據(jù)數(shù)據(jù)顯示，9月份，鄭州市區(qū)商住房累計(jì)銷售6028套，比8月下降了27.82%，少銷售2323套，平均每天銷售不足201套，比2012年同期下降了33.68%。該銷量是今年3月份以來最低的商住房月銷量。如果從銷售面積來看，9月份市區(qū)商住房銷售面積60.02萬平方米，比8月下降了30.52%，比去年同期下降了28.96%。也就是說，無論從銷售套數(shù)還是銷售面積來看，9月份市區(qū)商住房銷量都比8月份減少了三成左右。受房產(chǎn)新政策和季節(jié)因素的雙重影響，沉寂的市場隨著“金九銀十”的到來，市場面臨再度崛起。從目前形勢(shì)來看，以前的低迷更像是一種蓄勢(shì)，新一波放量高峰即將來臨。數(shù)據(jù)顯示，眾項(xiàng)目“兵臨城下”，樓市的“十月圍城”之勢(shì)已成定局。在政策調(diào)整的大潮下，誰將是鄭州樓市的中流砥柱？購房者應(yīng)該抱有怎么樣的心態(tài)走進(jìn)樓市？本報(bào)將銀色十月的樓市之光稍作解析。
供應(yīng)亮點(diǎn)：十月樓盤大舉圍城
根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2013年9月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格 為10554元/平方米，環(huán)比8月上漲1.07%，自2012年6月以來連續(xù)第16個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴(kuò)大0.15個(gè)百分點(diǎn)，其中79個(gè)城市環(huán)比上漲，21個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比，本月價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)減少8個(gè)，其中跌幅在1%(含1%)以上的有6個(gè)；本月環(huán)比上漲的城市比上月增加8個(gè)，其中漲幅在1%(含1%)以上的有34個(gè)，較上月增加3個(gè)。同比來看，全國100個(gè)城市住宅均價(jià)與2012年9月相比上漲9.48%，漲幅比上月擴(kuò)大0.87個(gè)百分點(diǎn)。
受此影響，十月黃金周可以說是一線城市樓盤的金九升級(jí)。通過對(duì)北京、武漢、南京等城市部分樓市觀察，多個(gè)樓盤出現(xiàn)日光盤現(xiàn)象。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)公開的數(shù)據(jù)顯示，7天長假南京共認(rèn)購商品住宅1946套，日均278套，創(chuàng)2007年來國慶銷售新高。
業(yè)內(nèi)人士也表示，日光盤反映購房者強(qiáng)烈漲價(jià)預(yù)期，也預(yù)計(jì)著銀十倪端初現(xiàn)。受此影響，鄭州樓市也不甘寂寞，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，10月份鄭州樓市有將近30家樓盤將推新房源，其中純新盤占據(jù)半數(shù)，覆蓋了整個(gè)鄭州大城的7區(qū)2縣1鎮(zhèn)，僅龍湖區(qū)域就有5盤入市。
面對(duì)即將洶涌而來的開盤潮，新盤的大舉放量無疑成了今年 “銀十”之光的最大亮點(diǎn)。 受到嚴(yán)厲調(diào)控的影響，不少新盤對(duì)市場持觀望態(tài)度，不斷延長蓄水時(shí)間。然而，受到年銷售業(yè)績指標(biāo)的重壓，“金九銀十”成為了這些新盤促進(jìn)銷售，從而回籠資金重要的時(shí)間窗口。因此造成了今年新盤扎堆入市的現(xiàn)象。在這些全新項(xiàng)目當(dāng)中，很多項(xiàng)目推出了大戶型產(chǎn)品，物業(yè)形態(tài)涵蓋了普通大面積戶型、花園洋房、別墅等。更多的推出了面積在90平方米左右的項(xiàng)目，幾乎完全顛覆了50平方米以下小戶型“一統(tǒng)天下”的格局。不難看出，高端市場正強(qiáng)勢(shì)來襲。而這種來襲的背后支撐，則是開發(fā)商對(duì)后市的樂觀態(tài)度。
聚焦銀十：多方觀察河南樓市
除開發(fā)商以外，業(yè)內(nèi)人士也一致看好今年的“金九銀十”。分析人士普遍認(rèn)為，“以價(jià)換量”將成為房企銷售策略的趨勢(shì)所在。隨著價(jià)格回落、供應(yīng)走高，樓市的又一波成交潮即將來襲。
也有很多人對(duì)銀色十月的地產(chǎn)圍城持有異議，其實(shí)每個(gè)事情都有兩面性，有高潮就有低潮。就像專家所說：房產(chǎn)投機(jī)空間已經(jīng)在減小，現(xiàn)在是房地產(chǎn)發(fā)展逐步趨于穩(wěn)定的階段，況且沒有什么行業(yè)永遠(yuǎn)都在漲價(jià)，當(dāng)?shù)揭欢ǔ潭�，就是�?ldquo;博傻”。話雖這么說，可房地產(chǎn)行業(yè)作為中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的伴隨者，他的漲落，在一定程度上已經(jīng)有了反過來推動(dòng)城鎮(zhèn)化的動(dòng)力。
縱觀房地產(chǎn)的發(fā)展，調(diào)控政策一直在進(jìn)行，但是行業(yè)也一直在發(fā)展。這其中，就有城鎮(zhèn)化進(jìn)程的催化作用。從早期英國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程來看，發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，大都用了70~80年的時(shí)間。而中國在過去的20年中，由于房地產(chǎn)行業(yè)的參與，中國城鎮(zhèn)化出現(xiàn)了一個(gè)火山爆發(fā)式的局面，從過去的不足20%開始起步，到去年年底就達(dá)到了52%。現(xiàn)在仍然以平均1.5%的速度在繼續(xù)增長。由此可見，70%的城鎮(zhèn)化率在中國只需要40年左右。為此，河南建業(yè)董事長胡葆森稱：“我們趕上了中國城鎮(zhèn)化的上半場也就是過去的20年，而且我們還非常有信心地在今后的20年繼續(xù)發(fā)展，繼續(xù)成長。”
確實(shí)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程在每個(gè)現(xiàn)代化國家只有一次，尤其在中國，無論是過去的城鎮(zhèn)化，還是新型城鎮(zhèn)化，都離不開人的參與，離不開地方的參與。所以，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在未來的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，一線城市和以中原經(jīng)濟(jì)區(qū)、航空港區(qū)為代表的熱點(diǎn)投資區(qū)域，仍將有較大的地產(chǎn)發(fā)展空間。
這一點(diǎn)上可以參照上海自貿(mào)區(qū)，自8月底獲批信息發(fā)布后，相關(guān)板塊一二手房成交都相當(dāng)活躍。根據(jù)上海中原研究咨詢部對(duì)于與自貿(mào)區(qū)關(guān)聯(lián)的浦東川沙、外高橋、南匯祝橋和臨港新城等板塊內(nèi)成交數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)，僅僅9月1日-11日，4個(gè)板塊的新房成交已經(jīng)超過了8月，與8月1日-11日成交同比增幅達(dá)到280.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全市52.8%的同期數(shù)據(jù)。比如一套仁恒家園的三房，掛牌價(jià)為430萬元，9月初有客戶看中此套房源而房東卻跳價(jià)至460萬元，當(dāng)客戶同意該價(jià)格并且愿意一次性付款時(shí)房東卻表示不想賣了。同類型房源在8月初成交價(jià)僅380萬元，一個(gè)月漲80萬元仍不想賣。還有不少房東掛牌沒幾天就撤牌，表示等到10月再說。以此類推，這也是很多業(yè)內(nèi)人士對(duì)河南房地產(chǎn)市場依然看好的原因。
