頻頻釋放的政策信號，讓深圳（樓盤）小產(chǎn)權(quán)房成為輿論焦點。近日，國土資源部和住建部聯(lián)合下發(fā)通知叫停小產(chǎn)權(quán)房，又將對深圳小產(chǎn)權(quán)房的市場帶來怎樣的影響？
記者從小產(chǎn)權(quán)房中介方面了解到，深圳小產(chǎn)權(quán)房市場受調(diào)控政策影響不大。而房地產(chǎn)專家及律師則建議有意向購買小產(chǎn)權(quán)房的人士需審慎，避免陷入糾紛。深圳市規(guī)劃土地監(jiān)察支隊負責人昨日表示，將會根據(jù)國土資源部和住建部聯(lián)合下發(fā)的通知，要求各區(qū)堅決貫徹落實。
售價僅為商品房20%
小產(chǎn)權(quán)房市場一直處于灰色行業(yè)，官方從未對其現(xiàn)狀進行披露。
據(jù)深圳市住房研究會常務(wù)副會長陳靄貧向南方日報記者介紹，據(jù)其了解，深圳市違建量在37萬到38萬棟。
南方日報記者了解到，官方其實多次對小產(chǎn)權(quán)房市場動態(tài)進行深入的調(diào)研評估。記者掌握的2013年一季度深圳市違法建筑市場分析報告，是最新的深圳小產(chǎn)權(quán)房調(diào)研報告，從報告可以管窺深圳近年來小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)業(yè)鏈條現(xiàn)狀。
這份報告介紹，深圳一季度73個違建樓盤在售，其中以寶安沙井和龍華觀瀾最多。房價最高已達7900元/㎡，均價為4000元/㎡。近半在售樓盤可以按揭貸款。而全市違法建筑租金和租賃稅，分別是37.6億元、1.8億元。
從銷售價格看，深圳市違法建筑掛牌起步價最高為7900元/㎡，最低價為1880元/㎡，掛牌均價為4113元/㎡。一季度，深圳全市違法建筑在售樓盤掛牌均價為4127元/㎡，而全市新建商品房交易均價為19869元/㎡，是違法建筑掛牌均價的4.8倍。
小產(chǎn)權(quán)房糾紛漸抬頭
實際上，近一個月以來，小產(chǎn)權(quán)房市場先后收到數(shù)條重磅消息。
先是國務(wù)院發(fā)展研究中心首次向社會公開的“383”改革方案總報告，再到十八屆三中全會《決定》，都涉及土地改革和宅基地改革內(nèi)容，這被誤讀為“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”之說，而近日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，要求嚴查在建在售小產(chǎn)權(quán)房，為“轉(zhuǎn)正”之說澆了一盆冷水。
這樣一些政策對深圳小產(chǎn)權(quán)房市場產(chǎn)生怎樣的影響？
“調(diào)控對我們來說更好。上級發(fā)文件，照樣有人買。”深圳小產(chǎn)權(quán)房市場中介馬先生介紹，近年，深圳加強在建小產(chǎn)權(quán)房的嚴格管控，新的小產(chǎn)權(quán)房樓盤越來越稀少，政府加強小產(chǎn)權(quán)房市場調(diào)控，只會“物以稀為貴”，抬高在售小產(chǎn)權(quán)房樓盤價格。1個月以前，記者在馬先生介紹下，曾前往沙井一個名為中心名座的小產(chǎn)權(quán)房新樓盤銷售現(xiàn)場參觀。據(jù)馬先生稱，這個樓盤一天賣出去200套，現(xiàn)在早已賣完。
而據(jù)小產(chǎn)權(quán)房資深中介汪經(jīng)理介紹，現(xiàn)在，受政府嚴管影響，深圳“精品”小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)量嚴重萎縮，很多在建新樓被停建，像在沙井快封頂?shù)男‘a(chǎn)權(quán)房樓盤就有20多個。“目前市場上帶花園小區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房新盤只有10來個，沙井、民治等地以尾盤為主，主要以獨棟或相鄰兩棟的小產(chǎn)權(quán)房為主。”
相對而言，近來小產(chǎn)權(quán)房糾紛漸有抬頭。廣東信榮律師事務(wù)所主任律師張茂榮介紹，近來出現(xiàn)較多小產(chǎn)權(quán)房購買糾紛，其中以投資客為主，投資客近一個多月以來看到政策波動，紛紛改變投資策略，出現(xiàn)毀約及其他問題而引起糾紛。
最重要是遏制違建勢頭
對于近來諸多小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”或“叫停”的政策，為何深圳小產(chǎn)權(quán)房市場波動不大？房地產(chǎn)專家及律師也提出個人看法，認為此次政策只是過去政策的重申，并沒有提出新的措施和態(tài)度。
張茂榮律師介紹，此次政策出臺后，深圳小產(chǎn)權(quán)房市場中，對投資客有影響，但對剛需客沒有影響。張茂榮認為，兩部委出臺叫停在售在建小產(chǎn)權(quán)房的通知，只是政府發(fā)出的一個聲音，而這個聲音并沒有突破原來對小產(chǎn)權(quán)房界定的法律框架。
而在早先2009年，深圳市就已出臺《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡稱《決定》），確立了深圳歷史遺留違法建筑處理工作先全面摸底再分類處理的工作思路，對歷史遺留建筑處理措施，包括確權(quán)、沒收、臨時使用和拆除。深圳市違法建筑主管部門深圳市規(guī)劃土地監(jiān)察支隊向南方日報回應(yīng)，目前，《決定》配套實施文件尚未出臺，處理工作無法正式開展。
同樣，陳靄貧也認為，兩部委的表態(tài)是過去已有政策的重申，與過去內(nèi)容差不多。這是因為現(xiàn)在國內(nèi)多地出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房搶建和熱售現(xiàn)象。
“迄今為止，小產(chǎn)權(quán)房還沒有明確其合法性。”陳靄貧認為，深圳違建是歷史產(chǎn)物，最重要的是先遏制現(xiàn)有違建的風頭。記者了解到，這是深圳查違部門的重點工作。而對已經(jīng)發(fā)生的違建，陳靄貧認為要區(qū)分對待，從歷史角度看，他建議將小產(chǎn)權(quán)房分兩類：一是實質(zhì)性違法，比如，占有農(nóng)耕地、水源保護區(qū)，在任何情況下都要拆除；二是程序性違法，比如，在原宅基地多建的，可以適當予以確權(quán)。
回應(yīng)
今年10月已梳理15宗線索
對于兩部委發(fā)出的關(guān)于整治“小產(chǎn)權(quán)房”的通知，深圳市規(guī)劃土地監(jiān)察支隊相關(guān)負責人昨天表示，已注意相關(guān)通知，并要求各區(qū)堅決貫徹落實。
該負責人向記者詳細解析了“小產(chǎn)權(quán)房”的概念。他介紹，“小產(chǎn)權(quán)房”通常指的是，在農(nóng)村集體土地上違規(guī)違法建設(shè)、向社會公眾租售的房地產(chǎn)。他認為，“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，并不真正構(gòu)成嚴格法律意義上的產(chǎn)權(quán)，不受法律保護。深圳城市化進程中，全市土地已經(jīng)國有化，原來的農(nóng)村村民均已轉(zhuǎn)為城市居民，原有村民建設(shè)的違法建筑基于土地屬性的轉(zhuǎn)變和建設(shè)者身份的轉(zhuǎn)變，不能稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”，是居住類違法建筑。
他說，“小產(chǎn)權(quán)房”這一稱謂正試圖將無合法產(chǎn)權(quán)的違建變換為有部分產(chǎn)權(quán)的建筑，來誤導消費者，綁架購房人，脅迫政府主管部門，擾亂土地市場和房地產(chǎn)市場秩序，給社會穩(wěn)定埋下隱患。十八屆三中全會后，社會上流傳著“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正一說，這是對政策的誤讀，廣大市民切勿聽信謠傳，購買不受法律保護的違法建筑。
這位負責人表示，作為深圳查違工作的主管部門，對違法建筑的打擊一貫是堅決的。早在今年10月份，該支隊便梳理了被媒體報道的15宗“小產(chǎn)權(quán)房”線索，要求各區(qū)立案查處。（李榮華 李斌）
