原標(biāo)題：救市效果有限? 部分開(kāi)發(fā)商撤離二三線(xiàn)城市重回一線(xiàn)
6月9日，沈陽(yáng)取消限購(gòu)的消息在網(wǎng)絡(luò)上傳開(kāi)，隨后大量媒體和業(yè)內(nèi)人士從各個(gè)渠道進(jìn)行求證，基本坐實(shí)了沈陽(yáng)有條件放松限購(gòu)的消息。
“沈陽(yáng)調(diào)整限購(gòu)的相關(guān)辦法在5月底住建部調(diào)研樓市時(shí)，曾作為當(dāng)?shù)貐R報(bào)材料的一部分提交到住建部。”一位接近住建部的人士告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。
上述人士還透露，對(duì)于沈陽(yáng)上報(bào)的相關(guān)材料，當(dāng)時(shí)住建部并沒(méi)有直接作出批示。
沈陽(yáng)急于放松限購(gòu)的背后，是樓市成交低迷，庫(kù)存高企。“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商在沈陽(yáng)很難賺到錢(qián)，很多中小企業(yè)已經(jīng)把價(jià)格壓得很低，大房企也加快跑量，甚至不惜成本價(jià)出貨。”一全國(guó)大型房企副總裁對(duì)記者表示，已有不少開(kāi)發(fā)商陸續(xù)選擇從沈陽(yáng)撤離。
救市效果有限?
“早在4月份，沈陽(yáng)房管局就調(diào)整限購(gòu)政策曾經(jīng)幾次征求過(guò)房企意見(jiàn)，有過(guò)不同形式的溝通。參與溝通的開(kāi)發(fā)商和業(yè)內(nèi)專(zhuān)家都對(duì)限購(gòu)調(diào)整表示支持，并提出了幾種不同的方案。”一家在沈陽(yáng)有項(xiàng)目的全國(guó)知名房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)表示。
本報(bào)記者從沈陽(yáng)市政府部門(mén)及多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士處獲悉，此次沈陽(yáng)對(duì)限購(gòu)政策的調(diào)整主要體現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)對(duì)象上，原有的“沈陽(yáng)戶(hù)籍家庭每戶(hù)限購(gòu)2套住房”調(diào)整為“夫妻二人每人限購(gòu)2套住房”，此外，成年子女每人又可購(gòu)買(mǎi)2套住房。而對(duì)于非沈陽(yáng)戶(hù)籍家庭來(lái)說(shuō)，原來(lái)是必須連續(xù)繳納一年社會(huì)保險(xiǎn)才能購(gòu)房，現(xiàn)在是連續(xù)繳納3個(gè)月社保即可購(gòu)房。
對(duì)此，沈陽(yáng)市房管局方面并未直接否認(rèn)，僅對(duì)記者表示，“并不清楚，目前沒(méi)有接到任何通知。”
實(shí)際上，這次看上去水到渠成的政策松綁仍面臨未知的命運(yùn)。6月11日，就在這一消息仍在繼續(xù)發(fā)酵時(shí)，有媒體稱(chēng)，消息人士緊急通知沈陽(yáng)即日起恢復(fù)限購(gòu)。
“出于控制負(fù)面影響的需要，政府部門(mén)公開(kāi)承認(rèn)限購(gòu)政策調(diào)整，但事實(shí)是，現(xiàn)在全國(guó)各地除一線(xiàn)城市外，限購(gòu)政策執(zhí)行力度都在減弱。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，隨著樓市的降溫，土地出讓放緩，對(duì)政策調(diào)整放松的意愿已經(jīng)非常強(qiáng)烈，“但所有的政府部門(mén)都希望能暗自放松。”
而據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，相比限購(gòu)前的2010年全年，沈陽(yáng)老城區(qū)交易占比為43%。限購(gòu)后的最近一年成交量占比中，老城區(qū)二環(huán)內(nèi)占比為34%。“限購(gòu)對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)行為造成了一定影響。”張大偉說(shuō)。
“即使官方公開(kāi)放松限購(gòu)，救市效果也非常有限。“沈陽(yáng)的限購(gòu)政策一直偏松，只是在二環(huán)內(nèi)限購(gòu)。沈陽(yáng)主要面臨的是購(gòu)買(mǎi)力的問(wèn)題，是供求關(guān)系的問(wèn)題。”張大偉表示，一兩個(gè)政策并不能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的利好，只有政策疊加，才會(huì)產(chǎn)生效果。
部分房企撤離沈陽(yáng)
“沈陽(yáng)樓市從去年年底以來(lái)就呈現(xiàn)頹勢(shì)，今年以來(lái)成交量大幅下降，去化難度再次加大，對(duì)土地市場(chǎng)也產(chǎn)生了影響，因此政府部門(mén)放松政策只是時(shí)間早晚的問(wèn)題。”上述房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)表示。
易居克而瑞沈陽(yáng)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，沈陽(yáng)商品住宅截止到5月末為2665萬(wàn)平方米，去化周期為32個(gè)月。今年前5個(gè)月商品住宅的成交量為386.87萬(wàn)平方米，同比下降28.83%。
不僅如此，沈陽(yáng)的庫(kù)存壓力已經(jīng)轉(zhuǎn)移到了土地市場(chǎng)。公開(kāi)信息顯示，沈陽(yáng)5月份共推出18塊土地，其中10塊流拍。5月5日，沈陽(yáng)土地市場(chǎng)出讓5塊渾南宗地，最終4地流拍，只順利拍出一塊地，總價(jià)僅93萬(wàn)元。
日前，同策咨詢(xún)研究部的報(bào)告指出，全國(guó)45個(gè)樓市限購(gòu)城市土地財(cái)政依賴(lài)程度排名中，沈陽(yáng)位居第24位，2013年土地出讓金527.62億元，2013年一般預(yù)算財(cái)政收入801億元，2013年土地財(cái)政依賴(lài)度65.9%。
在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商陸續(xù)撤離。
“我們現(xiàn)在已經(jīng)撤回了沈陽(yáng)的主要銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)在在沈陽(yáng)還有兩個(gè)項(xiàng)目尾盤(pán)正在清盤(pán)。”一家全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)的老板對(duì)記者表示，“因?yàn)楝F(xiàn)在很多二三線(xiàn)城市的普通住宅產(chǎn)品都面臨著過(guò)度飽和的情況。”
按照上述房企老板的說(shuō)法，從去年開(kāi)始，沈陽(yáng)當(dāng)?shù)氐臉鞘邢芰秃懿焕硐�，這不僅表現(xiàn)在沈陽(yáng)二環(huán)以外的區(qū)域，即便是二環(huán)以?xún)?nèi)的主城區(qū)，同類(lèi)項(xiàng)目過(guò)于飽和也導(dǎo)致了銷(xiāo)售的步履維艱。
“沈陽(yáng)市場(chǎng)上，本地剛需和改善需求都是有限的，目前這個(gè)區(qū)域的需求已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足我們對(duì)市場(chǎng)的需要，所以這也是我們要撤出這一區(qū)域的關(guān)鍵原因。”上述房企老總表示。
而據(jù)記者了解，做出同樣決定的開(kāi)發(fā)商并不在少數(shù)。
“據(jù)我們了解，現(xiàn)在已經(jīng)有不少開(kāi)發(fā)商在逐步撤出沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、秦皇島等東北區(qū)域的二三線(xiàn)城市，重新將目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)一線(xiàn)城市，這中間主要原因就在于二三線(xiàn)城市的市場(chǎng)已經(jīng)是供大于求的局面。”易居克而瑞華北區(qū)域分析師牟增彬?qū)τ浾弑硎�。�?/span>作者：董映頡）
