原標(biāo)題： 穗五條：外地居民社保未滿三年不能買房 二套房首付由六成提高至七成
廣州昨日出臺(tái)“穗五條”新政調(diào)控樓市，二套房首付由六成提高至七成
廣州昨日出臺(tái)“穗五條”新政調(diào)控樓市，其中包含提高二套房首付比例、提高非本市居民購(gòu)房個(gè)稅或社保繳納年限、加快中低價(jià)位商品住房供應(yīng)、增加住宅用地供應(yīng)、執(zhí)行政府價(jià)格指導(dǎo)等五方面的內(nèi)容。不過(guò)，在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“穗五條”被認(rèn)為是“跟風(fēng)”上海、深圳等城市，雖然一定程度上限制了需求，但難以對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生根本性逆轉(zhuǎn)，廣州樓市不會(huì)馬上出現(xiàn)降價(jià)潮。
新政引發(fā)購(gòu)房市民焦慮
昨日，廣州出臺(tái)《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見》，對(duì)樓市進(jìn)行五個(gè)方面的調(diào)控，可謂多管齊下。其中，將二套房首付六成提高到七成、非本市戶籍居民在廣州購(gòu)房門檻從原來(lái)的“連續(xù)繳納1年社�；騻�(gè)稅”提高到5年內(nèi)連續(xù)3年繳納等規(guī)定將直接影響市民購(gòu)房。
“穗五條”昨日出臺(tái)后，引發(fā)了不少正在購(gòu)房的市民擔(dān)憂。戶口不在廣州的白領(lǐng)占先生近日剛剛買下自己的第一套房，他并不滿足“穗五條”中“購(gòu)房之日前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明”這一條件，新政出臺(tái)后，他顯得很焦慮：“這個(gè)規(guī)定出臺(tái)得太突然了，毫無(wú)緩沖余地，我這套房到底能不能買呢？如果不能買，損失又由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？”
旨在完成樓價(jià)調(diào)控目標(biāo)
同樣是在昨日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了10月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況，與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。10月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為21.4%，最低為下降1.5%。其中，廣州的樓價(jià)漲幅同比高達(dá)20.1%，在漲幅上排名靠前。
而根據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的廣州樓價(jià)情況，1-9月廣州房?jī)r(jià)始終保持同比上漲，3月份的房?jī)r(jià)同比漲幅更是高達(dá)34.9%，其他月份的同比漲幅也均在10%以上。在環(huán)比方面，有5個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比上漲，有4個(gè)月出現(xiàn)了環(huán)比下降。按照這一趨勢(shì)，廣州幾乎不可能完成7.5%左右的全年樓價(jià)控制目標(biāo)。
顯然，十八屆三中全會(huì)召開前后，北上廣深等一線城市發(fā)布調(diào)控政策，主要是源于近幾個(gè)月來(lái)房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭明顯，調(diào)控政策目的在于短期內(nèi)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，完成年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。
而政府希望控制房?jī)r(jià)，豪宅（豪宅裝修效果圖）項(xiàng)目一向是首先被“開刀”，此次也不例外。在“穗五條”當(dāng)中就規(guī)定“已批準(zhǔn)建設(shè)的低密度商品住房項(xiàng)目須完成房地產(chǎn)初始登記后方可銷售”，盡管其中未明確“低密度商品住房”的標(biāo)準(zhǔn)，但已被視為主要針對(duì)密度較低、單價(jià)較高的別墅（別墅裝修效果圖）項(xiàng)目，也就是說(shuō)，未來(lái)這種“低密度商品住房”需要在竣工之后以現(xiàn)樓的條件才能上市。
“穗五條”
一、加快中低價(jià)位商品住房供應(yīng)，控制高端商品住房供應(yīng)。加快中低價(jià)位商品住房供應(yīng)，加強(qiáng)對(duì)中低價(jià)位商品住房項(xiàng)目預(yù)售款的監(jiān)控和劃撥使用管理，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目順利完成開發(fā)建設(shè)。已批準(zhǔn)建設(shè)的低密度商品住房項(xiàng)目須完成房地產(chǎn)初始登記后方可銷售。
二、增加住宅用地供應(yīng)。切實(shí)采取有效措施，力爭(zhēng)2013年住宅用地實(shí)際供應(yīng)量比前5年年均實(shí)際供應(yīng)量增加20%以上。2013年12月31日前制定并公布2014年全市住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，確保2014年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量不低于2013年計(jì)劃供應(yīng)量。
三、抑制不合理住房需求。自本意見發(fā)布之日起，暫定對(duì)能提供購(gòu)房之日前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
四、人民銀行廣州分行應(yīng)在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)本市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例。
五、引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)。根據(jù)2013年本市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，繼續(xù)對(duì)新建商品住房預(yù)售價(jià)格實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)，對(duì)不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。
后市展望
行政手段是否退出樓市調(diào)控引發(fā)猜想，有專家仍然認(rèn)為：
限購(gòu)遲早有退出的一天
新快報(bào)訊 在近日公布的十八屆三中全會(huì)決定中，提出“市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”，曾引發(fā)市場(chǎng)關(guān)于“限購(gòu)等行政手段退出樓市調(diào)控”的猜想。但此次“穗五條”的出臺(tái)，繼續(xù)加強(qiáng)了限購(gòu)方面的要求。
不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士仍然認(rèn)為，從樓市調(diào)控政策走向及趨勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)手段終將替代新政手段。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉就認(rèn)為，無(wú)論是從最近“穗五條”、“深八條”、“京七條”、“滬七條”，還是當(dāng)前政府表態(tài)來(lái)看，都有一個(gè)共同的特點(diǎn)：基本上是通過(guò)加快中低價(jià)位商品住房市場(chǎng)供應(yīng)、改變供求關(guān)系的角度來(lái)調(diào)控市場(chǎng)，從調(diào)控手段的角度來(lái)說(shuō)，從市場(chǎng)的角度來(lái)調(diào)控市場(chǎng)的特征比較突出。
張宏偉表示，限購(gòu)等行政化調(diào)控手段并不是一個(gè)長(zhǎng)效性調(diào)控措施，遲早有其退出的一天。從未來(lái)趨勢(shì)來(lái)講，通過(guò)這些短期內(nèi)過(guò)渡性政策，為房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)做好鋪墊，為逐步放寬限購(gòu)直至取消，也為經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段代替行政化調(diào)控手段和措施營(yíng)造市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
業(yè)內(nèi)分析
某央企地產(chǎn)龍頭華南區(qū)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人：
短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)大規(guī)模降
新快報(bào)訊 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次廣州出臺(tái)的“穗五條”與其他一線城市近日出臺(tái)的調(diào)控政策在內(nèi)容上比較相似，并且此次出臺(tái)的多數(shù)政策屬于短期行為，如二套房貸首付比例提高、外地人購(gòu)房門檻提高等，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，此項(xiàng)政策短期內(nèi)的政治意義大于實(shí)際的市場(chǎng)意義。
“廣州的政策顯然仍是用行政手段來(lái)調(diào)控市場(chǎng)，這可能是與其他一線城市近期出臺(tái)了類似的政策有關(guān)。”某央企地產(chǎn)龍頭華南區(qū)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向新快報(bào)記者表示，在個(gè)人看來(lái)，無(wú)論是提高二套房首付比例以及提高外地居民限購(gòu)門檻，只能在一定程度上減少買家的購(gòu)買力，但都無(wú)法從根本上解決市場(chǎng)的供需矛盾，廣州樓市也不會(huì)出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)，短期內(nèi)也看不到大規(guī)模降價(jià)的可能。
該人士還就政府繼續(xù)提出實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的規(guī)定進(jìn)行了“炮轟”：“這樣的規(guī)定既無(wú)助于降低實(shí)際樓價(jià)，也有失市場(chǎng)公平，政府為什么只對(duì)開發(fā)商銷售的商品房進(jìn)行限價(jià)，卻不對(duì)土地進(jìn)行限價(jià)呢？”
廣州樓市專家韓世同：
交得起六成首付的交七成問(wèn)題也不大
新快報(bào)訊 廣州樓市專家韓世同向記者表示，從“穗五條”的內(nèi)容來(lái)看，對(duì)市場(chǎng)影響最直接的就是對(duì)外地居民購(gòu)房門檻提高的規(guī)定，而二套房貸首付比例方面，廣州應(yīng)該不會(huì)超過(guò)上海、深圳等城市，“一般能交得起六成首付的，交七成首付的問(wèn)題也不大，提高到八成、九成那也基本不可能。”
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，二套房首付比例在現(xiàn)有六成的基礎(chǔ)上提高至七成或七成以上，只不過(guò)是提高了購(gòu)房者或投資客進(jìn)入市場(chǎng)的門檻，降低了投資客利用房貸投資房產(chǎn)的杠桿作用。該規(guī)定對(duì)于首次改善住房這類人群影響較大，導(dǎo)致這部分需求后置，但是，這些需求始終會(huì)釋放，釋放的時(shí)間點(diǎn)至多是籌夠一成首付金額的時(shí)間。
國(guó)有銀行內(nèi)部人士：
利率基本維持目前水平
新快報(bào)訊 昨日晚間人民銀行廣州分行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整廣州市差別化住房信貸政策的通知》，即二套房首付提高至七成。國(guó)有銀行內(nèi)部人士表示，由于文件初發(fā)布，所以利率暫時(shí)沒(méi)有變化。但其估計(jì)，現(xiàn)在二套房提高首付，說(shuō)明國(guó)家明確了一個(gè)政策導(dǎo)向，下一步利率是否上浮很難判斷，但由于利率已經(jīng)上浮有一段時(shí)間，短期內(nèi)肯定不會(huì)下調(diào)，因?yàn)檎咭３窒鄬?duì)穩(wěn)定性，基本可能暫時(shí)維持目前水平。
上述國(guó)有銀行內(nèi)部人士表示，其所在的國(guó)有銀行情況相對(duì)較好，有中小銀行已經(jīng)七八個(gè)月都沒(méi)有放過(guò)款。但該人士也坦言，其所在的國(guó)有銀行額度也有點(diǎn)緊張了。(新快報(bào)記者 陳齊 黎華聯(lián) 陳楊)
