近兩年來(lái)，包括我市在內(nèi)的多個(gè)城市都出現(xiàn)了90平方米以下的剛需戶型頻遭瘋搶的局面。其實(shí)，早在2006年，國(guó)家住建部就出臺(tái)規(guī)定，要求在新的土地出讓合同中，應(yīng)注明套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。但受多重因素影響，這一政策在執(zhí)行過(guò)程中被“大打折扣”。
記者了解到，為改變目前剛需房荒的尷尬，我市將進(jìn)一步加大中小戶型住宅供應(yīng)量，目前正由市住建委牽頭著手出臺(tái)相關(guān)操作意見。
為搶到小戶型，買房人在售樓處“守”了三天
“要不是現(xiàn)在小戶型找不到，我也不會(huì)連守售樓處三天！”這是去年12月初江寧某剛需盤開盤現(xiàn)場(chǎng)的買房人李蕾所倒的“苦水”。李小姐稱，目前她正和男友在南京創(chuàng)業(yè)，為了能買房安個(gè)家，她和男友去年跑了大半年的樓盤，“看中的搶不到，能搶到的沒有足夠的經(jīng)濟(jì)能力承擔(dān)。真希望多一些小戶型、總價(jià)低的房源給我們這樣的剛需。”
記者采訪中了解到，近兩年來(lái)，像李蕾這樣為買房所煩惱的年輕人比比皆是，這讓我市中小戶型房源頻遭瘋搶。
去年11月，位于河西的海峽城推新，盡管80、114平方米的中小戶型均價(jià)高達(dá)21000元/平方米，但還是在一小時(shí)內(nèi)被一搶而空。
去年12月初，位于麒麟板塊的中海國(guó)際社區(qū)一口氣推出了1300套房源，其中79平方米、96平方米的數(shù)百套小戶型，也是在一個(gè)小時(shí)內(nèi)全部被搶光，“雖然開盤前精心選擇了好幾套房子，但到了現(xiàn)場(chǎng)根本沒得選，能買到就像中大獎(jiǎng)。”市民楊小姐當(dāng)天為搶到一套79平方米的房源，交了三組誠(chéng)意金拿了三個(gè)房號(hào)進(jìn)場(chǎng)選房。
相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年全年我市中小戶型的入市量為3.1萬(wàn)套，銷售量超過(guò)了3.3萬(wàn)套；而140平方米以上的大戶型入市量達(dá)到1.1萬(wàn)套，但銷售量不足萬(wàn)套，供遠(yuǎn)大于求。供不應(yīng)求讓中小戶型房源價(jià)格快速上漲。據(jù)悉，去年我市90平方米以下房源的銷售均價(jià)同比上漲11.15%；而140平方米以上房源的銷售均價(jià)同比上漲了9.96%。
追求更大獲利空間，開發(fā)商鐘情“大戶型”
加大中小戶型房源供應(yīng)，一直以來(lái)都是我國(guó)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。記者了解到，早在2006年國(guó)家住建部就出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，明確在新的土地出讓合同中，在核發(fā)的《建設(shè)工程用地許可證》中，應(yīng)注明套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
為執(zhí)行上述政策，我市當(dāng)年設(shè)置了強(qiáng)控區(qū)、中控區(qū)和弱控區(qū)三個(gè)等級(jí)進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)行，其中強(qiáng)控區(qū)域?yàn)楸Ｕ戏浚锌貐^(qū)為城郊接合區(qū)域的商品房供應(yīng)，弱控區(qū)為主城區(qū)土地供應(yīng)稀少的區(qū)域。
“因?yàn)槿狈τ行ПO(jiān)管，這一政策在各地其實(shí)早已成為一紙空文。”南京工業(yè)大學(xué)教授吳翔華在接受采訪時(shí)透露，目前土地出讓過(guò)程中，很少有注明90平方米以下房源在開發(fā)建設(shè)中的面積占比。即使注明，實(shí)際開發(fā)中也會(huì)“走樣”，開發(fā)商會(huì)采用“酒店式公寓+大戶型”組合，造成了目前市場(chǎng)上“酒店式公寓過(guò)剩，中小戶型商品住宅短缺”的局面。
市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于這一政策出臺(tái)后沒多久就碰上金融危機(jī)，在當(dāng)時(shí)“救市”的背景下，執(zhí)行層面確實(shí)被淡化了。他認(rèn)為，嚴(yán)格執(zhí)行政策有利于剛需市場(chǎng)的平穩(wěn)供應(yīng)，但開發(fā)商也需依據(jù)市場(chǎng)需求，進(jìn)行自我調(diào)節(jié)。
開發(fā)商為什么不愿意做中小戶型？“定位剛需產(chǎn)品還是高端產(chǎn)品是由地塊條件所決定。在主城八區(qū)高價(jià)拿地開發(fā)，若70%用來(lái)做小戶型，開發(fā)商資金平衡都可能有困難。做大宅，獲利空間相對(duì)要高很多。”地產(chǎn)界一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，同一地塊，如果做小戶型，開發(fā)商的凈利潤(rùn)在10%左右；而大戶型建安成本要低出不少，凈利潤(rùn)在15%—30%。
我市擬出新規(guī)推動(dòng)剛需戶型供應(yīng)
為調(diào)整好我市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，特別是將更多的創(chuàng)業(yè)人才留下，今年起將進(jìn)一步加大中小戶型面積的住房供應(yīng)。市住建委副主任李真透露，近日我市將出臺(tái)加大中小戶型房源供應(yīng)的相關(guān)操作意見。
“在土地完全市場(chǎng)化的當(dāng)下，任何政策都不能‘一刀切’，相關(guān)操作意見較幾年前應(yīng)該更科學(xué)更符合實(shí)際。”一位業(yè)內(nèi)專家告訴記者，2006年，有不少開發(fā)項(xiàng)目因?yàn)榈貎r(jià)高，產(chǎn)品無(wú)法做成小戶型，只能在設(shè)計(jì)時(shí)采取“兩套打通可做成一套”的辦法“規(guī)避”政策所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
“開發(fā)大戶型產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更高，城中一大戶型項(xiàng)目就一直處于滯銷狀態(tài)。應(yīng)該說(shuō)，這兩年來(lái)，不少開發(fā)商在吃了‘苦頭’后已經(jīng)掉轉(zhuǎn)方向開發(fā)小戶型。”某品牌地產(chǎn)銷售負(fù)責(zé)人唐曉表示，隨著土地供應(yīng)的增加，開發(fā)商產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，接下來(lái)中小戶型供不應(yīng)求的局面將有效緩解。
記者了解到，今年我市將有196個(gè)項(xiàng)目推出9.8萬(wàn)套新房源，其中，中小戶型占據(jù)相當(dāng)一部分比例。
