實(shí)際上，如果單從房價(jià)水平來看，廣州房價(jià)的絕對(duì)值遠(yuǎn)低于北上深三大一線城市。廣州國土房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年廣州全市新建住宅共網(wǎng)簽93035套，合計(jì)1058.48萬平方米，全市均價(jià)為13100元/平方米，僅上漲8.07%。

　　作為一線城市中的價(jià)格洼地，由于房價(jià)水平較低且土地供應(yīng)充足，越來越多外地大鱷意欲進(jìn)軍廣州市場。但在業(yè)內(nèi)人士看來，雖然大型房企聚集存在共同推動(dòng)板塊價(jià)值提升的可能性，但如果開發(fā)商盲目推高地價(jià)，未來能否成功消化將是考驗(yàn)。

　　剛需產(chǎn)品仍占主導(dǎo)

　　根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者整理的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，北京、上海、深圳于2013年新房售價(jià)分別為23324元/平方米、24177元/平方米、21595元/平方米，與之相對(duì)，廣州約13100元/平方米的房價(jià)水平僅為前三者的六成。

　　從各區(qū)域來看，在廣州原十區(qū)二縣中，均價(jià)在3萬元/平方米以上的區(qū)域僅有越秀與天河，花都、南沙、從化、增城四個(gè)區(qū)域均價(jià)更低于1萬元/平方米，并且上述四個(gè)區(qū)域在2013年新增供應(yīng)套數(shù)占全市比例高達(dá)60%。

　　合富置業(yè)首席市場分析師龍斌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，廣州房價(jià)之所以在一線城市長期 “墊底”，一方面是由于廣州土地供應(yīng)量充足，供求矛盾不如北上深般尖銳；另一方面，廣州剛需買家占市場主導(dǎo)，投資比例不高，抑制了房價(jià)炒作空間。

　　“廣州更多的人選擇做生意，對(duì)于住宅的投資需求不像北京上海這些城市這么強(qiáng)烈。”經(jīng)緯行研究中心總監(jiān)朱欣苑告訴記者。

　　根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，去年全市89%成交集中在2萬元/平方米以下的產(chǎn)品，單價(jià)在1萬元/平方米以下的剛需產(chǎn)品成交占比高達(dá)52%，單價(jià)在3萬元/平方米以上的高端產(chǎn)品成交占比僅為3%。

　　合富輝煌預(yù)計(jì)，廣州十區(qū)今年的可售貨量約為11萬套，和去年基本持平。從區(qū)域來看，中心六區(qū)新增貨量仍然較少，白云、番禺、蘿崗、南沙等外圍區(qū)域供應(yīng)量依然占據(jù)主導(dǎo)。從供應(yīng)產(chǎn)品來看，仍然以剛需型產(chǎn)品為主，100平方米以下的戶型占比高達(dá)45%。

　　“根據(jù)我們監(jiān)測，目前廣州置業(yè)者主要的購房價(jià)位在200萬元總價(jià)以下，100萬~150萬元的剛需型產(chǎn)品最受歡迎，去化率也更高。由于今年市場新增供應(yīng)依然以剛需型產(chǎn)品為主，預(yù)計(jì)去化率仍將理想。”合富輝煌首席市場分析師黎文江向記者表示，由于廣州于近日宣布增城與從化撤市改區(qū)，行政區(qū)劃的變更有可能直接促成了增城、從化人口轉(zhuǎn)變?yōu)閺V州戶口居民，這兩個(gè)低價(jià)區(qū)域市場有望取得更好的表現(xiàn)。

　　地價(jià)若過高仍有風(fēng)險(xiǎn)

　　易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，就四個(gè)一線城市來說，廣州無論是地價(jià)還是房價(jià)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京、上海，可算是價(jià)格洼地，房企將目光投向廣州，使得廣州土地市場大有迎頭趕超的味道。

　　在上周舉行的廣鋼新城土地拍賣會(huì)上，除了保利、萬科等傳統(tǒng)華南大型房企參與外，還吸引了珠海華發(fā)股份[1.61% 資金 研報(bào)]、北京金融街[1.10% 資金 研報(bào)]以及重慶龍湖地產(chǎn)3家外地房企前來競拍，華發(fā)與金融街更是以刷新區(qū)域地王紀(jì)錄的價(jià)格成功搶得該地塊。

　　根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)[0.71% 資金 研報(bào)]統(tǒng)計(jì)，2013年廣州十區(qū)二市有一半以上住宅土地溢價(jià)成交，全年樓面地價(jià)為5123元/平方米，大幅上升100%。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，部分外地房企為了在廣州市場立住腳不惜高價(jià)搶地，為了消化高地價(jià)成本產(chǎn)品被迫走豪宅路線，在市場不明朗的環(huán)境下，這批高價(jià)地未來消化存在風(fēng)險(xiǎn)。

　　仲量聯(lián)行的研究報(bào)告也認(rèn)為，去年土地市場持續(xù)火熱，迫于成本壓力，預(yù)計(jì)廣州的開發(fā)商將提高住宅定位，預(yù)計(jì)2014年廣州的豪宅市場竣工量近4000套，高于過去兩年。由于廣州地產(chǎn)調(diào)控政策在年內(nèi)放松的機(jī)會(huì)不大，這對(duì)投資型需求和改善型需求均構(gòu)成壓力，豪宅去庫存壓力較大。

　　另一個(gè)不確定因素是房貸，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從多方了解到，春節(jié)過后廣州首套房貸進(jìn)一步收緊，四大國有銀行首套房貸利率全線上浮5%，部分股份制銀行上浮幅度更高達(dá)20%，且放款時(shí)間基本在三個(gè)月以上。

　　“在剛需產(chǎn)品市場，按照目前的價(jià)位，市場還是具備承接力。但如果房價(jià)進(jìn)一步上漲，加上房貸利率上浮的影響，將對(duì)購買力造成極大削弱，開發(fā)商在制定漲價(jià)計(jì)劃時(shí)應(yīng)該要審慎；在高端市場，由于城市定位的原因，廣州豪宅市場對(duì)外地客戶吸引力遠(yuǎn)低于北京上海，未來高端產(chǎn)品的消化將存在壓力。”黃韜認(rèn)為。