房地產(chǎn)政策走向：各地一年來(lái)微調(diào)不斷
章軻
“廣西南寧率先采取了一個(gè)不同的政策，這表明，住房的區(qū)域化特征已經(jīng)開(kāi)始政策化了。這是一件非常大的事情。”29日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院副院長(zhǎng)李揚(yáng)在《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》發(fā)布會(huì)上說(shuō)。
南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局日前出臺(tái)購(gòu)房新政，從4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭，可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。
這意味著，南寧率先沖破了全國(guó)“一刀切”的限購(gòu)政策，開(kāi)始根據(jù)本區(qū)域的實(shí)際情況，順應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需求。
“迄今為止，我們的住房調(diào)控就是房?jī)r(jià)調(diào)控為主，是不是有點(diǎn)偏頗？”李揚(yáng)說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)還是要有其他的調(diào)控手段，如住房政策的區(qū)域性問(wèn)題，從中央到地方不宜都是同一個(gè)政策。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所課題組當(dāng)日發(fā)布的最新研究結(jié)果預(yù)測(cè)，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量仍可能與上年基本持平，甚至略有增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)可能保持小幅增長(zhǎng)，但城市之間、地區(qū)之間市場(chǎng)分化加劇。
房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)新時(shí)期
“經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)到了一個(gè)新的時(shí)期。”李揚(yáng)說(shuō)，所謂“進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)期”，因?yàn)橛腥齻�(gè)因素發(fā)生了重大的變化：
李揚(yáng)說(shuō)，首先是我國(guó)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略發(fā)生了重大調(diào)整。過(guò)去是城里人出于自己的立場(chǎng)和眼光考慮、規(guī)劃城鎮(zhèn)化。十八屆三中全會(huì)要求從城鄉(xiāng)一體化的角度來(lái)觀察城鎮(zhèn)化。既要大力推進(jìn)農(nóng)村新型產(chǎn)業(yè)組織的發(fā)展，又要讓農(nóng)民獲得土地的權(quán)利，包括土地承包權(quán)、農(nóng)村建設(shè)用地權(quán)和宅基地權(quán)，并且讓農(nóng)民獲得土地的權(quán)利可以流轉(zhuǎn)。這完整地構(gòu)成了一個(gè)新型的城鄉(xiāng)一體化的土地市場(chǎng)。
“很多分析人士說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有10年輝煌，甚至更長(zhǎng)時(shí)間的輝煌，基本的論據(jù)就是，中國(guó)城鎮(zhèn)化還會(huì)有15年到20年，每年有1000多萬(wàn)人要當(dāng)城里人，他們要住房。”李揚(yáng)說(shuō)，“那么，萬(wàn)一農(nóng)民不愿意當(dāng)城里人呢？不愿意用交換土地權(quán)利的方式來(lái)成為城里人，這樣一個(gè)假設(shè)就要重新審視。而這個(gè)情況其實(shí)已經(jīng)發(fā)生了。”
一個(gè)多月前，李揚(yáng)曾到一些縣里面調(diào)研，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民明確告訴他，“不想當(dāng)市民。”
李揚(yáng)說(shuō)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生變化的第二個(gè)原因在于，住宅市場(chǎng)是個(gè)高度區(qū)域化的市場(chǎng)。決定住房?jī)r(jià)值的是位置，這決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)在分化。
房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大變化的第三個(gè)因素是技術(shù)性原因。李揚(yáng)說(shuō)，本屆政府宣布2014年6月啟動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)登記系統(tǒng)，之后，不僅房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況會(huì)水落石出，政府也會(huì)進(jìn)行精準(zhǔn)的調(diào)控。
李揚(yáng)認(rèn)為，上述這些變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)會(huì)產(chǎn)生非常大的影響，未來(lái)，有的地方房地產(chǎn)價(jià)格可能漲，有些地方可能跌。也不排除部分區(qū)域、部分金融機(jī)構(gòu)問(wèn)題會(huì)突出一些。但從目前的情況看，還在可控的范圍內(nèi)。
“具體房?jī)r(jià)漲幅取決于房地產(chǎn)調(diào)控政策和資本市場(chǎng)取向。”上述課題組表示，如果過(guò)量住房持有稅等持有環(huán)節(jié)調(diào)控政策能及時(shí)出臺(tái)，將對(duì)存量住房供應(yīng)形成釋放效應(yīng)，也對(duì)投資投機(jī)性需求形成擠壓效應(yīng)，將能大大緩解房產(chǎn)特別是住房供需矛盾，房?jī)r(jià)漲幅將大大縮小。
房地產(chǎn)政策地方“微調(diào)不斷”
去年3月，國(guó)辦17號(hào)文(俗稱新“國(guó)五條”及實(shí)施細(xì)則)出臺(tái)，成為國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在這以后，調(diào)控的理念、方向、工具，均出現(xiàn)了一些大的變化。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員李恩平介紹，從中央政府角度看，弱化短期調(diào)控理念，強(qiáng)化了長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，改變了2003年以來(lái)房地產(chǎn)領(lǐng)域幾乎每年一到兩項(xiàng)國(guó)發(fā)和國(guó)辦發(fā)文件的短期化調(diào)控傳統(tǒng)，同時(shí)在土地、金融等相關(guān)領(lǐng)域制度建設(shè)不斷跟進(jìn)，如不動(dòng)產(chǎn)登記、以房養(yǎng)老、建設(shè)用地規(guī)范、小產(chǎn)權(quán)房政策等。
但李恩平等人的研究發(fā)現(xiàn)，“地方政府微調(diào)不斷，調(diào)控方向也在不斷分化。”
首先各個(gè)地方對(duì)新“國(guó)五條”的跟進(jìn)程度出現(xiàn)了明顯差異，真正出臺(tái)實(shí)施細(xì)則的只有十多個(gè)城市。盡管北京、上海、鄭州等城市實(shí)施了相對(duì)緊縮的政策，但溫州等城市也出臺(tái)了一些需求刺激政策，調(diào)控方向分化很明顯。
李恩平對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，就房地產(chǎn)政策的方向，課題組做了兩點(diǎn)預(yù)期。第一是調(diào)控難度增大，國(guó)家有可能實(shí)施雙向調(diào)控。調(diào)控政策取向可能以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定為目標(biāo)，既要防止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，也要防止房?jī)r(jià)震蕩下跌。
第二是調(diào)控政策將進(jìn)一步強(qiáng)化差異化和多元化。具體的調(diào)控措施將強(qiáng)化城市分類(lèi)條件，根據(jù)各分類(lèi)城市的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施差異化的調(diào)控政策，調(diào)控措施也將更多體現(xiàn)針對(duì)不同人群的多元化方向。
李恩平稱，房地產(chǎn)稅費(fèi)改革可能在2014年有所推進(jìn)，包括以普通存量住房為征稅對(duì)象的過(guò)量住房持有稅今年可能會(huì)在一些重點(diǎn)城市展開(kāi)。他同時(shí)表示，特大城市特別是超大城市限購(gòu)限貸政策必將延續(xù)，“這和前期不一樣，前期更多是從房地產(chǎn)調(diào)控的視角，現(xiàn)在更多是從超大城市的人口規(guī)模調(diào)控的視角來(lái)實(shí)施這個(gè)政策。”
據(jù)本報(bào)記者了解，上述課題組已建議國(guó)家“探索更具差別化的調(diào)控政策”，強(qiáng)化城鎮(zhèn)的分類(lèi)性條件，針對(duì)不同城市調(diào)控方向的差別化，探索針對(duì)不同人群調(diào)控目標(biāo)的多元化，加強(qiáng)調(diào)控措施的精準(zhǔn)化。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)政策要保持定律，遵循規(guī)律，對(duì)現(xiàn)行的政策可以適當(dāng)?shù)仡A(yù)調(diào)和微調(diào)。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性更加明顯，政府也在引導(dǎo)市場(chǎng)。供大于求明顯的城市，就要控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏和開(kāi)發(fā)規(guī)模。像鄂爾多斯去年以來(lái)就確定3年內(nèi)不建商品房。海南商品房的結(jié)構(gòu)也開(kāi)始調(diào)整，將來(lái)多建度假酒店。這都是地方政府主動(dòng)調(diào)整的結(jié)果。
朱中一說(shuō)，就中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，目前是增速換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整期、政策完善期和品質(zhì)提升期的“四期疊加”。他認(rèn)為，在房地產(chǎn)明顯供大于求的城市，應(yīng)取消或放寬限購(gòu)政策。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)差異化管理的問(wèn)題，國(guó)家發(fā)改委投資研究所原所長(zhǎng)、中國(guó)投資協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)張漢亞也認(rèn)為，“不要再出國(guó)家統(tǒng)一政策了”，由各省市按照市場(chǎng)規(guī)則去管，有些則交給市場(chǎng)去管，國(guó)家制定規(guī)劃。
調(diào)控政策“誰(shuí)來(lái)主導(dǎo)”？
據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策究竟該由地方政府還是由中央政府來(lái)主導(dǎo)的問(wèn)題，目前在學(xué)術(shù)界、各級(jí)政府之間爭(zhēng)論較大。
李恩平說(shuō)，由地方主導(dǎo)的調(diào)控政策可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，因?yàn)榈胤秸诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上有太多的利益結(jié)合，如果調(diào)控政策純粹由地方自己來(lái)制定，可能會(huì)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期化的行為，導(dǎo)致城市化走向房地產(chǎn)化。
李恩平認(rèn)為，“差異化的主導(dǎo)權(quán)還是中央政府來(lái)主導(dǎo)，給不同的城市設(shè)定不同的調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)。”
但對(duì)于這一觀點(diǎn)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞表示不贊同。他說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)既然是個(gè)區(qū)域市場(chǎng)，誰(shuí)對(duì)這個(gè)區(qū)域市場(chǎng)信息把握得更充分？是中央政府還是地方政府？這是不言而喻的。
朱中一對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，他原來(lái)在中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)時(shí)，建議中央保持房地產(chǎn)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。主動(dòng)權(quán)要交給地方，中央政府引導(dǎo)地方政府制定住房發(fā)展規(guī)劃，“現(xiàn)在地方政府盲目依賴于房地產(chǎn)的情況很厲害，為什么之前供大于求那么厲害呢？就是它的盲目性。”
針對(duì)近年來(lái)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)差異性越來(lái)越大的新情況，朱中一認(rèn)為，必須要分類(lèi)調(diào)控，中央和地方要形成協(xié)調(diào)，單獨(dú)靠一頭都很難。“中央政府更原則性一點(diǎn)，地方政府要增加主動(dòng)性。”
張漢亞說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控是中央政府和地方政府的博弈，因?yàn)榈胤秸头康禺a(chǎn)密切關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)是其經(jīng)濟(jì)來(lái)源，是民生的重要方面。所以每次國(guó)家調(diào)控造成房地產(chǎn)不景氣或者過(guò)不去的時(shí)候，地方政府都要出面去管。
“如果政府還像以往那樣，熱衷于用行政之手去干預(yù)市場(chǎng)，可能我們又會(huì)面臨2008年大幅救市帶來(lái)的一些問(wèn)題。”國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)研究所所長(zhǎng)趙松認(rèn)為。
