2014年，“分化”成為房地產行業(yè)的關鍵詞。進入3月，多家上市房企陸續(xù)公布前2個月的銷售業(yè)績，顯示龍頭房企銷售依舊穩(wěn)健，而中小房企業(yè)績則有所下滑。同時，各地房價持續(xù)分化，導致一線城市“地王”頻出，三四線城市樓市“低去化率”風險，2014年房企面臨的競爭日益激烈。
此外，中國房地產企業(yè)利潤率在逐年走低，而隨著銀行信貸收緊，融資渠道受限和融資成本上升，中小型房地產企業(yè)資金鏈將更加緊張。
5日，政府工作報告提出，針對不同城市情況分類調控，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。業(yè)內預計，在市場環(huán)境不出現大幅逆轉的情況下，銷售和融資跟不上的中小房企其生存難度越來越大，房地產行業(yè)分化形勢將持續(xù)發(fā)酵。同時，行業(yè)整合與政府深化中國房地產行業(yè)結構轉型的期望相輔相成。
資金承壓 加劇房企分化
3月，多家房企陸續(xù)公布前2個月的銷售簡報顯示，大型房企銷售業(yè)績依然穩(wěn)健。其中，萬科2014年1至2月份累計實現銷售面積293.9萬平方米，銷售金額397.9億元，分別比2013年同期增長20.4%和39.9%。恒大地產自2014年1月至2月期間的合約銷售金額約200.7億元，銷售面積約279.7萬平方米，較2013年同期分別增長75.3%、51.2%。
相對比的是，多數中小型上市房企公布的銷售業(yè)績較去年同期出現下滑。根據媒體整理的數據顯示，瑞安房地產、花樣年等銷售額較去年同期下跌50%以上。與此同時，公開數據顯示，截至2月17日，65家已披露2013年全年業(yè)績預告的A股上市房企中，有11家出現虧損，大多為中小房企。
值得注意的是，在銷售業(yè)績下滑的同時，中小房企面臨的資金壓力同樣嚴峻。一方面，中國房地產企業(yè)利潤率正在逐年走低。德勤的研究報告顯示，近60%在香港、深圳(樓盤)和上海(樓盤)上市的內地房地產企業(yè)在2012年出現凈利潤率下滑，房地產企業(yè)開始進入盈利能力下降周期。萬科董秘譚華杰6日在萬科年報發(fā)布會上表示，長遠來看，隨著競爭日益激烈，地價占比越來越高，行業(yè)整體利潤率下降預計還將持續(xù)一段時間。
另一方面，房企的融資渠道受限和融資成本上升，資金鏈壓力漸增。不少房企通過境外融資、房地產信托的途徑緩解資金饑渴。中國指數研究院的數據顯示，截至2014年2月16日，國內房地產公司已發(fā)行價值79億美元的債券，占全球房地產發(fā)債規(guī)模的38%。同時，中國信托業(yè)協會發(fā)布的數據顯示，截至2013年底，房地產信托融資余額達1.034萬億元，首破萬億大關。
不過，瑞銀證券表示，在融資渠道受限、銀行信貸增速放緩、取得開發(fā)貸款的難度加大的市場環(huán)境中，開發(fā)商資金壓力仍然較大。因此，在房地產行業(yè)普遍面臨資金流動性狀況偏緊的情況下，中小房企因為融資壓力大，市場占有率有下調的趨勢，生存難度越來越大，房地產行業(yè)洗牌或將持續(xù)發(fā)酵。
行業(yè)整合 推動結構轉型
2014年，各地樓市繼續(xù)分化。國家統(tǒng)計局數據顯示，1月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比下降的城市個比去年12月份分別增加了4個和8個，價格環(huán)比下調的城市中，除包頭、韶關等城市外，新增了二線重點城市杭州。對此，中原地產地產首席分析師張大偉表示，這預示著2014年整體樓市分化將愈加劇烈，特別是三四線城市，很可能會陷入整體低迷。
隨著各級城市的房地產市場逐漸發(fā)生分化，2014年樓市競爭也將日趨激烈。中國指數研究院分析指出，與三四線城市出現消化動力不足相比，一、二線城市樓市供需兩旺，成為多數房地產企業(yè)回歸和深耕的戰(zhàn)略要地，百億企業(yè)的業(yè)績貢獻來源也主要是一二線城市。與此同時，從2013年業(yè)績表現來看，北上廣深市場地位領先地位榜首企業(yè)分別為中海、綠地、保利和萬科，全部是千億企業(yè)，足見一線城市競爭的門檻已非常高。
面對一線城市“地王”頻出，三四線城市樓市存在“高空置率”風險的市場環(huán)境，中小房企或將被進一步邊緣化。一方面，一、二線城市市場競爭日趨激烈，一定程度上阻礙了實力較弱的企業(yè)前來布局;另一方面，三四線城市在2009年大量房企轉戰(zhàn)之后形成的龐大供應已無法有效消化，很可能在未來面臨去化率低、資金周轉不暢的風險。
5日，政府工作報告提出，針對不同城市情況分類調控，抑制投機投資性需求。6日，住建部副部長齊驥接受媒體采訪時說，所謂分類指導，即對一線城市繼續(xù)增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出。而對于庫存量比較大的城市，要控制供地和供應結構，采取必要手段，消化庫存。
促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，仍是今年樓市的主基調。而在市場環(huán)境整體保持穩(wěn)定的大背景下，大型房企的適應能力將優(yōu)于其他開發(fā)商，相反地，中小型房企因業(yè)績下滑、資金面偏緊、樓市持續(xù)分化、市場競爭激烈等多種因素或將陷入發(fā)展困境。
對于房地產行業(yè)未來會如何發(fā)展，德勤中國房地產主管合伙人何錦榮表示，上市房地產企業(yè)迥異的經營業(yè)績以及市場整合將確保只有適者才能生存。同時，行業(yè)整合與政府深化中國房地產行業(yè)結構轉型，推動房地產行業(yè)從粗放型的快速發(fā)展轉變?yōu)榭沙掷m(xù)性的穩(wěn)定擴張的期望相輔相成。(新華房產3月13日深圳訊(記者 周幸))
