兩家分析機構分別統(tǒng)計濟南2014年前三個月住宅均價，給出的卻是兩組不同的數據，均價相差200元左右。記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，目前濟南民間分析機構房地產統(tǒng)計數據存在“打架”現(xiàn)象。同時，官方統(tǒng)計數據又存在缺位。這讓人難以準確判斷，甚至不少希望參考數據的購房者對此也無所適從。
統(tǒng)計住宅存量
兩機構相差三倍
“濟南的房價統(tǒng)計怎么一家一個樣呀?”近日，想要買房的省城市民崔娜對記者說，她關注房價報道有一段時間了，但對幾家機構統(tǒng)計的住宅成交均價總是看得云里霧里的�！ ∮浾吡私獾�，目前濟南對外提供樓市調研數據的民間機構至少有四家，主要是世聯(lián)地產、中原地產、合富輝煌。對比2014年前三個月住宅均價，幾家數據相差較大。世聯(lián)地產統(tǒng)計住宅成交均價為：8753元/平方米、8711元/平方米、8748元/平方米。其他統(tǒng)計的是：8921元/平方米、8906元/平方米、8510元/平方米。
庫存壓力是判斷濟南房價走勢的一個重要維度，也直接影響購房者的市場預期。對于這類數據，兩家機構的統(tǒng)計更是大相徑庭。世聯(lián)地產統(tǒng)計，截至2014年4月底，普通住宅存量為157 . 1萬平方米，需要3 . 6個月才能消化完。而另一家統(tǒng)計為661萬平方米，需要15 . 7個月才能消化完。
“如果按這個統(tǒng)計，這么多房子賣不出去，濟南房價是不是得大降啊?”19日，省城白領王巖感慨：如果按世聯(lián)地產的統(tǒng)計，市場仍是供不應求。
“到底何時買房更合適呢?”
統(tǒng)計標準各不相同，結果也互不認可
“如果按市場統(tǒng)計的661萬平方米的高庫存來看，開發(fā)商早就降價拋售了。但目前市場仍處于觀望博弈狀態(tài)。”19日，濟南世聯(lián)房地產顧問機構總經理朱江并不認可這一數據，覺得“不可思議”。
朱江說，他們的選取樣本是濟南市區(qū)建筑面積在2萬平方米以上的普通住宅，不包含長清、章丘等地。“我們有一個數據交換平臺，與濟南各大樓盤數據共享，用的是實時監(jiān)控數據，每個月底會對每個在售項目成交量及成交價格做統(tǒng)計。”朱江說，由于建委網簽量會有1個月到3個月的滯后期，他們不會采用這個數字。
“實時監(jiān)控的數字才能最真實反映市場的情況。”朱江說，在房價的計算上，他們用住宅市場總成交額除以總成交面積。在對庫存的計算上，統(tǒng)計的是項目取得預售證后累計沒有銷售出去的房子，統(tǒng)計了有預售證制度以來市場累計七八年沒有賣出去的房子。6個月是庫存去化的政策周期，目前濟南仍處于低庫存時期。
機構有關負責人說，他們統(tǒng)計的庫存量范圍是濟南市建委批準預售的項目，與世聯(lián)地產相比，統(tǒng)計范圍多了長清。“我們采用的是建委的網簽數字。”該負責人說，住宅存量消化周期數值在12個月較為平衡，高于18個月則供過于求，目前濟南離18個月的“危險值”已經不遠了。
“用網簽數字來統(tǒng)計很不準確。”朱江說，除網簽滯后外，一些項目多年來不網簽，但實際已經賣完，這樣也顯示成“庫存”，與市場實際不符。
擔心無法反映市場變化，官方不出數據
濟南市建委是新建商品房網簽的統(tǒng)計單位，每月都會在濟南市住宅與房產信息網公布當月的住宅網簽量。濟南市房屋產權登記中心是二手房網簽備案的統(tǒng)計單位，每月也會公布成交量。這兩個部門都沒有對價格進行統(tǒng)計公示。
“現(xiàn)在房價統(tǒng)計主要源自統(tǒng)計局，我們一般不做價格統(tǒng)計。”濟南建設部門有關負責人坦言，4月15日，他們在濟南市委、市政府新聞發(fā)布會上公布2014年一季度商品住房均價為7657 . 35元/平方米。“均價計算是網簽住宅市場總成交額除以總成交面積。”該負責人說，以后會不會再發(fā)布有關數據，目前不好說。
“統(tǒng)計部門認為我們的計算不夠全面，不能反映市場的變化。”該負責人說，國家統(tǒng)計局調查的方法中，“新建住宅銷售價格、面積、金額等資料直接采用當地房地產管理部門的網簽數據。”他們采取的是指數計算法，追蹤同一物業(yè)不同時期的價格變化進行加權計算得出房價數據。在他們看來，這比算術平均法更能科學反映市場波動。
該負責人介紹，他們要求開發(fā)商“實時網簽”，但開發(fā)商如何操作無法掌控。“目前各個機構的統(tǒng)計只能說是一種樣本數據的抽樣調查，無法真實反映整個市場情況。”
對于不公布二手房價格的原因，濟南市房屋產權登記中心有關負責人坦言，因為二手房交易存在大量陰陽合同，市民上報給房管局的價格未必是真實的成交價。“如果公布這個數據，不僅沒有參考性，還可能會誤導市場。”
