一個尚未取得預(yù)售許可證的項目，卻在二手市場上出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓信息，且一個房號要價高達100萬元。如此蹊蹺的一幕正在中部城市鄭州上演。
“鄭東新區(qū)龍湖區(qū)，普羅旺世龍之夢，疊加別墅轉(zhuǎn)讓，210平方米，3、4樓疊加別墅，原價21800每平方米，轉(zhuǎn)讓費100萬元，共558萬元。”最近，類似的內(nèi)容頻頻出現(xiàn)在各大門戶和房地產(chǎn)網(wǎng)站的論壇和二手房信息中。
普羅旺世龍之夢（以下簡稱“龍之夢”）大有來頭，該項目位于鄭州鄭東新區(qū)，為2012年鄭州的的總價地王。
中國房地產(chǎn)報記者調(diào)查了解到，該項目為聯(lián)排別墅產(chǎn)品，由于位置稀缺，加上開發(fā)商疑似內(nèi)定底價拿地，以低于市場估值的價格違規(guī)預(yù)售，才使得一些取得“房號”的人，萌生了“倒號”謀利的念頭。
沒有預(yù)售許可證的銷售
據(jù)鄭州當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹，龍之夢項目所在的鄭東新區(qū)，不僅是鄭州乃至整個河南的未來CBD重點規(guī)劃區(qū)域，項目還臨近鄭東新區(qū)最好的自然資源——龍湖。這是一個號稱媲美西湖的大湖。龍之夢項目則位于東風(fēng)渠的一側(cè)，相當(dāng)于是給龍湖區(qū)域的居民私家定制的“西湖”。
根據(jù)規(guī)劃，龍湖區(qū)域?qū)⒔ǔ舌崠|新區(qū)商務(wù)休閑、旅游度假、餐飲娛樂、生態(tài)旅游休閑和生活居住服務(wù)區(qū)域，地塊價值不言而喻，項目又打造成聯(lián)排別墅的產(chǎn)品，受到很多富人青睞。
一位已經(jīng)購房的鄭州市民透露，龍之夢項目早在2013年9月就銷售了，他給開發(fā)商繳納了幾百萬元房款。
據(jù)公開信息稱，普羅旺世龍之夢項目共計近700套，房價每平方米3.5萬元。2013年10月9日，普羅旺世龍之夢內(nèi)部認(rèn)購活動開始，截至當(dāng)日，認(rèn)籌總額度達到約5個億。
本報記者近日來到龍之夢售樓處，該售樓處樣板房就建在市政公園里。這種占用公共資源之舉，卻沒有被查處。
一位銷售人員介紹，項目戶型都在200平方米以上，單價在2.5萬元到3.6萬元，現(xiàn)在沒有取得銷售許可證，不能簽合同提供正式發(fā)票，但是可以先交50%房款，大約300萬元。上述銷售人員介紹，目前只能以公司內(nèi)部的認(rèn)購協(xié)議和收據(jù)代替，要簽訂正式購房合同估計要到2014年5月份，截止到2013年11月，普羅旺世龍之夢項目已經(jīng)銷售一半。
對于“目前沒有銷售許可證，不能簽訂正式合同，先交50%總房款太高”的問題，該銷售人員堅持說：“費用一點不能少，如果是收取幾萬或幾十萬元，房子早被人搶購光了。”同時，她表示，不排除正式開盤后，價格還會上漲的可能。
開發(fā)商資金緊張空手騰挪
未取得預(yù)售許可證，就開始違規(guī)銷售強力吸金，這讓人不僅對開發(fā)商的資金實力產(chǎn)生了疑問。
根據(jù)鄭州市2013年9月份起執(zhí)行的樓市新政規(guī)定，對于住宅小區(qū)單套建筑面積在144平方米以上的非普通商品住房項目，完成主體結(jié)構(gòu)工程封頂，方可申請商品房預(yù)售許可。“大戶型房子，通常都是高端項目。的確有資金壓力大、還沒有達到開盤條件的公司，日子會很難過，這樣的公司有不少。”鄭州居易國際營銷總監(jiān)劉建永表示。
實際上，違規(guī)預(yù)售這種事，在二三線城市也并不少見，此前鄭州信和置業(yè)開發(fā)的普羅旺世項目，就曾虛假宣傳和無證施工建設(shè)、無證銷售被市民投訴、媒體曝光。而與鄭州信和置業(yè)密切相關(guān)的龍之夢開發(fā)商，手法也如出一轍。
實際上，在項目用地成交之時，鄭州信和置業(yè)與鄭州高擇的關(guān)系，就已經(jīng)備受質(zhì)疑。
當(dāng)時接近鄭州信和的人證實，鄭州信和和鄭州高擇關(guān)系微妙，等于為新地塊新成立一家公司。而在售樓處現(xiàn)場，銷售人員也都是以信和公司開發(fā)的項目的名義售賣。
2012年9月底，在無人競爭的情況下，一家新成立公司——鄭州市高擇置業(yè)有限公司，以底價摘取鄭州鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域兩宗用地，創(chuàng)下當(dāng)時鄭州總價地王的紀(jì)錄。雖為總價地王，實際上成交單價卻創(chuàng)了新低，650萬元/畝的價格，較同一年該區(qū)域其他地塊900萬元/畝左右的價格，低了近三成。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士分析，兩宗用地中的24號土地使用權(quán)面積103952.11平方米，規(guī)劃建筑面積為176718.59平方米，成交價為96680萬元，樓面地價5470.84元/平方米；25號土地使用權(quán)面積153702.01平方米，規(guī)劃建筑面積為307404.02平方米，成交價為151015萬元，樓面地價4912.59元/平方米。
當(dāng)時據(jù)知情人士爆料，其間有政府人員打了“招呼”，內(nèi)定房企拿地，擬建公務(wù)員小區(qū)。2012年下半年，房子未建，當(dāng)?shù)匾延泄珓?wù)員交納了房款，每平方米合8000元左右，相當(dāng)于同區(qū)域普通商品房的一半價格，這批公務(wù)員房有1000多套，購房的公務(wù)員們在規(guī)定的3日期限內(nèi)每人繳納了55萬元的首批房款。
以8000元/平方米的價格銷售給鄭州公務(wù)員的這部分房源，開發(fā)商盈利甚微以至不掙錢。因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，龍之夢項目的“高房價”是“被拉高”的，開發(fā)商相當(dāng)于以捆綁的方式拿到兩塊地，一塊地以8000元甚至更低的售價，犧牲利益給當(dāng)?shù)亟ü珓?wù)員小區(qū)，另一塊宗地則高價推向市場。
但是，由于國家調(diào)控的政策，鄭州也在“保數(shù)據(jù)”，從2013年9月2日起，鄭州開始執(zhí)行更嚴(yán)厲的限購政策。其中一條就是“商品住房價格‘零增長’”。即對于新批預(yù)售項目，其預(yù)售方案中商品住房價格高于該項目上一期實際成交價格或本區(qū)域同品質(zhì)樓盤實際成交價格的，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。因此，龍之夢這一豪宅，沒能拿到預(yù)售許可證。
有鄭州業(yè)內(nèi)人士分析，此前信和公司多次無證銷售，連同收取公務(wù)員的首批房款或與高擇置業(yè)拿地籌款有關(guān)。另據(jù)一位接近普羅旺世項目施工單位的人士反映，2012年下半年的一個時期，信和置業(yè)沒及時向建筑施工單位回款，信和置業(yè)負(fù)責(zé)人表示大家都諒解一下，錢匯到“東邊”了。對照來看，2012年10月，鄭州高擇置業(yè)以20多億元取得鄭東新區(qū)龍湖的兩塊地，此舉或可以作為開發(fā)商資金緊張和信和、高擇之間資金騰挪的一個注腳。不過，本報記者的采訪沒有得到開發(fā)商的正面回應(yīng)。
