近十年來的城市化，突飛猛進(jìn)，又暗流洶涌。繁榮的速度前所未有，利益分配卻時有失衡。曾經(jīng)為“南國第一村”的萬豐村的變遷路徑，是深圳原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織發(fā)展過程的縮影，也是珠三角不少城市城中村的縮影。關(guān)鍵之處在于，它和它們的城市化，還遠(yuǎn)未結(jié)束。
“皆大歡喜”
2004年開始，規(guī)�；男‘a(chǎn)權(quán)房開發(fā)在沙井興起。當(dāng)年社區(qū)集體經(jīng)濟、股份公司、居民蹲在這個鏈條中得到分紅和轉(zhuǎn)讓利差，因而“皆大歡喜”。但萬豐村由于自身的管理制度混亂，多數(shù)村民從小產(chǎn)權(quán)房的售賣中所獲利益并不多。
沙井萬豐，中國第一個走股份制道路的村莊，鼎盛時期曾與華西村、大邱莊和南街村等齊名。號稱“南國第一村”。近兩年頗不平靜。
2012年初，在當(dāng)?shù)亟嗄甑?ldquo;沙井黑幫”被警方一網(wǎng)打盡，抓獲頭目及骨干成員102人，扣押、凍結(jié)涉案資產(chǎn)數(shù)億元。該組織除了涉及百余起刑事案件，還控制了沙井多個行業(yè)，包括廢品回收、煤氣供應(yīng)、建材貿(mào)易等行業(yè)，并從事非法客運和各種“看場”活動，近年來最有利可圖的則是小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)開發(fā)。
2004年開始，規(guī)�；男‘a(chǎn)權(quán)房開發(fā)在沙井興起。相比小產(chǎn)權(quán)房的高額利潤，其它行業(yè)的利潤已經(jīng)不值一提。對黑幫來說也是如此。萬豐村是小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)大潮中的一個帶動者。小產(chǎn)權(quán)房往往以村委統(tǒng)建樓名義開發(fā)，但在“居民自住”的名義下，實際上四處兜售，各個社區(qū)和股份公司都能從中獲益，居民也在這個鏈條中得到分紅和轉(zhuǎn)讓利差，因而皆大歡喜。但萬豐村由于自身的管理制度混亂，讓村民從小產(chǎn)權(quán)房的售賣中所獲利益并不多。
小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)更多的是帶給“沙井黑幫”和街道、社區(qū)的部分官員以最大利益。對土地的利益爭奪甚至觸及了政府的底線。在深圳市日益收緊的查違政策之下，終于對全市新建違建最多的沙井開刀。多名官員落馬。
但問題并未結(jié)束，由于此前的無序開發(fā)導(dǎo)致各方利益不均，但土地涉及的是村民的核心權(quán)益。村民們?nèi)韵Ｍ芡旎卮饲傲魇У募w資產(chǎn)。其中最大的焦點就是土地資產(chǎn)。在萬豐社區(qū)遺留的“小產(chǎn)權(quán)房”中，已售出但未入住的穗豐苑至今仍深陷其中。
“交易無效”
一個沙井典型的“小產(chǎn)權(quán)房”：此前大部分已經(jīng)由萬豐村原領(lǐng)導(dǎo)班子和開發(fā)商對外售出。但由于該樓盤的開發(fā)過程“涉黑”，村民們認(rèn)為此前的交易無效，應(yīng)予廢除并明確土地和房產(chǎn)歸屬于萬豐村集體。“爭奪戰(zhàn)”由此萌生。
2012年6月，30層的穗豐苑封頂之后，業(yè)主們還沒來得及入伙，就發(fā)現(xiàn)樓盤已被當(dāng)?shù)卮迕癫榉�。此后村民和業(yè)主僵持至今。如今穗豐苑水電和通道都已被斷掉，樓盤一樓的外墻上被涂鴉上“萬豐人民誓死捍衛(wèi)土地權(quán)益”的字樣，與此針鋒相對的，是樓上懸掛的紅色標(biāo)語“誰偷了我的房子？我要回家！”有業(yè)主在墻上寫出QQ群號碼，動員業(yè)主們加入維權(quán)行列。
這棟名為穗豐苑的高層住宅小區(qū)，是沙井眾多小產(chǎn)權(quán)房樓盤中最普通的一處，位于沙井萬豐社區(qū)舊房包圍之中。但畢竟這是一個實實在在的居所，且價格便宜。李望和其他數(shù)百名業(yè)主在2011年以后以2600元/平方米到4600元/平方米的價格，紛紛買入這棟以“村委”集資房名義建設(shè)的房產(chǎn)。但買入之后換來的不是入住，而是曠日持久的產(chǎn)權(quán)之爭。
萬豐居民們認(rèn)為，穗豐苑所在地塊被萬豐村委低價出售，經(jīng)過數(shù)次轉(zhuǎn)手之后由最后接盤者建成房產(chǎn)出售。程序不合法，也損害了居民的利益。居民們提供的資料顯示，穗豐苑所在的原始土地共計1800平米，被以800元每平米的低價售出，而實際上占用土地面積近2000平米。
該土地被村委賤賣了，村集體資產(chǎn)流失，且該樓盤與“沙井黑幫”有關(guān)，村民理直氣壯要求收回“涉黑地產(chǎn)”；但已購房的業(yè)主則認(rèn)為房產(chǎn)交易是土地轉(zhuǎn)手之后的事情，房產(chǎn)開發(fā)期間政府和萬豐村并未否認(rèn)房產(chǎn)合法，購房者的居住權(quán)不容剝奪。
在《穗豐苑共同出資建房協(xié)議書》中這樣寫道：“為落實中央住房政策，解決住房問題，甲乙雙方在互利、友好合作的前提下共同出資合作建房。”這給該地塊的開發(fā)模式打上“合資建房”的名義。在合同中還列明了兩種付款模式，可選擇一次性交清出資款，或首付7成房款并在交房驗收后5天內(nèi)交清剩余出資款。
為打消購房者的顧慮，在合同中還明示：在購房者入住該房期間，如遇國家征用征收該建筑物，受補償主體為開發(fā)商，開發(fā)商按政府賠償單價及購房者權(quán)屬的購買面積計算賠償金給購房者。如果日后政府出臺政策需按照相關(guān)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)證時補繳地價和稅費，該費用均由購房業(yè)主承擔(dān)。
在街道辦的協(xié)調(diào)之下，萬豐村與開發(fā)商就穗豐苑的問題進(jìn)行了多次談判，萬豐村起初要求開發(fā)商將賣樓所得收入與社區(qū)五五分賬，但遭到開發(fā)商的拒絕，談判一度沒有進(jìn)展，后在街道辦強力協(xié)調(diào)之下，萬豐社區(qū)同意以獲得賣樓所得的30%而收場，但最終因為居民意見不統(tǒng)一，談判再度延期。
汪女士作為業(yè)主方代表也參與了兩次談判，她回憶，開發(fā)商認(rèn)為自己的買地成本以及建材人工等成本頗高，如與社區(qū)平分賣房所得根本無法接受。但后期達(dá)成的三七分賬，又被“村委”部分成員以及居民反對，因為那樣只能拿到500萬元，2000多居民每人分不了多少。
房產(chǎn)經(jīng)濟
萬豐村股份制改革的實踐影響了深圳乃至全國的農(nóng)村，股份分紅成為村民主要收入來源之一的制度初創(chuàng)者中就有萬豐村。然而在2002年元月股東們卻驚訝地被告知，萬豐集團從此停止分紅。投資陷窘境，債務(wù)理不清。此前的招商建廠收租的模式已經(jīng)無法給萬豐村帶來快速而可觀的收益。2004年開始，萬豐村迅速將發(fā)展模式切換為“合作建房”模式，即找開發(fā)商合建小產(chǎn)權(quán)房對外出售獲利。
萬豐村總面積6.8平方公里，社區(qū)戶籍戶數(shù)705戶，戶籍人數(shù)2067人，絕大部分原居民為潘姓；但目前外來人口達(dá)到近6萬人。注定了這是個城市化過程中野蠻生長的樣本。
萬豐村曾經(jīng)有輝煌的過去。上世紀(jì)80年代初，潘強恩當(dāng)選村支書以后，敏銳地注意到，香港加工業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，是一次千載難逢的機遇。從1982年引進(jìn)了第一家“三來一補”企業(yè)到2000年，萬豐股份公司升格為萬豐(集團)股份有限公司，集團有資產(chǎn)14億多元。萬豐鼎盛時期，與華西村、大邱莊、南街村齊名，號稱“南國第一村”。
萬豐村的實踐影響了深圳乃至全國的農(nóng)村。當(dāng)前中國很多“城中村”在行政村的基礎(chǔ)上建立股份公司，村民變股民，都是以萬豐為原始的模板。然而2002年萬豐村舊有的發(fā)展模式已經(jīng)面臨了瓶頸———每年年初萬豐集團都向股東發(fā)放前一個年度的分紅，但是2002年元月股東們卻驚訝地被告知，萬豐集團停止分紅。
一位村民介紹，這是多方面因素造成的結(jié)果。后期的潘強恩，在權(quán)威確立以后，任人唯親，村里主要干部都是其家人和親信�；旧峡梢哉f“只手遮天”。在之前財富膨脹的幻覺上，到處進(jìn)行投資，但絕大部分投資沒有經(jīng)過村民表決，而在收益上，如果項目賠錢一定是虧村里的錢，賺錢的收益，則未必劃歸村集體。
投資陷窘境，債務(wù)理不清。此前的招商建廠收租的模式已經(jīng)無法給萬豐村帶來快速而可觀的收益。2004年開始，萬豐村迅速將發(fā)展模式切換為“合作建房”模式，即找開發(fā)商合建小產(chǎn)權(quán)房對外出售獲利。
矛盾爆發(fā)
小產(chǎn)權(quán)房曾拯救了萬豐村的集體經(jīng)濟，但也成為此后村民與村委矛盾的焦點。萬豐村在沙井幾十個村里，近幾年的分紅卻幾乎是最差的。村民對集體經(jīng)濟分配環(huán)節(jié)的種種質(zhì)疑，最終爆發(fā)。
相比工業(yè)化的出租經(jīng)濟模式，小產(chǎn)權(quán)房的回報稱得上是暴利。賣價高，回款快，周期短。但另一方面，村集體的土地一去不回，漸漸經(jīng)由小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)而流失。而由于以往的投資失敗和數(shù)目不詳?shù)膶ν庳?fù)債所拖累，小產(chǎn)權(quán)房帶來的收益并未滿足村民們的預(yù)期。
一位自稱不算太富裕的村民稱，目前的萬豐村里，密集的高樓大廈到處可見，這些小產(chǎn)權(quán)房都是以統(tǒng)建樓名義建起來。按道理村集體近十年間的收益當(dāng)以數(shù)十億計。因為村集體掌握土地，在房地產(chǎn)火爆的形勢下，有充分的議價權(quán)，又不像商品房那樣有土地出讓金、各種稅費的“扒皮”，村集體應(yīng)獲得賣房收入中的絕大部分收益。
但實際上，萬豐村在沙井幾十個村里，近幾年的分紅卻幾乎是最差的。因為小產(chǎn)權(quán)房的收益除了被村官瓜分之外，還要用于“官商勾結(jié)”的灰色成本，整個過程走下來，對村民來說，比國家征地開發(fā)的補償都更差。
議論漸多之后，土地問題成為村民們爆發(fā)的導(dǎo)火索。
2012年以來，村民越來越頻繁地質(zhì)疑村官賤賣集體土地、侵吞集體資產(chǎn)，并告到區(qū)、市政府。村民潘博提供的村委與開發(fā)商簽訂的合同顯示，萬豐村下崗地段交易總額是2億多元，但村集體只收到2200萬元，其它近2億元的資金不知去向。
到今年2月份，萬豐村民集體要求收回被低價轉(zhuǎn)讓的集體土地，公開社區(qū)股份合作公司、集體公司的財務(wù)狀況，清算集體資產(chǎn)，并罷免現(xiàn)任社區(qū)兩委班子成員，重新選舉。
3月份，寶安區(qū)領(lǐng)導(dǎo)偕同寶安區(qū)公安分局、財政局、民政局及應(yīng)急辦等9個部門及街道的負(fù)責(zé)人一起出席與村民的交流會議，萬豐社區(qū)黨支部7名委員集體停職，區(qū)紀(jì)委介入展開調(diào)查。
對于村民從快從速解決問題的強烈要求，寶安區(qū)副區(qū)長謝曉東認(rèn)為，“萬豐的問題積累了十多年，不可能在短期內(nèi)快速解決，目前就是要讓萬豐的情況不再惡化，維持最基本的運作，畢竟大家還要分紅。”而專門成立的工作組首先要做的工作就是對萬豐村的土地使用情況進(jìn)行全面調(diào)查。截至目前，對土地的調(diào)查工作還沒有一個公開的結(jié)果。
樣本關(guān)鍵詞：
集體經(jīng)濟與小產(chǎn)權(quán)房
時間圈定在20 0 4年。這一年對深圳萬豐村來說，是一個前后命運涇渭分明的節(jié)點。
萬豐村曾經(jīng)是農(nóng)村股份制改革和工業(yè)化廠租經(jīng)濟的先行者，以“南國第一村”聞名遐邇。然而最近十年，這個村莊的命運與前二十年迥異。一方面經(jīng)營上對外投資的屢屢失利，一方面股份公司管理混亂無序。村集體收益江河日下。到2004年時，萬豐村內(nèi)部廠租經(jīng)濟收益低迷，外部債務(wù)纏身，內(nèi)外交困讓這個曾經(jīng)輝煌的村子瀕臨崩潰。
同樣在20 0 4年，房地產(chǎn)市場在全國范圍內(nèi)開始趨熱，萬豐村也適時切換至“小產(chǎn)權(quán)房”模式。但“小產(chǎn)權(quán)房”在給村官和合作開發(fā)者帶來快速暴利的同時，卻未必給萬豐村集體帶來等量齊觀的收益。
小產(chǎn)權(quán)房拯救了萬豐村，但也成為此后村民與村委矛盾的爆發(fā)點。本身就游走在法律的邊緣地帶，加之土地賤賣和收益分配的懸殊，最終村委下臺、政府介入，但既往矛盾仍未解決，后續(xù)發(fā)展仍不明朗。
