有人說，人流聚集在哪里，城市就在哪里。又有人說，地鐵開到哪兒，城市未來就在哪兒。從鄭州地鐵1號線路線開工到開通，再到近在眼前的正式通車，“地鐵”成為房地產(chǎn)行業(yè)中最為活躍的字眼。伴隨著地鐵1號線正式開通進(jìn)入倒計時，這趟開往春天的地鐵，也攪動了鄭州樓市一池春水。
地產(chǎn)聯(lián)袂地鐵
上演完美協(xié)奏
春之聲圓舞曲
樓市版圖再定義
地鐵是一個夢，清晰了城市夢想的輪廓。地鐵是現(xiàn)代化都市的標(biāo)志之一，它與高樓大廈、廣場闊路同為都市的象征;城市里密集起來的人流與車流，給彼此之間帶來了交通的不便，地鐵是化解城市交通頑疾的良藥。
每小時80公里的超快時速、車次頻率高、發(fā)車時間精準(zhǔn)、全程暢通無阻，無怪乎在全球100多個擁有地鐵的城市中，平均60%~80%的市民首選地鐵出行。
對于城市最重要的經(jīng)濟(jì)板塊樓市而言，地鐵同樣是個夢想。當(dāng)這個城市為地鐵即將來到而歡呼雀躍的時候，樓市里的人們也已經(jīng)開好了香檳。
事實上，國內(nèi)外大都市中的實例，早已把地鐵之于樓市的益處論證得清晰明白。地鐵，一條將社會財富向城市熱點區(qū)域集中的金線。在國際城市規(guī)劃中，地鐵上蓋物業(yè)已經(jīng)成為發(fā)展?jié)摿ψ畲蟆嵱贸潭茸罡摺⒖癸L(fēng)險能力最強(qiáng)的物業(yè)形式。分布在地鐵附近的住宅、商業(yè)，其輻射能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于傳統(tǒng)中心區(qū)物業(yè)。
地鐵來了，樓市快跑。在鄭州，分布在地鐵沿線的樓盤，早已炙手可熱。“地鐵房”因其無與倫比的交通區(qū)位優(yōu)勢、物業(yè)增值潛力成就地鐵沿線樓盤的價值核心。而當(dāng)鋪天蓋地的房地產(chǎn)廣告襲來之時，“地鐵”無疑成為它們的核心競爭力，沿線房價也隨之水漲船高。
升龍又一城，可謂鄭州開盤最早的地鐵概念房之一，由于緊鄰地鐵1號線新鄭州大學(xué)站，作為鄭州高新區(qū)最西第一排，從地理位置、配套資源等方方面面都不能與市中心樓盤媲美，然而，從2012年年初第一次開盤到2013年的數(shù)次開盤之間，均價從5000元/平方米上漲到7500元/平方米，上漲近50%。
河南財經(jīng)政法大學(xué)教授劉社在分析時表示，“地鐵縮短了時間距離，時間距離的縮短，會使地鐵沿線的地租、房價提升，無論是商業(yè)用房還是住宅。”
不僅如此，正是得益于地鐵1號線帶來的利好，才使得高新區(qū)從眾多區(qū)域逐漸走進(jìn)購房者的視野，“工作在城區(qū)居住于郊區(qū)”的生活模式也由此走進(jìn)鄭州人的生活。
同樣位于高新區(qū)科學(xué)大道的正弘高新數(shù)碼港也搭上了地鐵這班快車。近日，記者在正弘·高新數(shù)碼港營銷中心走訪時看到，到訪客戶中將近50%的購房者與自身的地鐵情結(jié)有關(guān)。項目營銷負(fù)責(zé)人表示，“事實上，正弘·高新數(shù)碼港很多客戶對地鐵房相當(dāng)關(guān)切，作為1號線與8號線雙地鐵房，這在全城地鐵房中非常稀有，地鐵投入運(yùn)營后，這里將呈現(xiàn)出居住與地鐵、地鐵與商業(yè)互動呈現(xiàn)的國際化生活業(yè)態(tài)。”
據(jù)了解，繼1號線正式開通之后，地鐵1號線二期工程以及5號線隨即投入施工。計劃于明年2月份開工建設(shè)的地鐵1號線二期工程，向西延伸到河南工業(yè)大學(xué)站、新鄭州大學(xué)站、科學(xué)大道站等站點;向東延伸站點到龍子湖南站、龍子湖站、龍子湖北站等站點。1號線與5號線全線開通后，包括高新區(qū)、龍子湖板塊、航空港區(qū)的郊區(qū)腹地都將搭上地鐵的快車。
在地鐵1號線外延線路另一端的龍子湖板塊，被十幾所人文高校環(huán)繞。地鐵的開通，將滿足當(dāng)?shù)佚嫶髱熒后w膨脹迫切的出行需求。對此，永威·五月花城策劃部負(fù)責(zé)人認(rèn)為：“高校烘托的人文氣息形成龍子湖板塊成熟的社會文化，然而，單憑這一方面很難托起龍子湖未來的發(fā)展，地鐵到來兌現(xiàn)了完善龍子湖板塊交通配套的承諾，可謂是雪中送炭。”
置業(yè)觀變奏曲 郊區(qū)樓盤受熱捧
法國導(dǎo)演呂克貝松在電影《地下鐵》中寫道：“地鐵時代”的到來，一座城市的格局、商業(yè)分布、居家版圖以及都市人的面孔都將發(fā)生夢幻般的改變。
傳統(tǒng)地段論因為軌道交通時代的到來正在被顛覆。這些貫通東西南北的郊區(qū)軌道交通不僅帶來空間距離的縮短、城市格局的變化，更將帶來傳統(tǒng)置業(yè)觀念的改變。
地鐵的方便快捷讓上班族早上可以放心多睡一個小時而不用擔(dān)心遲到，不必承受上下班時汽車尾氣的困擾，節(jié)省下來的休閑時間可以走親訪友;地鐵的準(zhǔn)時高效使城市白領(lǐng)不必再考慮幾點鐘進(jìn)辦公室，而只需要考慮幾點鐘到地鐵站，地鐵的出現(xiàn)為白領(lǐng)們提供了一個擺脫擁堵、贏得時間的最佳交通方式。
“如果沒有地鐵，我恐怕不會在這里買房。”在地鐵1號線西流湖站西站口800米附近一處項目購房的方女士說。即將開通的1號地鐵線，從東西兩個方向深入遠(yuǎn)郊腹地，包括高新區(qū)、客運(yùn)東站等遠(yuǎn)郊與城市核心區(qū)的聯(lián)系更加緊密，使得大量的買房需求沿軌道交通逐漸向外延伸。
地鐵的快捷性讓置業(yè)、娛樂、交流與生活都不再局限于原來的圈子，而是圍繞著地鐵線的延伸而擴(kuò)展。隨著未來多條地鐵線路相繼開通，包括航空港區(qū)、惠濟(jì)區(qū)等遠(yuǎn)郊區(qū)域不再排除在城市中心之外，“市中心”與“郊區(qū)”的概念界限更加模糊，一個更清晰準(zhǔn)確的城市框架圖在地鐵線路的引導(dǎo)之下鋪陳開來。
盛潤置業(yè)副總經(jīng)理吳建軍分析時認(rèn)為：“從傳統(tǒng)意義上講，郊區(qū)樓盤位置偏遠(yuǎn)，商業(yè)、交通等配套設(shè)施不完善;處于中心城區(qū)的樓盤憑借位置優(yōu)越性，以及商業(yè)、園林、教育等配套，社會資源優(yōu)勢明顯，同時，它又面臨著地上交通擁堵不暢的種種困擾。”
“地鐵通往郊區(qū)后，提升了郊區(qū)的交通區(qū)位環(huán)境，從很大程度上彌補(bǔ)了郊區(qū)樓盤從前意義上的種種功能性缺陷，價格也會逐步上升;對于中心區(qū)樓盤來講，地鐵則提升了其出行的快捷性與舒適性�？梢哉f，地鐵的開通使得郊區(qū)與中心區(qū)的資源優(yōu)勢加以均衡，實現(xiàn)了兩者的優(yōu)勢互補(bǔ)。”
一旦空間的隔閡被消除，隨之而來的則是置業(yè)觀念和居住模式上的大變革。人們將會把置業(yè)目光從市中心投向那些交通便利、環(huán)境好、空氣又異常新鮮、房價適中的郊區(qū)。原來人們心目中傳統(tǒng)的郊區(qū)樓盤，因為依傍地鐵1號線，正在向“準(zhǔn)市區(qū)”房靠攏。從地鐵1號線沿線熱銷的樓盤看，中小戶型、總價較低的樓盤受到剛需購房者的熱捧。
劉社建議剛需置業(yè)族，當(dāng)前鄭州三環(huán)以內(nèi)的商品住宅，單價在1萬元以內(nèi)已經(jīng)很難買到如意的房子，地鐵開通后，遠(yuǎn)郊樓盤因其交通成本、時間成本的相對優(yōu)勢，性價比凸顯，為剛需置業(yè)族提供了置業(yè)佳選。
新商圈狂想曲 商業(yè)地產(chǎn)迎利好
一個城市的地鐵站附近，往往是人流量最密集的區(qū)域。城市商業(yè)跟隨人流的腳步，人氣驅(qū)使地鐵沿線商業(yè)的興盛。
“比如二七廣場，兩條地鐵線在這里交會，所以地鐵會使該商圈更繁榮，但是由于這里的主要交通工具是地鐵，所以人群消費(fèi)力側(cè)重于中低檔，這樣就會讓步行街等商業(yè)模式大行其道。”劉社認(rèn)為，地下商場會隨之而來，地下商鋪也會繁榮起來。
一般來說，地鐵基本都是晚上10點到12點停運(yùn)。“在停運(yùn)前，都可能有人流，超市、商場、飯館會根據(jù)人流量來決定自己的打烊時間，這樣就會延長城市生活”。
事實上，地鐵對沿線商業(yè)、寫字樓物業(yè)的助推與提升作用甚至大于住宅，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地鐵對于商業(yè)及辦公物業(yè)增值的影響，要大于對住宅的影響，而對于工業(yè)用地的影響，則明顯要小于前兩者。
據(jù)該業(yè)內(nèi)人士介紹，上海地鐵1號線開通后，其中一個區(qū)的地鐵沿線商服物業(yè)平均價格提升了三成，而廣州地鐵開通后，市中心一直低迷的寫字樓市場立刻又活躍了起來。在這種形勢下，有能力競標(biāo)的商品住宅就更少了，特別是在市中心地鐵站口附近，住宅用地的位置會被商服物業(yè)逐漸搶占。
由于地鐵投入巨大，中心城區(qū)商業(yè)、服務(wù)業(yè)的土地利用效益更高、付租能力更強(qiáng)，所以，市中心的商品住宅將更趨向于付租能力更高的高層住宅。同時，一些酒店式、公寓類型式的新型住宅會逐漸占據(jù)市場，出現(xiàn)商服相結(jié)合的趨勢，以提高付租能力。
“在地鐵效應(yīng)影響下，也許一些已經(jīng)‘奄奄一息’的商業(yè)企業(yè)，因為地鐵，又將能重新煥發(fā)生機(jī)。”河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會常務(wù)副會長、秘書長宋向清表示，“如果地鐵站附近之前是商業(yè)繁華地段，那么，隨著地鐵的開通，商業(yè)氛圍會更加濃郁。如果之前并非商業(yè)區(qū)，大多地鐵站出入口附近也會自發(fā)形成一些便民類商業(yè)網(wǎng)點。地鐵的開通，對于鄭州商業(yè)以及整個商業(yè)格局的影響，將會是非常巨大的。”
鄭州市規(guī)劃的6條地鐵線開通后，由于其高效的連通效應(yīng)，將有可能使原來的商圈變成沿地鐵線布局的商業(yè)帶，發(fā)生由“圈“到“帶”的變化。而商業(yè)帶包含了以各個地鐵站為基礎(chǔ)的若干個商業(yè)節(jié)點，這些商業(yè)節(jié)點會逐漸形成新的商業(yè)區(qū)，隨著商業(yè)區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大，將會結(jié)合其他距離較近的地鐵線站點，連片發(fā)展。從而最終實現(xiàn)“由圈到帶及片”的商業(yè)發(fā)展格局。
同時，地鐵的開通，將會促使市民在居住空間的轉(zhuǎn)移，形成新的居民帶。新的居民帶會帶動新的商業(yè)帶，這些地鐵沿線也會布局一下綠化帶、景觀帶，以及相應(yīng)的文化設(shè)施。這意味著由地鐵線交通帶動商業(yè)帶、綠化帶、景觀帶和文化帶“四帶合一”，將使整個城市的環(huán)境和形象得到一定提升。
值得一提的是，從國內(nèi)已有地鐵的城市情況來看，地鐵從規(guī)劃確定到建成通車這個過程，對房價一般會有30%的拉動，這其中有四成會在動工之前被提前釋放，動工之后又會釋放四成。當(dāng)然，即使地鐵通車，地鐵樓盤價值也未見頂。但地鐵樓盤通車后的升值更多要依賴樓市大勢及區(qū)域板塊環(huán)境。因此，接受采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，一般在城市地鐵開通前后，是購房者最佳的切入時機(jī)。也就是說，目前是鄭州置業(yè)者的最佳購房時機(jī)。
