金秋九月，樓市大戰(zhàn)一觸即發(fā)。
今年的這個(gè)傳統(tǒng)旺季處處都顯得比較特別，在限購(gòu)、限貸、限價(jià)和限簽的重重封鎖下，樓市居然突圍繼續(xù)往前跑。對(duì)于剛需買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，樓價(jià)上漲、兩套合同導(dǎo)致首付變相提高，銀行取消貸款利率優(yōu)惠……這讓他們無(wú)所適從，買(mǎi)房越來(lái)越難。
首付
兩套合同首付多給35萬(wàn)元
一方面是樓盤(pán)漲價(jià)，另一方面則是廣州從4月24日起，開(kāi)始對(duì)所有申請(qǐng)預(yù)售證的樓盤(pán)進(jìn)行“價(jià)格指導(dǎo)”(申報(bào)價(jià)格不能超過(guò)政府規(guī)定的“指導(dǎo)價(jià)”，否則無(wú)法獲得預(yù)售證)。比如業(yè)界盛傳，目前花都和南沙的指導(dǎo)價(jià)是8000多元/平方米，實(shí)際上，目前的樓價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了政府的指導(dǎo)價(jià)。花都不少樓盤(pán)的單價(jià)都在1萬(wàn)元左右，而南沙則早已突破了萬(wàn)元大關(guān)，目前樓盤(pán)的售價(jià)至少1.1萬(wàn)元/平方米。面對(duì)限價(jià)，兩套合同、兩套數(shù)據(jù)就成了普遍的做法。
發(fā)展商都將實(shí)際樓款分成兩個(gè)合同來(lái)體現(xiàn)，以毛坯出售的合同體現(xiàn)的是政府要求的樓盤(pán)指導(dǎo)價(jià)，另外高出的部分樓價(jià)則再簽一份裝修合同、工程合同等等。比如原本總價(jià)200萬(wàn)元的房子，現(xiàn)在必須分成150萬(wàn)元的毛坯房合同和50萬(wàn)元的裝修合同，買(mǎi)家就只能按照150萬(wàn)元的價(jià)格申請(qǐng)按揭貸款，另外50萬(wàn)元的裝修貸款必須一次性付款。原本200萬(wàn)元的一套房，首次置業(yè)買(mǎi)家首付三成只要60萬(wàn)元，但分成兩套合同后，買(mǎi)家要給的首付款變成了95萬(wàn)元(150萬(wàn)元的三成45萬(wàn)元加50萬(wàn)元)。這對(duì)于原本預(yù)算就不多的剛需買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)是非常致命的打擊。
市民陳小姐對(duì)記者說(shuō)：“樓價(jià)上升我們買(mǎi)樓已經(jīng)不容易，但兩套合同更是直接讓首付提高，導(dǎo)致真正的剛需無(wú)法買(mǎi)房。”
利率
房貸額度緊張銀行利率更高
“樓價(jià)高、優(yōu)惠少”，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，還有一個(gè)不太好的消息就是銀行房貸額度緊張，首套房的利率優(yōu)惠紛紛取消。以往，銀行房貸額度收緊往往要到年底才出現(xiàn)，但今年這種情況卻提前出現(xiàn)，還和“金九銀十”撞個(gè)正著。記者了解到，除了部分外資銀行外，目前無(wú)論是四大行或者是股份制銀行，從下半年開(kāi)始，對(duì)首套房實(shí)施基準(zhǔn)利率，一些小的股份制銀行，如浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行等，甚至要對(duì)首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%-20%。一位銀行界人士告訴記者，除了有宏觀調(diào)控的因素外，今年3月前后因“新國(guó)五條”政策窗口期而導(dǎo)致的成交量激增，加之今年以來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快，促使銀行房貸額度在前兩季度放量過(guò)猛。所以房貸額度緊張就提前到第三季度出現(xiàn)了。
“國(guó)家一方面說(shuō)要支持首次置業(yè)者的購(gòu)房，但沒(méi)有實(shí)質(zhì)的政策出臺(tái)，銀行更是火上澆油，只顧自身的利益。”剛需買(mǎi)家小李對(duì)記者說(shuō)，“繼續(xù)等待的話，怕樓價(jià)上漲，現(xiàn)在買(mǎi)房的話，又得挨高利率。不買(mǎi)房來(lái)自女朋友家的壓力大，買(mǎi)了房，來(lái)自銀行的供樓壓力大。”
樓價(jià)
預(yù)算120萬(wàn)元只能選小公寓或外圍區(qū)域
首次置業(yè)的剛需小馮有個(gè)想法，就是盡快將自己的“蝸居”搞掂，他的預(yù)算是120萬(wàn)元左右，幾個(gè)月來(lái)的看房經(jīng)歷告訴他，再不盡快出手，他將越來(lái)越買(mǎi)不起房了。4月份他在天河?xùn)|圃看的一個(gè)小型樓盤(pán)，售價(jià)預(yù)計(jì)2萬(wàn)-2.3萬(wàn)元/平方米，但現(xiàn)在樓盤(pán)的售價(jià)為2.4萬(wàn)-2.5萬(wàn)元/平方米。“適合我們這類(lèi)預(yù)算不多的剛需買(mǎi)家的樓盤(pán)，可能真的要去增城、花都甚至清遠(yuǎn)那些‘七字頭’‘八字頭’的樓盤(pán)，但實(shí)在太遠(yuǎn)了，所以我只能轉(zhuǎn)為看看一些近郊的公寓，面積小，總價(jià)才負(fù)擔(dān)得起。我對(duì)樓盤(pán)已經(jīng)基本沒(méi)什么要求了，只要交通方便就行了。”小馮說(shuō)。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，“房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值部分征收20%個(gè)稅”的條款沒(méi)有在廣州落地，廣州樓價(jià)從4月份開(kāi)始大漲。不僅如此，該條款還帶來(lái)了末班車(chē)效應(yīng)，刺激一、二手樓市價(jià)量齊升。對(duì)于近期樓市的漲幅他這樣描述：“滿足剛性需求的產(chǎn)品，總價(jià)在兩百萬(wàn)元以下，單價(jià)在1.5萬(wàn)元以下的單位賣(mài)得飛快，不少樓盤(pán)出現(xiàn)了日光盤(pán)，剛需產(chǎn)品的價(jià)格半年上漲20%以上。而較高端的產(chǎn)品，由于銷(xiāo)售量也比較穩(wěn)定，半年漲幅10%左右。”
另外，五六月份的“地王”又直接刺激局部樓價(jià)快速上漲。如在前兩年還是白領(lǐng)置業(yè)天堂的番禺華南板塊，在萬(wàn)博1.4萬(wàn)元/平方米的商業(yè)“地王”誕生后，周邊的樓盤(pán)旋即升價(jià)。距離萬(wàn)博最近的在售樓盤(pán)萬(wàn)科歐泊在“五一”期間的價(jià)格首破2萬(wàn)元/平方米，“地王”誕生之后已漲價(jià)5000元/平方米，達(dá)到目前的2.5萬(wàn)元/平方米。全新項(xiàng)目方面，“金九銀十”萬(wàn)博區(qū)域的新盤(pán)敏捷海大大廈Loft小復(fù)式則報(bào)出2.5萬(wàn)元/平方米的毛坯價(jià)格，稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)的，新盤(pán)瓏翠的售價(jià)也要達(dá)到2萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米。
不少業(yè)內(nèi)人士都預(yù)測(cè)，今年的“金九銀十”由于上半年樓市成交暢旺，發(fā)展商資金回籠迅速，再加上市場(chǎng)對(duì)樓價(jià)上漲還有預(yù)期，因此樓盤(pán)不可能會(huì)有大的實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠，市場(chǎng)上甚至有聲音稱(chēng)“不漲價(jià)就已經(jīng)是最大優(yōu)惠”。
語(yǔ)錄
“滿足剛性需求的產(chǎn)品，總價(jià)在兩百萬(wàn)元以下，單價(jià)在1.5萬(wàn)元以下的單位賣(mài)得飛快，不少樓盤(pán)出現(xiàn)了日光盤(pán)，剛需產(chǎn)品的價(jià)格半年上漲20%以上。”
——中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜
“樓價(jià)上升我們買(mǎi)樓已經(jīng)不容易，但兩套合同更是直接讓首付提高，導(dǎo)致真正的剛需無(wú)法買(mǎi)房。”
——市民陳小姐
“繼續(xù)等待的話，怕樓價(jià)上漲，現(xiàn)在買(mǎi)房的話，又得挨高利率。不買(mǎi)房來(lái)自女朋友家的壓力大，買(mǎi)了房，來(lái)自銀行的供樓壓力大。”
——剛需買(mǎi)家李先生
買(mǎi)套200萬(wàn)的房壓力增多少?
限價(jià)前 限價(jià)后
首付三成 60 萬(wàn)元 首付 95萬(wàn)元
利率下浮 基準(zhǔn)利率
