利潤縮水、高庫存，現(xiàn)金不抵負(fù)債，融資渠道全面收緊，年報(bào)揭露了房企目前糟糕的生存狀態(tài)。
截至昨天下午，全國已有118家房地產(chǎn)上市公司（證監(jiān)會行業(yè)板塊分類）發(fā)布年報(bào)，共實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入6635億元，較2012年同期的5273億元，同比增長25.4%；實(shí)現(xiàn)凈利潤855.5億元，較2012年同期的775億元，同比增長10%。
數(shù)據(jù)可見，凈利潤增幅不及營收增幅三分之一，“以價(jià)換量”的無奈正在蔓延。
庫存飆升：需32個(gè)月消化
當(dāng)年高價(jià)拿下的土地，如今正成為房企身上沉重的十字架。根據(jù)2013年年報(bào)，118家上市房企2013年存貨總量達(dá)到1.81萬億人民幣，比2012年進(jìn)一步增加3709億元，增幅達(dá)到28%。如果以2013年的營業(yè)收入計(jì)算，樓市需要32個(gè)月才能消化所有存量。
存貨增加的上市房企達(dá)到88家，不少增幅都超過100%。龍頭房企中，萬科[簡介 最新動態(tài)]存貨最高，達(dá)到3311億元，增幅為30%；保利[簡介 最新動態(tài)]為2399億元，增幅為28%；招商地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]為784.8億元，增幅為7%；金地集團(tuán)為766億元，增幅為9%。
港股上市的房企存貨也很驚人，2013年碧桂園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]存量總建筑面積超過4500萬平方米，按照去年的銷售規(guī)模，其需要大約3年或者更長時(shí)間才能夠消化掉現(xiàn)有庫存。
負(fù)債率增：增加4239億元
大量資金用于土地儲備，上市房企負(fù)債率上升。房企負(fù)債總額也從2012年1.62萬億元增加到2.04萬億元，增加了4239億元，增幅26%。
一些大型房企為2013年的迅速擴(kuò)張正在承擔(dān)資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)。比如萬科的現(xiàn)金為443億元，比2012年減少79億元，但負(fù)債增加771億元，金地為186億元，減少20億元，但是負(fù)債增加143.7億元，保利地產(chǎn)現(xiàn)金沒有減少，但是負(fù)債增加484億元。“如果沒有足夠的貨幣資金，那么一旦短期貸款到期，就將面臨資金鏈問題。”中房信分析師薛建雄表示。
隨著負(fù)債大增，龍頭房企在拿地方面越來越謹(jǐn)慎。從數(shù)據(jù)上看，今年以來，20家房企已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月減少了在土地方面的支出。其中1月為年內(nèi)最高點(diǎn)，拿地總金額高達(dá)600.99億元，隨后便逐月下調(diào)，2月份拿地總額相比1月份近乎腰斬，為325.62億元，3月份則進(jìn)一步下滑至254.54億元，4月截至23日，更是只有55.95億元。
融資收緊：僅20%銀行貸款
今年以來，房企的融資難度越來越大，各個(gè)渠道收緊。在開發(fā)資金中50%來自于銷售回款，20%來自國內(nèi)銀行貸款，30%來自其他渠道的融資。
今年銀行普遍收緊了房貸。中小開發(fā)商幾乎很難從銀行獲得貸款，大型開發(fā)商也只能從授信額度內(nèi)獲得貸款。以往國內(nèi)開發(fā)商大量依靠海外融資，今年海外融資渠道也受阻。今年，A股再融資重新開啟，但是要從股市上獲得融資，難度比銀行貸款更難。“這就是為什么一些城市樓市降價(jià)越來越激烈。”薛建雄說，今年以來，一些大型開發(fā)商已經(jīng)意識到了潛在的風(fēng)險(xiǎn)，試圖通過提前降價(jià)的方式回款，如果今年年中、下半年宏觀環(huán)境的銀根沒有松動，市場需求也沒有增加的話，真正的降價(jià)潮將會到來。
很多三、四線城市樓市蘊(yùn)藏巨大風(fēng)險(xiǎn)，放松限購就是必然的救市行動。
