樓市政策的變化，直接影響建陶產(chǎn)品的整體需求及銷(xiāo)量，是建陶銷(xiāo)售的“晴雨表”，牽動(dòng)著廠(chǎng)商的神經(jīng)。2012年年初，國(guó)務(wù)院總理溫家寶表態(tài)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。一季度樓市狀況顯示，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控絲毫沒(méi)有放松，房產(chǎn)商各出奇招進(jìn)行促銷(xiāo)，仍未能提升銷(xiāo)量。這一狀況直接影響了建陶行業(yè)的銷(xiāo)售，“冷”成為行業(yè)一季度的關(guān)鍵字。
二季度以來(lái)，多個(gè)地方政府刺激剛性需求，企圖提振房產(chǎn)市場(chǎng)，特別是“五一”過(guò)后，各地樓市政策微調(diào)的消息頻出，部分城市房產(chǎn)銷(xiāo)量數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)行業(yè)正步入價(jià)跌量漲的階段，銷(xiāo)量有持續(xù)回升趨勢(shì)。地產(chǎn)回暖已成為大概率事件，這無(wú)疑為建陶 行業(yè)帶來(lái)了一縷曙光。
樓市微調(diào)政策頻出剛需主導(dǎo)陶衛(wèi)市場(chǎng)
從去年開(kāi)始，已有多個(gè)地方政府微調(diào)樓市政策，卻又被緊急叫停的事件發(fā)生。經(jīng)過(guò)一年多的拉鋸與磨合，地方政府出臺(tái)的微調(diào)政策，更多是向首套置業(yè)者的政策傾斜，在緩解樓市高壓政策對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)的同時(shí)，刺激剛性需求。
去年下半年，在中央樓市調(diào)控政策不松動(dòng)的背景下，北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門(mén)、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長(zhǎng)春、蕪湖、廣州、從化等超過(guò)15個(gè)城市微調(diào)了當(dāng)?shù)貥鞘姓�，通過(guò)土地出讓、房源解禁、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等方式，刺激樓市成交；其中蕪湖、佛山、成都等因?yàn)檎{(diào)整幅度過(guò)大，政策頒布不久就被“叫停”。
近期，各地方政府發(fā)布的一系列樓市微調(diào)政策，包括放寬普通住房標(biāo)準(zhǔn)、提高公積金貸款額度、放寬購(gòu)房落戶(hù)政策等。首套房貸的系列優(yōu)惠政策、房?jī)r(jià)理性回歸，帶動(dòng)地產(chǎn)銷(xiāo)量持續(xù)回暖，在改善房企資金鏈的同時(shí)，地產(chǎn)政策底部放松的預(yù)期也正在實(shí)現(xiàn)。
據(jù)有關(guān)資料顯示，武漢、南京、南昌、沈陽(yáng)、廣州等城市近期上調(diào)公積金貸款余額上限，沈陽(yáng)縮短公積金繳存時(shí)間以鼓勵(lì)年輕職工首次購(gòu)房，多地公積金管理中心重申首套90平方米以下住房公積金貸款最低可為兩成，大大降低了首次置業(yè)者的購(gòu)房門(mén)檻。
為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)和商品房成交量持續(xù)萎縮的現(xiàn)狀，江蘇省揚(yáng)州市出臺(tái)“救市”政策，財(cái)政局、房管局聯(lián)合發(fā)出通知，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)成品住房進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，2012年7月1日起執(zhí)行，執(zhí)行期暫定一年，并根據(jù)購(gòu)買(mǎi)面積制定不同的獎(jiǎng)勵(lì)額度。
除了各地方政府的政策微調(diào)外，各大銀行也針對(duì)首套房降低首付比率、下調(diào)貸款利率。
有關(guān)人士認(rèn)為，各地樓市政策微調(diào)，一方面是契合中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議擴(kuò)大內(nèi)需的精神，同時(shí)能夠保證中等收入者購(gòu)買(mǎi)力的有效釋放，避免房?jī)r(jià)下行的效果被抵消。另一方面，房產(chǎn)經(jīng)過(guò)一年多的調(diào)控，已經(jīng)將原來(lái)投資投機(jī)型需求擠出，政策微調(diào)的前提條件已經(jīng)具備。盡管中央對(duì)于地方政府幅度不大的“微調(diào)”多采取默許態(tài)度，但對(duì)部分涉及變相松動(dòng)二套房限購(gòu)等明顯托市行為進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，也有不合理政策被叫停的案例。這對(duì)于房?jī)r(jià)理性回歸，釋放剛性需求，樓市健康平穩(wěn)發(fā)展有利。接下來(lái)房產(chǎn)的調(diào)控政策可能放在更大的經(jīng)濟(jì)格局中進(jìn)行微調(diào)，適應(yīng)各地具體情況的同時(shí)，更好地貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神。
由此可見(jiàn)，樓市調(diào)控針對(duì)首套住房剛性需求的定向?qū)捤烧呷∠蛎鞔_，對(duì)于剛性需求購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是一大福音。國(guó)家房產(chǎn)調(diào)控政策一度讓部分有剛需卻并非“急需”的人在樓市之外淡定“觀(guān)望”，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心態(tài)，也讓他們遲遲不肯出手，剛性需求難以釋放。利于剛性需求購(gòu)房者政策的出臺(tái)，以及購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房產(chǎn)政策、經(jīng)濟(jì)政策的不確定，或促使部分持幣觀(guān)望的購(gòu)房者“該出手時(shí)就出手”。
樓市“量漲價(jià)跌”陶衛(wèi)行業(yè)或迎曙光
據(jù)本報(bào)對(duì)各地區(qū)房產(chǎn)狀況的了解，今年上半年大部分開(kāi)發(fā)商以去庫(kù)存為主，加快銷(xiāo)售進(jìn)度，鮮有新建項(xiàng)目。為消化庫(kù)存，以?xún)r(jià)換量已成為全國(guó)樓市的主要行情。得益于剛性購(gòu)房需求釋放以及國(guó)內(nèi)一線(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取的大幅降價(jià)，3月份，全國(guó)樓市成交普遍出現(xiàn)回暖，雖4月份銷(xiāo)量有回落，“五一”之后，回暖跡象又開(kāi)始出現(xiàn)。
世聯(lián)地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，36個(gè)大中城市中，4月份大部分城市的成交面積同比出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。京滬穗深四大一線(xiàn)城市中，深圳成交面積同比增長(zhǎng)58.2%，上海同比下降4.6%，北京同比增長(zhǎng)44%，廣州同比增長(zhǎng)16%。
中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所近日發(fā)布研究報(bào)告顯示，今年第一季度，受經(jīng)濟(jì)增速、信貸緊縮和限購(gòu)政策等多重因素的影響，樓市出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的現(xiàn)象。今年1-2月，從銷(xiāo)售量上看，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積7004萬(wàn)平方米，同比下降14.0%，商品房銷(xiāo)售額4145億元，同比下降20.9%，較2011年累計(jì)增速分別下降了18.9個(gè)百分點(diǎn)和19.9個(gè)百分點(diǎn)，2月份，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比和同比增長(zhǎng)下降的城市都在顯著增加。
2月之后，在剛性需求逐漸釋放等因素的作用下，多個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖苗頭。有數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、天津、重慶等多個(gè)城市的住宅成交面積出現(xiàn)回升，銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)回落。
研究報(bào)告認(rèn)為，2012年第2季度，隨著“剛性需求”的進(jìn)一步釋放、政策面的暫時(shí)平緩、金融支持作用加強(qiáng)等多重因素的作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由“量?jī)r(jià)齊跌”階段轉(zhuǎn)向“量漲價(jià)滯”或“量?jī)r(jià)微漲”階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步回暖。但第3季度后由于庫(kù)存的集中釋放，樓市仍將進(jìn)入“量?jī)r(jià)齊跌”的下行通道。
二季度在地產(chǎn)銷(xiāo)量回升、宏觀(guān)政策微調(diào)、基建復(fù)工的刺激下，建陶產(chǎn)品的需求預(yù)期也將持續(xù)改善。就目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、發(fā)改委、工信部等部門(mén)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，建材整體情況二季度也比一季度整體向好。
不過(guò)，近日本報(bào)記者對(duì)北京、上海、長(zhǎng)沙、昆明等大市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，尚未發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)回暖跡象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市發(fā)展?fàn)顩r是建陶行業(yè)的晴雨表和風(fēng)向標(biāo)，但是樓市狀況對(duì)建陶市場(chǎng)的影響速度不會(huì)那么快，現(xiàn)在能看見(jiàn)的，只是海平面升起的曙光，要等到太陽(yáng)升起，還需要一段時(shí)間。所以，第二季度建陶市場(chǎng)狀況好轉(zhuǎn)的希望不大，預(yù)計(jì)下半年情況會(huì)得到改善。
