隨著“千億”規(guī)模房企擴增至7家，以及眾多房企超額完成年度銷售目標，2013年的房地產(chǎn)市場再度走向歷史高點，房價也繼續(xù)攀升。

    國際評級機構標普在1月17日的電話會議上指出，2013年全國100大城市的銷售均價同比增長11.5%，大城市房價漲幅高于整體市場漲幅，其中一線城市北京、廣州和深圳的房價更是勁升24%。

    雖然2013年的房價強勁增長，標普卻預測2014年房價漲幅將縮小。標普董事符蓓在電話會議中稱，基本假設全年房價上升5%，成交量則會上升10%。

    房價增長5%

    符蓓在當天的電話會議上還提到，自2011年限購政策出臺之后，很多被抑制的需求已經(jīng)在過去18個月內(nèi)得到充分釋放，因此在未來的一年內(nèi)，雖然終端需求依舊強勁，但類似去年的情景不會再現(xiàn)。

    從房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管環(huán)境來看，雖然十八屆三中全會并沒有明確提出新的調(diào)控政策，但一線城市和一些領先的二線城市卻在年底陸續(xù)推出了一些收緊政策。

    如上海、廣州和深圳分別在2013年10月底和11月初發(fā)布新政，將二套房最低首付從60%提高至70%。同時，上海還將非本市戶籍居民購房資格需滿足的社保繳納年限從1年提高至2年，而廣州更是將這一標準提高至3年。

    除上述一線城市外，包括廈門、武漢、南京、杭州和沈陽在內(nèi)的核心二線城市也不同程度收緊了相關調(diào)控政策。

    對于2013年年底各大城市紛紛加強調(diào)控政策的影響，符蓓認為，提高社保基金交付年限標準和二套房按揭比例，對樓市銷售已經(jīng)造成一定的心理和實際影響。

    “比如說，我們看到今年1月份以來，一線城市成交量和去年同期相比有28%的下降。”符蓓稱。

    但標普還是指出，從長遠來看，政策收緊可能令受抑制需求再度累積，而當調(diào)控政策取消時購房者將再度涌現(xiàn)，因為自住買家占到2013年購房者的80%，其中包括一部分改善型購房。

    由于上述一線和部分二線城市的地方政府已開始收緊調(diào)整政策，因此標普還預計2014年這些城市的銷售增長也將放緩。

    對于備受關注的北京市“自住型”商品房政策，標普認為，這一政策雖然旨在降低銷售均價，但實際效果如何還有待檢驗。

    此外，標普預計房產(chǎn)稅試點將會逐步、謹慎推出，相比現(xiàn)有的房屋限購等部分政策措施，房產(chǎn)稅的影響可能較為溫和。

    融資渠道或收窄

    房企去年在規(guī)模迅速增長的同時，于海外資本市場也表現(xiàn)的相當活躍。標普指出，2013年國內(nèi)開發(fā)商合計在海外市場發(fā)債籌資近220億美元，較2012年發(fā)債額接近翻番。

    對于今年的融資前景，標普卻認為，今年的整體融資環(huán)境會比去年更加艱苦一些，融資成本會略高一些，最終會導致一些杠桿率比較高的公司財務和信用受到一定壓力。

    標普明確表示，很多開發(fā)商利用2013年債券市場資金便宜的機會，對即將到期的債務實施再融資，并延長債券到期期限。但2014年海外市場的資金支持可能不會再那么強勁，部分歸因于美國量化寬松政策可能會逐步退出，同時海外流動性將趨緊，融資成本也可能會上升。

    標普董事符蓓具體指出，從境外來講，主要是美國量化寬松政策的逐步退出，會使得海外投資者的投資信心以及投資資金充裕性受到一定壓力；同時，近期開發(fā)商銀行貸款的獲取能力和成本比2013年都有所增加。

    通過觀察近期房企海外發(fā)債的案列，成本也確實有走高的趨勢。如世房日前發(fā)行的6億美元票據(jù)利率為8.13%，花樣年擬發(fā)行3億美元票據(jù)利率為10.625%，奧園發(fā)行的3億美元票據(jù)利率更達到11.25%。

    對于房企海外融資的心態(tài)，標普董事符蓓認為，一些開發(fā)商通過債務融資支持擴張的偏好，似乎已經(jīng)超出它們快速增長的銷售。

    “雖然很多開發(fā)商去年的銷售額增長非常強勁，但同時買地和資本支出也大大增加，很多公司的負債率明顯增加，包括一些大公司在沖刺千億的過程中有明顯舉債的現(xiàn)象。雖然銷售很強勁，但卻不能使這些公司的財務更優(yōu)化，這是我們比較關注的一個風險。”符蓓表示。

    另外，由于地方政府收緊樓市調(diào)控政策以及融資環(huán)境趨弱，標普還預計部分開發(fā)商的銷量和售價漲幅將受限，未來兩年的利潤率將繼續(xù)下降。由于市場高度分散，土地購買的競爭依舊激烈，還將推高開發(fā)商的成本。作者：彭飛