如今，在烏魯木齊，不少單位與房地產(chǎn)商合作，向單位員工推出“團(tuán)購房”，“團(tuán)購房”每平方米比市價(jià)低2000-2500元，而且產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓不受任何限制。看起來，這種團(tuán)購房讓購房者得到了實(shí)惠，開發(fā)商借此賣出了房子，而推出團(tuán)購房的單位也為員工發(fā)了福利，可謂是一舉三得的事情。
但是，一般來說，這種團(tuán)購房都要求短期內(nèi)付清全部房款，這讓購房者倍感壓力。而這背后，則是受信貸政策緊縮影響，烏魯木齊市部分房地產(chǎn)開發(fā)商以“團(tuán)購房”之名行民間融資之實(shí)。
買團(tuán)購房先付一半“房款”
王亭亭所在單位為照顧近年來新進(jìn)職工，決定和烏魯木齊市一家房地產(chǎn)開發(fā)公司合作，給職工搞一批“團(tuán)購房”，也算是員工福利。
為此，王亭亭這幾天興奮之余又猶豫不決，“買這種房子就一點(diǎn)不好，需要先交一半的房款，如果開工建設(shè)了，兩個(gè)月內(nèi)需要一次性補(bǔ)齊所有購房款項(xiàng)，不能從銀行貸款。“
王亭亭說，這批“團(tuán)購房”雖然還未開工，但要開發(fā)的地點(diǎn)她和老公都去看過兩次了，地段好，戶型也全，周邊的商品住宅目前銷售均價(jià)約在6500元～7000元/平方米，而團(tuán)購價(jià)僅為4000元/平方米。
王亭亭算了一筆賬，如果買100平方米的房子，開發(fā)商兩年后交房，再等一年房產(chǎn)證下來，3年后房價(jià)估計(jì)會(huì)整體突破8000元/平方米甚至更高。“如果我再轉(zhuǎn)手賣掉，估計(jì)至少能賺40萬。”但讓她頭疼的是，總房款40萬元要兩個(gè)月付清，這對(duì)于工薪階層的她和老公來說無疑困難重重。
對(duì)流動(dòng)資金并不多的購房者而言，能購買如此低價(jià)“團(tuán)購房”的機(jī)會(huì)實(shí)屬難得，所以，王亭亭也在盤算著看能否把這個(gè)難得的“團(tuán)購房名額”加價(jià)賣掉。
名額轉(zhuǎn)讓費(fèi)5-10萬元
“我家已有兩套住宅了，是被限購的那部分人。想來想去，我決定4萬元錢賣掉我的團(tuán)購房名額，當(dāng)做單位發(fā)福利了。”在烏魯木齊市一家事業(yè)單位的趙剛說道。
據(jù)了解，如今在烏魯木齊市，團(tuán)購房名額轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象并不稀奇，團(tuán)購房價(jià)格基本在4000～5000元/平方米，而同片區(qū)市場(chǎng)房價(jià)每平方米基本上要高出2000元。不過，雖然團(tuán)購房優(yōu)惠幅度大，但基本上都要求一次性付款，所以，很多購房者都紛紛轉(zhuǎn)讓自己的團(tuán)購房名額。
記者在亞心網(wǎng)、58同城和趕集網(wǎng)上看到，團(tuán)購房名額轉(zhuǎn)讓的信息不時(shí)出現(xiàn)。以58同城為例，輸入“團(tuán)購房轉(zhuǎn)讓”搜索，共搜到20多條信息，其中大部分都是團(tuán)購房名額轉(zhuǎn)讓的信息，記者打了多個(gè)電話了解到，一個(gè)名額的轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般為5萬～10萬元左右。
記者聯(lián)系到一位有購買資格的李女士，她表示，團(tuán)購房名額可以轉(zhuǎn)讓，獲得團(tuán)購房資格以后，購房者直接和開發(fā)商簽所有的法律合同就可以了，即使不是團(tuán)購房所在單位的員工，也不會(huì)有影響。
記者注意到，這些團(tuán)購房中，幾乎都沒有開工、更未取得預(yù)售許可證，有的項(xiàng)目甚至連小區(qū)名字都沒有，交房時(shí)間最快也在兩年以后。這些團(tuán)購房往往以單位內(nèi)部認(rèn)購的方式進(jìn)行，而實(shí)際上，這些單位的團(tuán)購房名額可以便捷地流向社會(huì)，并不存在障礙。
開發(fā)商借此解決融資難
地處鯉魚山北路的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理王韜告訴記者，“現(xiàn)在的‘團(tuán)購房’，說白了，就是開發(fā)商一種以低價(jià)換取快速融資的渠道。”
王韜介紹說，“團(tuán)購房”之所以盛行，主要原因就是6月份以來銀行信貸政策步步趨緊，不少銀行提前放空了前幾個(gè)季度的信貸額度，導(dǎo)致開發(fā)商的貸款門檻提高。因此，部分房地產(chǎn)開發(fā)商面臨建設(shè)資金流動(dòng)性緊張的問題。
王韜告訴記者，從銀行借錢非常費(fèi)勁，幾百萬甚至幾千萬的貸款額度，僅審批就會(huì)花幾個(gè)月的時(shí)間，而對(duì)于本地房地產(chǎn)商來說，幾個(gè)月的時(shí)間就有可能會(huì)錯(cuò)過建設(shè)施工期，到了冬季項(xiàng)目就要被迫擱置，要想在新疆這樣冬長夏短的有限施工期內(nèi)盡快解決融資難的問題，只能將目光轉(zhuǎn)向民間融資。
“而民間融資成本最低、時(shí)間最快的當(dāng)數(shù)‘團(tuán)購房’、‘內(nèi)部認(rèn)購’。”在王韜看來，通過這兩種名義均可以達(dá)到短期內(nèi)融資的目的，并且沒有利息支出。
長春路一家房產(chǎn)開發(fā)商的運(yùn)營總監(jiān)周斌告訴記者，“尤其是那種近百萬平方米的大盤，拿出幾百套房子搞團(tuán)購房或是內(nèi)部認(rèn)購很正常，這主要是為了后續(xù)的開發(fā)項(xiàng)目鋪墊資金，何況誰都知道房地產(chǎn)利潤大，即使‘團(tuán)購房’的價(jià)格不高，開發(fā)商也絕不會(huì)虧本。”
周斌說，以一個(gè)2000多套住房的小區(qū)為例，一般來說，開發(fā)商只會(huì)拿出少量的房子用于團(tuán)購，“如果資金不是太緊張的話，這個(gè)小區(qū)會(huì)有約300套這樣的團(tuán)購房。”
周斌介紹說，如果團(tuán)購戶型面積按100平方米計(jì)算，價(jià)格4000元/平方米，50%的付款額度，開發(fā)商一個(gè)月內(nèi)僅一套住房就能獲得20萬元的流動(dòng)資金。如果推出的300套房全部得到認(rèn)購，一個(gè)月內(nèi)就能獲得6000萬元的流動(dòng)資金。
團(tuán)購房比集資房風(fēng)險(xiǎn)小
半個(gè)月前，經(jīng)朋友介紹，市民張曉峰以5萬元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用購得騎馬山附近一在建項(xiàng)目的團(tuán)購房名額。
“詢問價(jià)格時(shí)，覺得比周邊在售樓盤價(jià)格每平方米低近2200元，所以就心動(dòng)買下了。”張曉峰說，本來低價(jià)買房是一件高興的事情，可是現(xiàn)在，他卻有點(diǎn)不放心。“買完之后我打聽了一下，房子現(xiàn)在還未動(dòng)工，而且到選房的時(shí)候還要排號(hào)抽簽，也就是說自己的房子什么樣現(xiàn)在都不知道。”
不過，就算這樣，張曉峰也認(rèn)為，團(tuán)購房還是比集資房的風(fēng)險(xiǎn)小。
就在半年前，張曉峰曾經(jīng)打算從朋友手里買套價(jià)格更優(yōu)惠的集資房，但考慮到風(fēng)險(xiǎn)，他還是放棄了。
張曉峰說：“‘集資房’建成后一般必須在本單位職工名下落戶滿5年，5年內(nèi)不能對(duì)外出售，并且還存在產(chǎn)權(quán)歸單位和職工共有的可能，而現(xiàn)在的‘團(tuán)購房’誰出的錢，房產(chǎn)證上就會(huì)留下誰的名字，就不會(huì)有那么多風(fēng)險(xiǎn)。”
“團(tuán)購房”也有漲價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)
是不是每次“團(tuán)購房”都能帶給買賣雙方互利互惠呢？其實(shí)，“團(tuán)購房”落空事件在烏魯木齊市樓市的隱患也曾出現(xiàn)過。
2011年9月，烏魯木齊市一重點(diǎn)高級(jí)中學(xué)76位購房者就因團(tuán)購房一事與房地產(chǎn)開發(fā)商鬧到了建委。
據(jù)了解，這76位購房者早在2009年6月就交納了首付款，并與開發(fā)商簽訂了代建團(tuán)購房協(xié)議書。然而，兩年后樓房還沒有蓋起來，卻等來開發(fā)商在原代建協(xié)議單價(jià)的基礎(chǔ)上調(diào)增房價(jià)的通知，并表示不加價(jià)就不蓋了。最終，在建委的多次協(xié)調(diào)下，開發(fā)商簽訂了開工確認(rèn)書。
新疆維吾爾自治區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，許多轉(zhuǎn)讓的團(tuán)購房名額是尚未在有關(guān)部門登記或尚未動(dòng)工的房產(chǎn)，在開發(fā)過程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能會(huì)遇到一些不可預(yù)見的情況，預(yù)付了房款的購房者將承擔(dān)非常大的風(fēng)險(xiǎn)。再者，買團(tuán)購房時(shí)，有的樓盤項(xiàng)目甚至還沒有沙盤、戶型圖等資料，有的樓盤樓層、房號(hào)也不確定，到時(shí)即使能順利交房，房子本身的質(zhì)量、面積、樓層、朝向、配套等在建好后也有可能存在瑕疵。
對(duì)此，自治區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)人士建議，對(duì)于團(tuán)購房的單位員工而言，如單位有低價(jià)團(tuán)購房、內(nèi)部認(rèn)購房，最好申請(qǐng)所在單位選擇有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂團(tuán)購協(xié)議，在團(tuán)購協(xié)議中通過“將付款進(jìn)度與項(xiàng)目進(jìn)展掛鉤”的方式來降低風(fēng)險(xiǎn)，以防患于未然。(關(guān)鴻江)
