級(jí)分化。
【金九銀十如何置業(yè)】
金九銀十置業(yè)攻略
金九入市剛需盤 地鐵精裝小戶現(xiàn)房享優(yōu)惠
昌平9月地鐵低價(jià)盤 低密剛需小戶型均價(jià)2萬
新建商品住宅持續(xù)火爆
“現(xiàn)在不找關(guān)系根本排不上號(hào)。”這是今年以來，記者在北京商品房市場(chǎng)聽到最多的一句話。同時(shí)，多位業(yè)內(nèi)人士在同記者的閑聊中提到，周圍的親戚朋友都在托關(guān)系買房。“現(xiàn)在的狀況應(yīng)該說是前所未有，大家一致對(duì)后市看漲。”一位開發(fā)商人士稱。
需求旺盛助推了成交火爆，加之難以緩解的供需矛盾，北京的“日光盤”更是頻頻出現(xiàn)。
以中建國(guó)際港 (論壇)為例，7月推盤當(dāng)日共推出了1462套房源，但共有3813組購(gòu)房者參與搖號(hào)。中建國(guó)際港的熱銷僅僅只是一個(gè)開始，7月中下旬以來，陸續(xù)有6個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)“日光”。
根據(jù)數(shù)據(jù)研究中心對(duì)今年8月北京百盤價(jià)格動(dòng)態(tài)調(diào)查結(jié)果顯示，100個(gè)重點(diǎn)樓盤中，僅有4個(gè)樓盤降價(jià)，降價(jià)項(xiàng)目多為尾盤出清。此外，34個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)價(jià)格上漲，最高漲幅高達(dá)25%。
“新建商品住宅市場(chǎng)持續(xù)火爆的原因，一方面是具備購(gòu)房資格的需求依然龐大；另一方面，也與當(dāng)前的政策環(huán)境相關(guān)。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭對(duì)記者表示。
“從當(dāng)前項(xiàng)目排號(hào)、預(yù)售的情況看，供需矛盾有加深的跡象。”如張旭所言，樓市供應(yīng)在8月份已經(jīng)出現(xiàn)了上漲，但對(duì)于需求旺盛的北京來說，依然是“僧多粥少”。
來自亞豪機(jī)構(gòu)的月度數(shù)據(jù)顯示，8月份北京開盤的28個(gè)項(xiàng)目累計(jì)新增套數(shù)6503套，僅次于7月份7592套的供應(yīng)高峰。7、8月份北京樓市累計(jì)新增供量達(dá)1.4萬套，已接近今年二季度1.7萬套的推盤量。
即便如此，從整體供需對(duì)比而言，8月份樓市供應(yīng)維持在6500套，而成交卻達(dá)8708套。“供應(yīng)的高位仍然不擋供需矛盾的加大，其根本原因在于房企與政府、房企與市場(chǎng)兩個(gè)矛盾的集中爆發(fā)。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，前兩年土地供應(yīng)的成色不足導(dǎo)致房企對(duì)土地極度渴求，土地市場(chǎng)的供需矛盾雖然在今年有所緩解，但短期內(nèi)仍然難以收效，直接導(dǎo)致了地價(jià)的飆升；另一方面，高地價(jià)托高了房?jī)r(jià)的上漲空間。
地價(jià)高燒推高房?jī)r(jià)預(yù)期
搶地潮的襲來直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。
8月22日，位于北京房山長(zhǎng)陽(yáng)的理工大學(xué)9號(hào)地被萬年基業(yè)收入囊中。萬年基業(yè)以15.74億元總價(jià)加上配建4.2萬平方米限價(jià)房創(chuàng)房山區(qū)域新地王，溢價(jià)達(dá)49.9%。至此，房山樓面價(jià)突破2萬元，“面粉”價(jià)趕超“面包”價(jià)的情況再次出現(xiàn)。
“房山都要賣到3萬元了，其他區(qū)域怎么可能不漲。”北京一位開發(fā)商告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，該公司即將在9月入市的項(xiàng)目此前預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格一直保持在3.5萬元/平方米，但房山拍地之后，也在醞釀漲價(jià)。
地價(jià)高燒的不僅是北京。8月26~28日，廣州、廈門、上海多宗地塊 (論壇)成交，溢價(jià)均超過了100%，最高達(dá)到185%。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年8月，10個(gè)典型城市土地出讓金收入為811.6億元，與2012年同期相比增長(zhǎng)近1.5倍，較2011年同期增長(zhǎng)31.3%。
購(gòu)地金額居高不下反映的是今年以來房企資金面的寬裕。7月份10家標(biāo)桿房企權(quán)益購(gòu)地金額412億元，為2009年以來的第三高位，僅次于2009年9月的434億元和12月的473億元。
“如果下半年房地產(chǎn)政策面依然維持現(xiàn)狀，標(biāo)桿房企量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭將繼續(xù)保持。土地市場(chǎng)方面，一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊仍將是標(biāo)桿房企爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。”張大偉表示，房企對(duì)后市集體看多，對(duì)土地的渴求空前。從整體市場(chǎng)走勢(shì)來看，土地作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的唯一原料，高地價(jià)明顯刺激房?jī)r(jià)上漲。“爭(zhēng)搶激烈的土地市場(chǎng)會(huì)很快將價(jià)格信息傳遞到住宅交易市場(chǎng)，樓市房?jī)r(jià)在‘金九銀十’依然將維持上漲的趨勢(shì)。”
樓市爆發(fā)周期或近尾聲
在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)“高燒不退”的同時(shí)，全國(guó)主要城市的整體房?jī)r(jià)也是持續(xù)上漲。
數(shù)據(jù)顯示，2013年8月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%，是自2012年6月以來連續(xù)第15個(gè)月環(huán)比上漲，其中71個(gè)城市環(huán)比上漲，29個(gè)城市環(huán)比下跌。
而在多地樓市出現(xiàn)價(jià)格上漲的同時(shí)，部分城市的調(diào)控政策卻出現(xiàn)了“一松一緊”的態(tài)勢(shì)。其中，溫州、蕪湖通過調(diào)整了限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)、增加住房補(bǔ)貼來緩解政策調(diào)控，而鄭州、南京則進(jìn)一步收緊了調(diào)控政策。
“中國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)了事實(shí)上的冰火兩重天：一二線城市量?jī)r(jià)齊上漲，而三四線城市則出現(xiàn)了庫(kù)存積壓，賣地難。”張大偉分析認(rèn)為。
對(duì)此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉指出，8月以來，為落實(shí)“進(jìn)一步降低自住型改善型商品住房?jī)r(jià)格”的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，緩解供求矛盾，北京已部署安排相關(guān)部門抓緊研究推進(jìn)自住型商品住房供地和相關(guān)政策。
“從中央政府而言，調(diào)控方向有所轉(zhuǎn)變，形成了符合以下市場(chǎng)特征的長(zhǎng)效機(jī)制：低端有保障、中端有支撐、高端有市場(chǎng)。”胡景暉表示，去年以來，北京通過預(yù)售證發(fā)放來控制房?jī)r(jià)，效果并不明顯。然而，2010年在房山中鐵建國(guó)際城項(xiàng)目也曾經(jīng)有過“限價(jià)”的試點(diǎn)，控制房?jī)r(jià)效果明顯。因此，將限價(jià)的步驟延展至土地出讓階段，也是控制房?jī)r(jià)的有力途徑。
“不論是從城市協(xié)調(diào)發(fā)展的角度、城鎮(zhèn)化推進(jìn)的角度，還是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的目的，都需要抑制現(xiàn)在瘋漲的一二線城市價(jià)格。”張大偉指出，經(jīng)濟(jì)逐漸平穩(wěn)，調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)基本醞釀完成，樓市的爆發(fā)周期已經(jīng)接近尾聲。
剛需族“出走”河北 環(huán)北京區(qū)域樓盤現(xiàn)千人搶房
8月31日，早上不到8點(diǎn)，張?jiān)剑ɑ┳私粋�(gè)小時(shí)的公交來到位于北京西三環(huán)紫竹橋附近的香格里拉大酒店 (論壇)。他接到銷售人員的通知，他關(guān)注的樓盤將在此舉行客戶升級(jí)活動(dòng)。“其實(shí)是要搖號(hào)了。”張?jiān)綄?duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說道。
抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，人山人海的盛況不禁讓張?jiān)叫念^一緊。而與其同時(shí)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的記者看到，可容納上千人的宴會(huì)廳座無虛席，不少晚到的人只能站在會(huì)場(chǎng)兩側(cè)。
記者從現(xiàn)場(chǎng)獲悉，該樓盤是位于河北涿州的鴻坤理想灣，一期將推出600套房源。活動(dòng)當(dāng)天，抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的購(gòu)房者已經(jīng)超過了1500人。“其中95%是來自北京的客戶。”該項(xiàng)目總經(jīng)理李紅松對(duì)記者表示。
環(huán)北京區(qū)域成交火爆
鴻坤理想灣的火爆只是目前環(huán)北京區(qū)域樓市成交的一個(gè)縮影。在限購(gòu)令持續(xù)的影響下，越來越多的剛需外溢，接盤的則是環(huán)北京周邊的一些城市，涿州，是其中之一。
從北京六里橋出發(fā)，50分鐘的車程便可以抵達(dá)河北涿州。城市交通的無縫對(duì)接成為涿州樓市火爆的一個(gè)主要因素，然而伴隨著“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”概念的升級(jí)以及高鐵貫通，讓這座小城火熱了起來。
記者在走訪中看到，在涿州市中心文化廣場(chǎng)南面的東興南街，1000米的距離內(nèi)就有七、八家房地產(chǎn)項(xiàng)目接待中心。
據(jù)記者了解，目前涿州區(qū)域新開樓盤的均價(jià)大約在6000元/平方米。“之前一期開盤的時(shí)候一共是500套房，當(dāng)天就已經(jīng)售罄。”位于涿州華陽(yáng)路附近在售項(xiàng)目的銷售人員告訴記者，目前該項(xiàng)目的銷售均價(jià)為8200元/平方米，算是涿州在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格中較高的一個(gè)。
“之前涿州區(qū)域成交火爆的還僅局限在市中心區(qū)域，現(xiàn)在更多地轉(zhuǎn)移到了高鐵新城區(qū)域。”涿州當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商對(duì)記者說道。
記者隨后乘車來到位于涿州東站附近的高鐵新城，據(jù)悉，該區(qū)域整體規(guī)劃為5平方公里，建筑面積1000萬平方米，未來居住人口將達(dá)到12萬。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，目前已有多個(gè)項(xiàng)目處于施工建設(shè)階段，其中包括上述的鴻坤理想灣項(xiàng)目。
“涿州當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝谥挥?0多萬，這個(gè)高鐵新區(qū)的建設(shè)主要就是為了解決北京剛需的外溢，未來12分鐘的高鐵路程吸引了很多來自北京的購(gòu)房者。”李紅松告訴記者，據(jù)其介紹，以鴻坤理想灣為例，95%的意向客戶都來自北京。
同樣靠北京剛需支撐樓市的還包括河北其他環(huán)北京區(qū)域，其中以燕郊、香河最為明顯。
9月1日，記者在燕郊燕潮銘酒廠816車站下車，立刻被十幾個(gè)發(fā)售房屋小廣告的人圍住，爭(zhēng)相向記者介紹各式樓盤。受訪的多個(gè)售樓處的銷售人員向記者表示，燕郊多個(gè)樓盤房?jī)r(jià)已經(jīng)飆漲到10000元/平方米以上。
房企的新戰(zhàn)場(chǎng)新商機(jī)
大量剛需外溢也讓開發(fā)商嗅到了商機(jī)。
記者在走訪香河市場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，進(jìn)駐香河的知名開發(fā)商包括萬通地產(chǎn)、鴻坤地產(chǎn)、富力地產(chǎn)等。“目前香河新建住宅均價(jià)要比燕郊低近3000元／平方米，這是香河樓市承接北京購(gòu)房需求的主要原因。”當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商人士對(duì)記者表示。
“接下來涿州高鐵新城整個(gè)5平方公里的土地會(huì)陸續(xù)入市，據(jù)了解，有超過10家的品牌房企將參與拿地。”涿州當(dāng)?shù)氐囊晃婚_發(fā)商人士向記者透露。
“品牌房企會(huì)成為區(qū)域房?jī)r(jià)的領(lǐng)漲者，目前鴻坤、K2是率先進(jìn)入這一市場(chǎng)的，接下來會(huì)有越來越多的開發(fā)商也進(jìn)入這個(gè)價(jià)值洼地，涿州的房?jī)r(jià)很有可能在品牌房企的帶領(lǐng)下步入萬元時(shí)代。”上述開發(fā)商人士表示。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年8月，燕郊區(qū)域的成交均價(jià)為9730元/平方米；涿州新盤均價(jià)為6409元/平方米；香河的新盤均價(jià)為6811元/平方米。
值得注意的是，在環(huán)北京區(qū)域樓市預(yù)期大好的大背景下，部分開發(fā)商進(jìn)而在這些地方掀起拿地大潮。華夏幸福基業(yè)目前在涿州擁有的項(xiàng)目總占地達(dá)到475平方公里，而世茂地產(chǎn)甚至進(jìn)軍大廠回族自治縣，后者位于燕郊以東，離北京的距離相比燕郊更遠(yuǎn)。
隨著區(qū)域房?jī)r(jià)的不但攀升，環(huán)北京區(qū)域的庫(kù)存也有所上升。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以香河為例，商品住宅庫(kù)存量由今年3月末的165萬平方米，上升到8月末的170萬平方米；其次，固安縣也從3月份的81萬平方米上升到8月末的93萬平方米。
“目前河北臨近北京區(qū)域的三四線城市，庫(kù)存總體上呈現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)。這種庫(kù)存上升的背后動(dòng)力，與其余三四線城市的庫(kù)存上升有著本質(zhì)區(qū)別。”研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，在北京房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，諸多開發(fā)商將目光盯向了臨近北京的地區(qū)，因此在房屋新開工量等方面力度較大。
高端盤“端著賣”剛需房借勢(shì)“跑量”
與去年“金九銀十”頻頻推出優(yōu)惠活動(dòng)刺激銷售相比，今年的開發(fā)商們顯然有了更多的底氣。
北京作為地方細(xì)則最為嚴(yán)厲的城市之一，預(yù)售證的發(fā)放正以適度的增幅緩慢回升。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前，北京等一線城市的售樓處，仍在宣傳“買漲不買跌”的行情。其次，標(biāo)桿房企會(huì)關(guān)注市場(chǎng)的成交行情，以試探性的手法適當(dāng)推貨，慢慢提價(jià)，把樓市的熱度炒起來，使整個(gè)市場(chǎng)一直處于活躍的狀態(tài)。不過，不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品出現(xiàn)了分化。部分豪宅放緩銷售醞釀提價(jià)，而剛需盤則選擇“借機(jī)跑量”加快去化步伐。
與存在的需求相比較，區(qū)域高端住宅面臨“斷炊”的局面。以望京金茂府 (論壇)為例，自去年首期入市以來持續(xù)暢銷。截至目前，一、二期產(chǎn)品已經(jīng)全部售罄，正在積極籌備三期新品入市。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，前7個(gè)月，北京四環(huán)內(nèi)成交價(jià)突破8萬元/平方米的高端住宅共售出92套，與2012年同期的75套、2011年同期的87套基本持平。
值得注意的是，在四環(huán)沿線擁有房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目的地產(chǎn)商，多數(shù)通過現(xiàn)房銷售提高價(jià)格的方式來控制銷售速度。北京房?jī)r(jià)的上漲壓力繼續(xù)增大。
位于東四環(huán)的華僑城，記者在今年3月份走訪時(shí)開盤均價(jià)為37000元/平方米，而目前的價(jià)格已提高至約48500元/平方米。北京市住建委官網(wǎng)顯示，該項(xiàng)目最后一期期房預(yù)售證是在2012年9月份獲得，目前入市的房源均為現(xiàn)房。據(jù)銷售人員透露，預(yù)計(jì)下期開盤，價(jià)格可能還會(huì)漲。
從9月預(yù)計(jì)入市的26個(gè)項(xiàng)目定價(jià)來看，只有8個(gè)項(xiàng)目公布預(yù)售價(jià)，其余18個(gè)項(xiàng)目售價(jià)均處于待定狀態(tài)。在上述已公布預(yù)售價(jià)的8個(gè)項(xiàng)目中，“漲價(jià)”仍是主旋律，同比漲幅超50%。
北京樓市的供不應(yīng)求是 “豪宅惜售”的關(guān)鍵。相比之下，對(duì)剛需盤開發(fā)商更注重“借勢(shì)走量”。
8月31日，一房企銷售總監(jiān)在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，即便市場(chǎng)好于往年，如果捂盤惜售的話，很有可能錯(cuò)過“金九銀十”的銷售旺季。對(duì)于資金鏈緊張的房企而言，在調(diào)控政策還不明朗的狀態(tài)下，“惜售”策略顯然行不通。
一大型國(guó)企的的項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)也透露，目前要講究量?jī)r(jià)平衡，如果不具有特殊的優(yōu)質(zhì)資源，提價(jià)銷售肯定有壓力。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：8月全月北京新建住宅簽約套數(shù)為8708套，環(huán)比上漲34.2%。五環(huán)外成交已經(jīng)占全北京成交的88.24%，創(chuàng)歷史新高。這一比例在2013年1月份為85%，成交價(jià)格則繼續(xù)上漲。
專家表示，北京下半年的樓市政策走向存有諸多不確定性因素，這加重了市場(chǎng)看漲的預(yù)期。由于擔(dān)心未來將出臺(tái)更苛刻及繁雜的政策，以及購(gòu)房的稅費(fèi)及行政成本將增加，因此符合條件的購(gòu)房者都將可能 “先下手為強(qiáng)”。“集體的狂熱，也在無形中助推了房?jī)r(jià)的上漲。”
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年前8個(gè)月，北京新建住宅 （剔除保障房）合計(jì)簽約59039套，總建筑面積成交701萬平方米，這一成交量是最近5年來的第二高點(diǎn)，僅次于2009年。但因?yàn)閮r(jià)格的上漲，總成交額已經(jīng)達(dá)到了1620億元，突破了創(chuàng)造歷史最高的2009年記錄。相比2009年同期銷售額上漲了9.4%。在2009年，北京商品房住宅（剔除保障房）成交額達(dá)到2507.8億元的歷史最高點(diǎn)，預(yù)計(jì)今年的全年成交額有望突破這一紀(jì)錄，達(dá)到2700億元。
