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萬科等龍頭房企難扛樓市低迷 四月銷售告急

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  原標(biāo)題:萬科等龍頭房企難扛樓市低迷 4月銷售全面告急

  樓市消極氣氛從三四線城市蔓延至一二線城市,地產(chǎn)開發(fā)商銷售遇冷情況開始從中小房企向行業(yè)巨頭波及。

    2014年4月,多家房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)出現(xiàn)銷售業(yè)績報(bào)警,一直以高增長著稱的保利地產(chǎn)(行情,問診)和華潤置地也未能有效對(duì)抗成交下滑。

    房企減少拿地,放緩開工節(jié)奏等戰(zhàn)略收縮已成既定事實(shí),存貨積壓、現(xiàn)金流緊張、負(fù)債率攀升讓開發(fā)商放慢擴(kuò)張步伐。

    龍頭房企未能幸免

    5月13日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,1~4月,全國商品房銷售面積27709萬平方米,同比下降6.9%,降幅比1至3月份擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售額18307億元,下降7.8%,降幅比1至3月份擴(kuò)大2.6個(gè)百分點(diǎn),其中住宅銷售額下降9.9%。

    這意味著,全國房地產(chǎn)市場銷售在4月份不但未能扭轉(zhuǎn)萎縮態(tài)勢,反而進(jìn)一步加速下滑,尤其是住宅成交降幅最大。

    甚至大型開發(fā)商也開始感到絲絲涼意。保利地產(chǎn)5月8日發(fā)布銷售簡報(bào)顯示,2014年4月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積66.61萬平方米,同比減少16.88%,環(huán)比增長13.19%;實(shí)現(xiàn)簽約金額83.26億元,同比減少11.77%,環(huán)比下降19.74%。

    銷售面積和銷售金額全面下滑,拖累保利地產(chǎn)1至4月簽約面積同比減少22.17%至284萬平方米;簽約金額同比減少9.45%至363.98億元。

    與萬科類似,保利地產(chǎn)亦屬于高周轉(zhuǎn)、主流定位型房企,城市分布基本涵蓋了中國主流城市,因此在判斷一二線城市的房地產(chǎn)市場溫度方面,保利地產(chǎn)和萬科均被視為具有標(biāo)本意義,成為樓市風(fēng)向標(biāo)。

    從萬科銷售情況來看,4月份公司實(shí)現(xiàn)銷售面積109.3萬平方米,銷售金額127.5億元,這和去年4月業(yè)績相差無幾,未出現(xiàn)明顯增長。

    另一巨頭華潤置地亦出現(xiàn)銷售萎縮。4月華潤置地實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約40.6億元,合同銷售建筑面積約34.57萬平方米。1~4月,華潤置地合同銷售金額約136.7億元,同比下降40.95%;銷售建筑面積129.74萬平方米,同比下降32.14%。

    在全國掀起降價(jià)跑量潮流的雅居樂,在4月份出現(xiàn)明顯的銷售均價(jià)下滑,預(yù)售均價(jià)為每平方米9583元,環(huán)比下降9.30%。

    但這并不能有效刺激銷售反彈,雅居樂4月份實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額29.1億元,預(yù)售建筑面積30.4萬平方米,環(huán)比分別下降37.15%及30.75%。

    從4月份銷售金額環(huán)比增長情況來看,萬科銷售金額環(huán)比下滑11%,富力地產(chǎn)和龍湖地產(chǎn)分別下滑58%和14%,綠地集團(tuán)和金地集團(tuán)(行情,問診)分別下降31%和45%。除恒大地產(chǎn)和碧桂園外,大型房地產(chǎn)上市企業(yè)銷售環(huán)比幾乎出現(xiàn)全面告急。

    根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì),目前已發(fā)布4月份銷售數(shù)據(jù)的全國33家上市房企中,有19家簽約額同比出現(xiàn)下降,恒盛地產(chǎn)、瑞安等房企同比跌幅超50%。

    這份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示,33家企業(yè)前4月累計(jì)簽約約4282.99億,去年同期約為4088億,累計(jì)同比僅上漲約4.8%,這是樓市近年來的最低漲幅。

    樓市庫存創(chuàng)5年新高

    華潤置地相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)媒體稱,業(yè)績同比下降的主要原因是1~4月推盤量較少。實(shí)際上,這也是其他開發(fā)商的普遍解釋。

    由于季節(jié)性因素,房地產(chǎn)行業(yè)銷售業(yè)績?cè)诤艽蟪潭壬鲜苤朴谕票P節(jié)奏和新開盤項(xiàng)目的數(shù)量,這也是房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性。

    但城市庫存顯示這并非單純是推盤節(jié)奏的問題,而是市場出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向。易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測顯示,截至4月底,35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為2.49億平方米,環(huán)比增長2.6%,同比增長19.5%,創(chuàng)下近5年歷史新高。

    這也影響到房企的拿地節(jié)奏。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),截至5月10日,20強(qiáng)標(biāo)桿房企年內(nèi)拿地額度為1318.7億,但拿地額僅相當(dāng)于去年總值的23.6%。

    最明顯的趨勢是,這些標(biāo)桿房企拿地額度連續(xù)4個(gè)月減少,從1月份的600億元不斷下挫,跌至4月份的133億元,同比幾乎“腰斬”。

    隨著部分房企出現(xiàn)資金鏈緊繃,一些開發(fā)商迫于悲觀預(yù)期開始進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整,收縮布局和開工規(guī)模。1~4月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資22322億元,同比名義增長16.4%,增速比1~3月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

    5月12日,財(cái)政部發(fā)布4月財(cái)政收支情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)的房地產(chǎn)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅、契稅等對(duì)地方財(cái)政增收的貢獻(xiàn)明顯回落。

    有媒體援引財(cái)政部財(cái)科所副所長劉尚希的觀點(diǎn)稱,房地產(chǎn)營業(yè)稅和房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的表現(xiàn)反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的不景氣和企業(yè)利潤的下滑。

    相對(duì)于年初制定的銷售目標(biāo)而言,多數(shù)房企可謂銷售進(jìn)度頗為緩慢。除年度銷售任務(wù)偏于保守的恒大地產(chǎn)完成30%以上外,世茂房地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)、金地集團(tuán)等房企前四月的業(yè)績占年度目標(biāo)都在兩成左右。

    德銀研究報(bào)告認(rèn)為,合生創(chuàng)展、首創(chuàng)置業(yè)、金地集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等9家房企或無法完成今年銷售目標(biāo),未來幾個(gè)月若不降價(jià)或加大銷售力度,很可能導(dǎo)致重大現(xiàn)金流問題。(記者 黃樹輝)

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