編者按：樓市成交的成色不足也好，土地市場(chǎng)的高燒不退也罷，2013年佛山樓市的“金九銀十”在進(jìn)擊中緩緩落下帷幕。“后金九銀十”，11月初佛山樓市成交小幅上揚(yáng)，而龍光•君悅?cè)A府（價(jià)格 動(dòng)態(tài) 戶型圖 論壇）、招商依云天匯（價(jià)格 動(dòng)態(tài) 戶型圖 論壇）等5個(gè)禪桂樓盤推貨的陣勢(shì)也絲毫不遜色于9月初和10月中旬。
2013年“金九銀十”已然翻篇，佛山樓市給購(gòu)房者留下了很多未知問(wèn)題：十八屆三中全會(huì)即將開(kāi)幕，部分一線城市調(diào)控加碼，佛山樓市政策會(huì)否跟進(jìn)？第四季度佛山房?jī)r(jià)是否還會(huì)上漲？春節(jié)前買房是否是個(gè)好時(shí)機(jī)？房企怎樣促進(jìn)銷售……佛山“后金九銀十”樓市到底為如何走？
開(kāi)發(fā)商“運(yùn)籌帷幄” 購(gòu)房者無(wú)辜“被犧牲”？
“房?jī)r(jià)”作為與購(gòu)房者關(guān)系最密切的元素，在“金九銀十”屢屢被提及。對(duì)于佛山購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，往年金九銀十的房?jī)r(jià)要比平常“可愛(ài)”一些。但2013年似乎與往年有所不同，9月、10月并沒(méi)有看到多少開(kāi)發(fā)商的“誠(chéng)意”，開(kāi)盤優(yōu)惠折扣95折也難覓，據(jù)佛山住建局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月份，佛山一手房?jī)r(jià)為8667.76元/㎡，環(huán)比上漲4.88%。10月份的數(shù)據(jù)雖然還沒(méi)出爐，但預(yù)計(jì)距離“漲”字不太遠(yuǎn)。
另外，8月中旬，佛山樓盤推貨高潮提前來(lái)到，開(kāi)發(fā)商錯(cuò)峰推貨意圖明顯。加之9月份以來(lái)，銀行“錢荒”陣陣，佛山四大銀行首套房貸利率提至基準(zhǔn)以上，購(gòu)房者當(dāng)然也不會(huì)貿(mào)然定房，理所當(dāng)然陷入觀望之中。于是，9月份，佛山全市一手房?jī)H成交4657套，環(huán)比8月下降了4.06%。而10月份，順德區(qū)的一手房也僅成交1282套，環(huán)比下跌11.89%。
事實(shí)上，佛山樓市“金九銀十”失色有跡可循。9月份，佛山樓市新房源量相對(duì)偏少，原來(lái)預(yù)計(jì)超50個(gè)樓盤開(kāi)售的，實(shí)際上只有48個(gè)樓盤開(kāi)售，并且9月28日就有超過(guò)14個(gè)樓盤推新貨。部分樓盤每次推貨都是推一兩座，共計(jì)100套左右，“日光盤”頻現(xiàn)，卻是開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期蓄客有意而為的結(jié)果。購(gòu)房計(jì)劃被一拖再拖，網(wǎng)友感嘆“找一套適合自己的房子怎么就這么難？”
分析人士認(rèn)為，這和開(kāi)發(fā)商推盤的節(jié)奏密切相關(guān)，“少量多推”成了現(xiàn)在房企推盤的共識(shí)，這樣一方面能制造出熱銷、日光的“假象”，調(diào)動(dòng)觀望的購(gòu)房情緒，另一方面房企還能適時(shí)調(diào)整價(jià)格，對(duì)市場(chǎng)做出反應(yīng)。
11月超40盤預(yù)計(jì)推新 新城面包賣“面粉價(jià)”
錯(cuò)過(guò)了“金九銀十”，佛山“今年買房的好機(jī)會(huì)基本沒(méi)有了”？事實(shí)上，近年，佛山樓市的淡旺季分界并不明顯，買房也不是非要等到“金九銀十”。作為“后金九銀十”的11月，佛山依然有預(yù)計(jì)超40個(gè)樓盤開(kāi)盤推貨，其中不乏龍光•君悅?cè)A府、保利西雅圖（價(jià)格 動(dòng)態(tài) 戶型圖 論壇）、桂南銀都（價(jià)格 動(dòng)態(tài) 戶型圖 論壇）、北湖麗都、金莎華府、翠林小語(yǔ)、凱旋名門花園（價(jià)格 動(dòng)態(tài) 戶型圖 論壇）、羅村花半里（價(jià)格 動(dòng)態(tài) 戶型圖 論壇）、敏捷•海畔御峰（價(jià)格 動(dòng)態(tài) 戶型圖 論壇）等10個(gè)純新盤即將開(kāi)售首批單位，還有時(shí)代•云圖、佳兆業(yè)•濱江1號(hào)、駿景•君臨（房?jī)r(jià) 戶型 二手房 租房）名邸、海倫堡（價(jià)格 動(dòng)態(tài) 戶型圖 論壇）•海匯廣場(chǎng)等純新盤預(yù)計(jì)開(kāi)放銷售中心。
原是淡季的11月，在2013年備受房企青睞。伴隨著年底佛山純新盤雨后春筍般亮相，在這些新盤中，“低價(jià)走量”的營(yíng)銷方式唱主角，佛山新城的龍光•君悅?cè)A府11月2日開(kāi)盤8字頭起，與8月份城南板塊的8字頭“地王”分庭抗禮，遭到購(gòu)房者的瘋搶；桂城平洲的保利西雅圖帶裝修預(yù)計(jì)10000元/㎡；獅山城央新盤桂南銀都11月3日開(kāi)盤，帶裝修7000元/㎡的低價(jià)，開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)座無(wú)虛席。而南海西部的金莎華府等樓盤，售價(jià)最低預(yù)計(jì)5000多元/㎡。
泛澳地產(chǎn)分析認(rèn)為，10 月末，金九銀十的狂熱氣氛已經(jīng)漸漸衰退，受持續(xù)受銀行放款速度放緩等負(fù)面影響下，會(huì)出現(xiàn)部分剛需用家放慢入市腳步，成交面積出現(xiàn)短暫下跌并逐漸趨穩(wěn)定。但是不受影響的投資產(chǎn)品表現(xiàn)較預(yù)期良好，拉動(dòng)了整體均價(jià)的上漲。隨著10月的結(jié)束，未來(lái)市場(chǎng)走貨將趨于穩(wěn)定狀態(tài)，但也不排除有項(xiàng)目在年底錯(cuò)峰銷售，造成成交市場(chǎng)的波動(dòng)。
至于近期佛山“地王”頻現(xiàn)，樓面地價(jià)已經(jīng)飆至9418元/㎡，“面粉價(jià)”高于“面包價(jià)”的情況已見(jiàn)慣不怪，使得佛山房?jī)r(jià)上漲預(yù)期加強(qiáng)，購(gòu)房者觀望心態(tài)加劇。但臻域地產(chǎn)認(rèn)為，“地王”還有一段開(kāi)發(fā)時(shí)間，不會(huì)立刻推出市場(chǎng)。因此，就目前市場(chǎng)而言，政府調(diào)控加嚴(yán)，房貸緊張，按揭困難這些因素制約樓市房?jī)r(jià)上漲，短期內(nèi)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足。
目前佛山房?jī)r(jià)正處于穩(wěn)步上漲中，綜上所述，在“后金九銀十”時(shí)代，佛山房?jī)r(jià)可以還會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)。
三中全會(huì)召開(kāi)在即 三大房產(chǎn)政策或影響佛山
十八屆三中全會(huì)將于11月9日至12日在北京召開(kāi)。日前，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心首次向社會(huì)公開(kāi)了其為十八屆三中全會(huì)提交的“383”改革方案總報(bào)告全文。此前曾被全國(guó)熱議的小產(chǎn)權(quán)房、房產(chǎn)稅、新型城鎮(zhèn)化改革等議題，將是此次會(huì)議的重要內(nèi)容。
多重身份的房地產(chǎn)在復(fù)雜的環(huán)境中，會(huì)有著怎樣的前途和命運(yùn)？十八屆三中全會(huì)上的議題中，又有哪些房地產(chǎn)政策一旦實(shí)行將對(duì)佛山樓市造成重大影響？
十八屆三中全會(huì)猜想一：小產(chǎn)權(quán)房有望轉(zhuǎn)正
急劇升溫的“小產(chǎn)權(quán)房”話題引發(fā)業(yè)界廣泛關(guān)注和討論，也讓這一問(wèn)題再次進(jìn)入公眾視野。從相關(guān)政府部門了解到，在十八屆三中全會(huì)前，很難有小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)措施出臺(tái)，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的政策口徑?jīng)]有變化。雖然小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)解決，但是三中全會(huì)很可能為這一“歷史遺留問(wèn)題”破題帶來(lái)契機(jī)。
未來(lái)整個(gè)農(nóng)地的入市是大勢(shì)所趨，以此為基礎(chǔ)，未來(lái)小產(chǎn)權(quán)房獲得合法身份也是一個(gè)必然的事。經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)表示，如果小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正取得合法身份，在市場(chǎng)上能夠完全流通，那么住房供應(yīng)量將會(huì)大幅提升。把轉(zhuǎn)正的小產(chǎn)權(quán)房放到房地產(chǎn)市場(chǎng)以后，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)能夠起到一定作用，更重要的是提供了一個(gè)供應(yīng)的來(lái)源。
據(jù)了解，小產(chǎn)權(quán)房有望轉(zhuǎn)正在目前進(jìn)行試點(diǎn)的深圳和北京引起軒然大波，出現(xiàn)了部分購(gòu)房者搶購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)象。但就佛山而言，目前佛山土地相對(duì)依然比較充足，小產(chǎn)權(quán)房在佛山市場(chǎng)還沒(méi)有成行成市的大面積出現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房對(duì)于廣州、上海等一線城市相應(yīng)力量十分薄弱，對(duì)于二三線城市的佛山，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的影響也局限在“抓癢”的范疇。
十八屆三中全會(huì)猜想二：農(nóng)民集體土地有望入市
從知情人士處獲悉，全國(guó)人大常委會(huì)正在審議《土地管理法》修訂草案，主要集中在農(nóng)地入市這一領(lǐng)域。國(guó)土資源部土地利用司相關(guān)人士告訴記者：“我們希望2013年年底土地確權(quán)能夠全部完成，部分城市給予賦能，下一步的話就是鼓勵(lì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋，這是改革的方向。如果這些能夠在實(shí)踐中執(zhí)行，那么《土地管理法》修訂工作就簡(jiǎn)單了。”據(jù)了解，如果本次修訂順利通過(guò)，意味著集體土地可以不經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地就可以入市交易。目前，地方政府對(duì)于這一呼聲也非常之高。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，若采用383方案的建議，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生重大變革。允許集體建設(shè)用地直接入市，享有與國(guó)有建設(shè)用地同等權(quán)利，房地產(chǎn)市場(chǎng)將增加巨量土地供應(yīng)，將根本上緩解長(zhǎng)期以來(lái)土地有效供應(yīng)不足的問(wèn)題。
據(jù)了解，農(nóng)民集體用地有望入市這在成都、重慶、廣州等多個(gè)城市均已開(kāi)始探索，佛山也是其中之一。目前，佛山中心城（房?jī)r(jià) 戶型 二手房 租房）區(qū)“舊城改造”、“三舊改造”等進(jìn)行得如火如荼，禪城區(qū)方面，7月9日，越秀地產(chǎn)競(jìng)得南浦村舊改地塊，樓面地價(jià)破“7”，而未來(lái)還將有彩管廠、番村等舊改地塊即將推出。南海區(qū)方面，夏西村改造、各鎮(zhèn)街的三舊改造均取得不俗的成績(jī)。農(nóng)村集體用地一旦入市，對(duì)佛山樓市的影響不容忽視。
十八屆三中全會(huì)猜想三：養(yǎng)老地產(chǎn)將迎來(lái)春天
李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上曾指出：“把服務(wù)億萬(wàn)老年人的‘夕陽(yáng)紅’事業(yè)打造成蓬勃發(fā)展的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，使之成為調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促升級(jí)的重要力量。”。“養(yǎng)老”一詞已成為當(dāng)今熱詞，財(cái)新記者獲悉，即將召開(kāi)的十八屆三中全會(huì)或?qū)轲B(yǎng)老改革方案定調(diào)，人社部力爭(zhēng)在年內(nèi)向國(guó)務(wù)院提交部門方案。
目前，萬(wàn)科、世聯(lián)地產(chǎn)、金陵飯店、上海三毛等多家上市公司布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)已有近20家房地產(chǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)。此外，中小上市公司也計(jì)劃進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，雙箭股份去年年底用1200萬(wàn)元參股設(shè)立桐鄉(xiāng)和濟(jì)養(yǎng)老服務(wù)投資公司。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)表示，看好養(yǎng)老地產(chǎn)在中國(guó)未來(lái)的成長(zhǎng)空間。“為什么這么多企業(yè)投入到養(yǎng)老地產(chǎn)，我想可能和我們國(guó)家目前老年人口占比的明顯提升，老年人群對(duì)未來(lái)養(yǎng)老需求的增長(zhǎng)是分不開(kāi)的。”
此前，“以房養(yǎng)老”被提出之時(shí)，佛山購(gòu)房者表現(xiàn)冷靜，多數(shù)人表示不會(huì)選擇這種方式。長(zhǎng)信地產(chǎn)的徐總也表示不會(huì)選擇這種方式，“不太現(xiàn)實(shí)，房租、CPI等很難跟上”。至于目前在重慶、上海等已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行的房產(chǎn)稅，也是十八屆三中全會(huì)的重要議題之一，業(yè)內(nèi)人士紛紛預(yù)測(cè)“房產(chǎn)稅時(shí)代或來(lái)臨”，曾經(jīng)以為佛山實(shí)行還有一段距離，但長(zhǎng)信地產(chǎn)徐總表示“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，（佛山）也有開(kāi)征的可能”。
無(wú)論是十八屆三中全會(huì)將出臺(tái)那種樓市調(diào)控政策，對(duì)于佛山樓市或多或少都有影響。作為佛山購(gòu)房者，最希望的依然是房?jī)r(jià)能夠平穩(wěn)。（作者：羅潔儀）
