當(dāng)“逆按揭”一詞經(jīng)由國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》出現(xiàn)在公眾視野引發(fā)眾人驚訝的討論時(shí)，這一場景同樣出現(xiàn)在2年前的香港。
2011年由香港政府全資控股的香港按揭證券公司提出了這個(gè)名為“安老按揭”實(shí)際是老年人住房反向抵押的保險(xiǎn)計(jì)劃，它鼓勵銀行向55歲或以上的人士提供按揭貸款的計(jì)劃，而這些55歲或以上并持有有效香港身份證的人士，可以利用在香港的自主物業(yè)作為抵押品，向參與銀行申請安老按揭貸款。借款人可以在固定年期內(nèi)(10年、15年或20年)或終身每月取得年金作為生活費(fèi)。如果有急需，借款人還可以提取一筆過貸款，以應(yīng)付醫(yī)療費(fèi)用等特別情況。
這個(gè)已經(jīng)在歐美風(fēng)靡許久的逆按揭方式在香港并未得到意料中的熱捧，至今為止僅僅有400多香港老年人申請了該計(jì)劃，只不過它的出現(xiàn)還是讓香港老年人多了一個(gè)以房養(yǎng)老的選擇，更何況這個(gè)選擇完全不強(qiáng)制。
在香港，如果老人的房子租不到高價(jià)，可逆按揭
香港并不是個(gè)適合養(yǎng)老的城市，它生活成本高，生活節(jié)奏快，但不能否認(rèn)的事實(shí)是這座城市急劇老化，老年人士大幅增加。據(jù)調(diào)查，在2011年的香港長者中，65至69歲的人士占24 .9%，70至79歲的則占4 6 .3 %，而8 0歲 及 以 上 人 士 占28.8%，在過去10年，年老長者(80歲及以上人士)所占比例不斷上升。但是，在這些老年人當(dāng)中，除了公務(wù)員有退休金之外，其他退休老人幾乎沒有固定收入。
盡管香港針對長者的保障制度包括“綜援”和“生果金”，可這兩個(gè)制度都對資產(chǎn)和收入有一定限制，那些擁有一定資產(chǎn)卻收入一般的香港長者無疑成為其中尷尬人群。他們窮其一身或許搏得了一套房，但可能擁有的房屋價(jià)值不高，租金并不足以維持好的生活，這種情況下如果把房子進(jìn)行安老按揭，每個(gè)月收取固定年金，不失為一項(xiàng)很好的養(yǎng)老選擇。正如香港城市大學(xué)博士生溫卓毅所說：“大部分進(jìn)行逆按揭的物業(yè)，房子都比較老舊，其價(jià)值都不是太高。因此，逆按揭中可以收取的錢是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場價(jià)的。而且不管將來利率怎么提升，仍然是按照簽約時(shí)的利率來計(jì)算保費(fèi)。”
由香港政府通過外匯基金全資擁有的按揭證券公司推出的按揭計(jì)劃具有一定的福利補(bǔ)貼性質(zhì)是不能否認(rèn)的事實(shí)，它使得持有物業(yè)又沒有收入的年長者，可以不依賴政府和子女，同時(shí)提高老年的生活水準(zhǔn)，而且把固定物業(yè)轉(zhuǎn)化成流動資金，有能力應(yīng)對醫(yī)療事故等突發(fā)事件。
可逆按揭的福利補(bǔ)貼卻往往只是一定程度上的補(bǔ)貼，雖然這項(xiàng)計(jì)劃具有福利補(bǔ)貼性質(zhì)，但不得不強(qiáng)調(diào)，它本質(zhì)上仍是一個(gè)商業(yè)行為。逆按揭的受惠人群早就確定為擁有房產(chǎn)的“中產(chǎn)老人”，而不是過著拮據(jù)貧困生活的老年人，而在香港，掙扎在貧困線上的老人并不在少數(shù)。香港中文大學(xué)文化研究專業(yè)博士李瀟雨就強(qiáng)調(diào)：“從聯(lián)合國住區(qū)規(guī)劃署發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，我們可以看到，在香港有相當(dāng)大數(shù)量的老年人其實(shí)是過著非常拮據(jù)的貧困生活的，而這部分貧窮人口也根本不可能擁有自己的房產(chǎn)，他們可能住在政府提供的公屋，甚至一部分人只能在各類‘劏房’度過余生�；蛘呶覀兛梢赃@樣說，這項(xiàng)按揭是面向中產(chǎn)老人提供的保險(xiǎn)服務(wù)，但絕不是一種社會保障制度。”
不同于內(nèi)地提出逆按揭全民嘩然，香港社會雖然對這一措施的提出有所討論，但也在小范圍內(nèi)，只因?yàn)樗⒎鞘钦畯?qiáng)制的行為，逆按揭在香港從來都只是一個(gè)商業(yè)保險(xiǎn)，其商業(yè)性質(zhì)的突出，從香港政府在“逆按揭”計(jì)劃中承擔(dān)的角色可見一斑。
香港從來不是一個(gè)福利社會，盡管推出逆按揭計(jì)劃的按揭證券公司有香港政府的投入，可“逆按揭”本是一種商業(yè)行為，到底做不做逆按揭完全是個(gè)人的選擇，和買保險(xiǎn)或存銀行之類的行為類似。“既然是商業(yè)行為，就應(yīng)該交由市場去調(diào)節(jié)，政府不應(yīng)以行政力量積極推廣或介入，而應(yīng)該扮演立法者和規(guī)則制定者的角色，幫助其完善權(quán)責(zé)分割，保護(hù)借款人的利益。”李瀟雨說道。在“逆按揭”計(jì)劃中，香港政府更多只是扮演引導(dǎo)人的作用，它傳播以房養(yǎng)老的一種可能性———逆按揭，至于選擇與否，決定權(quán)從來都在市民自己手中。
目前僅有400多人參與，香港子女在論壇大罵逆按揭
或許因?yàn)槟姘唇业纳虡I(yè)性質(zhì)，也意味著它背后的風(fēng)險(xiǎn)，香港按揭證券有限公司數(shù)據(jù)顯示，從2011年7月實(shí)施逆按揭計(jì)劃至今年8月為止，申請這項(xiàng)計(jì)劃的只有459宗。在2012年期間，平均每月只有12.16宗申請。而香港政府統(tǒng)計(jì)處的數(shù)據(jù)顯示，在2011年香港65歲以上的長者就有941，312名，占全港人口的13.3%。老年人口多與申請宗數(shù)少的強(qiáng)烈對比，表明了不少長者對逆按揭仍然存在著很多顧慮。在采訪過程中，大部分老年人或家中有老年人的家庭也坦承并不了解這項(xiàng)計(jì)劃。
在2011年香港剛推出“逆按揭”計(jì)劃的時(shí)候，不少市民亦反應(yīng)激烈，認(rèn)為這無論如何都是占便宜的計(jì)劃。因?yàn)椋粊砩暾埌怖习唇倚枰患{利息、按揭保費(fèi)、輔導(dǎo)費(fèi)、律師費(fèi)等費(fèi)用，開支不少，手續(xù)繁瑣，不少媒體認(rèn)為這是向老人開刀。二來，這也是由文化方面的因素決定的。年長者一輩子勞勞碌碌，好不容易才存夠積蓄買到了房子。而逆按揭，則要把這套充滿著血汗的房子抵押出去，這無疑是與他們的傳統(tǒng)思維習(xí)慣相違背的。另一方面，在華人傳統(tǒng)中，房子往往是留給后人的最大遺產(chǎn)，多少父母窮其一生，只為買一套房子給子孫后代。“我覺得對于部分年輕人而言，‘以房養(yǎng)老’的出現(xiàn)可能對他們繼承房產(chǎn)造成威脅。財(cái)新網(wǎng)上曾有訪談寫著有位老人說如果將來銀行來收走了自己的房子，兒女肯定要埋怨他，因?yàn)?lsquo;他們都眼巴巴等著我這房子呢’。而在房價(jià)高企的地區(qū)，這種矛盾也會更加突出。”李瀟雨說道。
也許引用香港高登論壇的一個(gè)帖子能更好地說明兒女的這種心態(tài)：“家里人竟然想退休后逆按揭，做子女的真是傷心。這件事不管怎么看都是虧的。”更有言辭激烈者直言等了那么久就等父母一套房，現(xiàn)在抵押出去，希望全部落空，所以即便是在強(qiáng)調(diào)獨(dú)立的香港，依舊有大部分長者或自己舍不得或被親情綁架，難以跳出傳統(tǒng)申請逆按揭。
除了文化因素之外，還有經(jīng)濟(jì)方面的擔(dān)憂。已經(jīng)53歲面臨退休的香港教師ST E V E就說擔(dān)憂如果在安老按揭期間通貨膨脹的話，那么就有可能導(dǎo)致每個(gè)月領(lǐng)取的年金入不敷出，生活堪憂。“如果能夠自己賣掉層樓套現(xiàn)感覺更保險(xiǎn)，而且做逆按揭真的很擔(dān)心犧牲掉物業(yè)升值的機(jī)會。而且那個(gè)機(jī)構(gòu)是不是真的很保證持續(xù)給養(yǎng)老金，我都好擔(dān)心。”
雖然坦承是商業(yè)行為，卻怎么也抹不去福利味道的安老按揭自然無法與市面上的養(yǎng)老保險(xiǎn)抗衡，除了長者有憂慮，銀行亦有自己的考慮。在香港按揭證券有限公司的網(wǎng)站上，清楚顯示著參與安老按揭計(jì)劃的只有中國銀行、交通銀行等6間銀行而已。一般來說，會把房子拿去按揭的一般都不是太新的樓宇，而按揭期限一般都十年以上，甚至是終生按揭，因此到銀行收樓的時(shí)候房子已經(jīng)比較破舊，難易脫手了。而且，銀行還必須考慮樓價(jià)下跌的情況，因?yàn)榧词箻莾r(jià)跌至低于當(dāng)初的估值，銀行也不能減少每個(gè)月支付給長者的年金，這就必然導(dǎo)致銀行的虧損。
不過，對于這些憂慮，“逆按揭”計(jì)劃也強(qiáng)調(diào)證券公司會為銀行“包底”，如果銀行出現(xiàn)虧損，按揭證券保險(xiǎn)公司會根據(jù)二者之間的保險(xiǎn)協(xié)議進(jìn)行承擔(dān)。事實(shí)上，銀行也愿意承擔(dān)社會責(zé)任，香港銀行家吳子威就表示“逆按揭”長者數(shù)目有限，如果銀行以純粹商業(yè)角度去考慮的話，不會主動推銷產(chǎn)品，如果銀行把產(chǎn)品作為一項(xiàng)對少數(shù)有需要人士的服務(wù)，當(dāng)做是社會的回饋，依舊值得考慮的。
“逆按揭”也挺人性化，按揭貸款拿完還能繼續(xù)居住
盡管港人對安老按揭存在這樣或那樣的顧慮，但在安老按揭指導(dǎo)網(wǎng)站上也貼心強(qiáng)調(diào)安老按揭還具有“反悔期”，借款人在簽訂合同的首六個(gè)月內(nèi)可以隨時(shí)終止這項(xiàng)安老按揭，只要償還安老按揭貸款，銀行會把相關(guān)的按揭保費(fèi)全數(shù)退還和豁免。
而很多長者考慮得更多的是樓市價(jià)格變化，擔(dān)心把房子按揭出去之后房子卻增值。香港社聯(lián)報(bào)告卻稱逆按揭計(jì)劃實(shí)際能為老年人解決這一擔(dān)憂，其工作人員表示當(dāng)物業(yè)的當(dāng)年期到了之后，如果出售物業(yè)所得的款項(xiàng)超過了安老按揭貸款，銀行將會把全數(shù)償還安老按揭貸款之后的余額歸還給借款人或其繼承人。相反，如果出售物業(yè)之后所得的錢不足以償還安老按揭的貸款，差額會由按揭證券公司承擔(dān)，借款人終身無需還款。值得一提的是，雖然把房子抵押出去了，即安老按揭的錢已經(jīng)全部返還給老人后，可借款人仍然會是物業(yè)的業(yè)主，他可以繼續(xù)安居在房子里直到百年歸老，那種想象里的老年人拿完租金就會流離失所的場景在香港應(yīng)該不會發(fā)生。
通過按揭證券公司網(wǎng)站頁面上的安老按揭計(jì)算器可了解，房屋年金一般來說是根據(jù)借款人的年齡和選擇的年金年期來計(jì)算的，年齡越高或者選擇的年期越短，每月的年金金額越高。如果一個(gè)55歲的長者持有價(jià)值100萬港元的物業(yè)，而他選擇年金年期為10年，那他每個(gè)月可以領(lǐng)到3200港元，而他如果選擇終身的話，則只能領(lǐng)到1650港元。但是如果借款人是70歲的長者，同樣選擇10年期按揭，他每個(gè)月則可以領(lǐng)到5100港元，比55歲的長者每月多領(lǐng)取1900港元。
當(dāng)然，最后每月能領(lǐng)取多少年金，還取決于借款人所持物業(yè)的價(jià)值。比如上述55歲的長者，假如他持有的物業(yè)為250萬港元，那選擇年金10年期的情況下，他每月可以收取8000(3200×2.5=8000)港元。對于無依無靠的老年人來說，這樣一筆通過物業(yè)逆抵押所得到的錢顯然比一個(gè)或許孝順的子女讓其晚年生活質(zhì)量能夠得到更有利保障。
花31萬-62萬港元，能買到老年屋的終身居住權(quán)
當(dāng)逆按揭顯得太不符合中國倫理，但自己的舊樓又租不出高價(jià)且居住不便利時(shí)，香港房屋協(xié)會針對這批尷尬的中產(chǎn)老人還修建了可以購買終身居住權(quán)的長者安居樂樓盤。
來自香港房屋協(xié)會的工作人員介紹，區(qū)別于普通樓盤，特地為老年人打造的長者樓盤不僅有全套無障礙設(shè)施、理療師，還有閱讀室等老年康樂機(jī)構(gòu)，“60歲以上的香港永久居民或者夫婦申請人中有一位是香港永久居民就能申請了”。
對比香港普通一居室房屋的租金至少月租8000港元的情況，這些定義為長者安居樂的樓盤奉行的是出租終身居住權(quán)的模式，“目前60歲至64歲老人來租住的話需繳納31萬至62萬(不同面積的房屋租金不同)港幣就能獲得終身居住權(quán)，但如果是75歲老人來住，可能就只要付25萬至50萬港幣即可，如果長者暫時(shí)無法一次性繳納租金，都可以分三期給長期租金”。
有著完整康樂設(shè)施、打造得如高級賓館般的香港長者安居樂樓盤目前成為香港中產(chǎn)老人的首選。從加拿大移民回香港、在深圳有親戚的粵劇演員張翠芬就更愿意在這樣的房屋居住，不愿意麻煩家人。“有人和我一起玩，而且居住環(huán)境都不錯，付了30來萬就住到掛，挺好的呀。”她不介意談到死亡，覺得這個(gè)租金在香港來講已經(jīng)夠“抵”，“更何況我要是想搬走，租金還是能拿回來一部分。”
長者安居樂樓盤計(jì)劃的計(jì)算器顯示，若老年租客一次性付清32萬租金，當(dāng)其租住一年就想搬走時(shí)可拿走224000元的租金，這其中還不包括租金所產(chǎn)出的利息，而這一年不足10萬的房屋租金對于港人來說不算高，如果老年人在該物業(yè)持續(xù)居住15年以上，此刻搬出也能拿到32000元的租金，以租房來養(yǎng)老在香港顯然相當(dāng)可行，何況這租住的房屋有完善的康樂設(shè)施，是套專為老年人設(shè)計(jì)的老年屋。
只是想申請這樣的長者安居樂樓盤同樣亦有資產(chǎn)要求，只有資產(chǎn)在300萬以下的老年人才能申請，它確是個(gè)不折不扣的中產(chǎn)老人養(yǎng)老計(jì)劃。
如今在寸土寸金的香港，老年“房事”已然成為政府最關(guān)注的目標(biāo)之一，不少房地產(chǎn)商們開始構(gòu)想著打造老幼共融屋，下層可開發(fā)長期租約的老年屋，上層物業(yè)則如商品房般售賣，如今成型的是香港房屋協(xié)會主導(dǎo)的香港南安街項(xiàng)目，當(dāng)福利養(yǎng)老搭配著商品房似乎為社會養(yǎng)老提供了一種新的可能性。
