盡管關(guān)佛山高明放寬限購的消息出來一天就被高明房協(xié)收回了，但有關(guān)此事的議論遠(yuǎn)沒有停息。除關(guān)心傳聞的始末外，人們還好奇這份條款明晰的傳聞為何在此時出現(xiàn)，難道是佛山已具備放寬限購的條件？
雖然前天采訪中，有佛山房協(xié)房地產(chǎn)專業(yè)委員會的負(fù)責(zé)人透露，從佛山近幾年和今年1~4月份的成交數(shù)據(jù)來看，佛山房地產(chǎn)市場仍然活躍，不像其他局部放開限購的城市一樣，存在連續(xù)多月成交低迷的情況。不過，記者連日來多方采訪各路開發(fā)商和專業(yè)人士，皆認(rèn)為“佛山限購該放開了”，理由是從3月份起，樓市成交已出現(xiàn)疲軟，即便是在五一樓市旺季，開發(fā)商降價促銷，成交仍同比去年降了三成。另外，由于融資壓力過大，貨量走得慢，再加上信貸緊張，一些中小型開發(fā)商正面臨資金斷裂的風(fēng)險。
房地產(chǎn)市場“不景氣”，已影響到土地市場。與去年佛山中心城區(qū)土地推售兩旺，多幅地塊高溢價成交不同，今年中心城區(qū)土地市場疲軟，多幅地塊低價成交，最近還有土地流拍。數(shù)據(jù)顯示，賣地和房地產(chǎn)稅收，是佛山政府財政收入的重要來源，去年佛山財政收入就有超四成來自賣地。
現(xiàn)象一：成交不景氣 庫存壓力大
據(jù)佛山市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會專業(yè)委員會一位負(fù)責(zé)人透露，從成交數(shù)據(jù)來看，佛山并不具備放開限購的條件。從2011年以來，佛山住房成交量每年穩(wěn)定增長，去年佛山8250元/平方米的成交均價，已是歷史最高峰。另外，今年1~4月份，佛山成交總體仍在增長，4月份一手樓成交均價已突破“9字頭”。“那些成功放開限購的城市，有一個共同的特點是，成交量長期低迷，但佛山市場仍然活躍。”
而即便樓市成交價剛創(chuàng)歷史高位，在他和另一些業(yè)界人士看來，佛山仍不乏“危機(jī)”。“由于現(xiàn)在網(wǎng)簽時間大幅度延后，所以今年1~4月的數(shù)據(jù)，基本反映的是去年11月~今年2月的情況。實際上，從今年3月起來，佛山樓市成交已出現(xiàn)疲軟態(tài)勢。‘五一’3天假期，雖然開發(fā)商基本上降價賣樓，成交量仍同比去年降了三成多。”他指出，“低迷的成交行情，應(yīng)該會在5月份及更后月份的數(shù)據(jù)中反映出來。”
供求是影響市場走向的根本因素，去年佛山庫存量不小，今年新盤大量扎堆上市，再加上市場觀望氣氛濃郁，佛山能否消化這么多貨量，很多人心中都打了一個大大的問號。
現(xiàn)象二：中小開發(fā)商資金鏈緊張
現(xiàn)在的開發(fā)商日子并不好過，是大家的共識。除市場競爭激烈、價格上不去、有些產(chǎn)品賣不動外，資金壓力是開發(fā)商最大的“危機(jī)”。
據(jù)一家新加坡上市房企的股東透露，現(xiàn)在很多中小開發(fā)商資金緊張。作為本土開發(fā)商的代表，佛山長信地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理徐偉釗認(rèn)可了這一評價，他透露現(xiàn)在部分開發(fā)商的融資特別地緊張。
“開發(fā)商的資金來源主要是三塊：開發(fā)貸、銷售回款、房地產(chǎn)基金和民間借貸。”他分析，從去年6月份起，從銀行尋求開發(fā)貸已非常困難，銀行基本不愿意批給中小型開發(fā)商，即便批了利率也要上浮不少。在正常情況下，開發(fā)貸的利率，是在基準(zhǔn)貸款利率上上浮30%~40%，但現(xiàn)在最高要上浮80%。
除此之外，中小型開發(fā)商目前融資的主要來源是房地產(chǎn)基金和民間借貸，普遍利息在10%~12%，更可高達(dá)15%。根據(jù)中原地產(chǎn)對去年11個月11家上市房企利潤率的統(tǒng)計，房企的凈利潤率近年來大跌，為13%左右。“很多人認(rèn)為房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，那是在資金快速周轉(zhuǎn)的情況下。比如一年可以有兩三個項目高速周轉(zhuǎn)，當(dāng)年售罄，就很賺錢。如果資金不能快速周轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)就是個微利甚至賠本行業(yè)。”徐偉釗指出，每年15%的利潤，只夠抵消借款的利息，根本沒錢賺�，F(xiàn)在，各方面因素都影響了房地產(chǎn)回款和融資，的確使得一些開發(fā)商資金極度緊張。
現(xiàn)象三：土地市場冷或影響財政
房地產(chǎn)成交有壓力，土地市場也有反應(yīng)。與去年推地多，開發(fā)商拿地競爭激烈，多幅地塊高溢價出讓不同，今年土地市場疲軟。
而查閱數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，禪城繼1月份有7宗出讓土地之后，便一直為零；南海5月的土地出讓情況暫時也是為零。記者采訪中也發(fā)現(xiàn)，今年以來保利、萬科、招商等在佛山發(fā)展已久的房企，幾乎集體從土地市場中“消失”，今年以來4個月，沒有在佛山市場拿過地。
佛山房地產(chǎn)協(xié)會副會長駱儀克認(rèn)為，前兩個月土地市場的“蕭條”與佛山地產(chǎn)市場銷售周期和開發(fā)商資金回籠不足有關(guān)。在經(jīng)過了五一促銷資金回籠之后，拿地計劃將被各開發(fā)商提上日程，土地市場或?qū)⒅饾u升溫。
“今年佛山推地明顯放緩，一般一個月一兩塊地，而去年一個星期就有一兩塊地出來。”佛山房協(xié)另一位負(fù)責(zé)人透露，推地前一般都會知會開發(fā)商，如開發(fā)商沒有意向，也會調(diào)整推地的步驟。
據(jù)這位負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)市場行情不好，影響開發(fā)商回款，開發(fā)商回款不暢，不會拿錢買地，開發(fā)商買地不積極，土地難賣影響財政收入，這是一個連鎖反應(yīng)。“房地產(chǎn)契稅和土地出讓金，都是政府財政收入的重要來源。房地產(chǎn)市場不景氣、土地市場冷清，將直接影響到財政收入。”據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，佛山去年土地出讓金642.5億元，位列全國第八，幾乎是東莞的四倍。去年，佛山財政收入總量為達(dá)到1486.70億元，土地出讓金約占43%。（廣州日報楊博 陳鈺鳳 曾艷珠 劉鵬飛）
