2014年已過(guò)半，盡管在上半年降價(jià)、低首付等促銷手段不斷在市場(chǎng)中出現(xiàn)，但成交的低迷以及持續(xù)的觀望使得樓市的氛圍難除陰霾。被認(rèn)為是上半年市場(chǎng)低迷關(guān)鍵因素的信貸從5月央行發(fā)話開始，6月已經(jīng)有積極的反應(yīng)出現(xiàn)。有分析認(rèn)為，在下半年，限購(gòu)和信貸都會(huì)出現(xiàn)局部的松動(dòng)，在廣州，首套房貸方面將有可能有松動(dòng)，但不可能放開限購(gòu)。而信貸的松動(dòng)對(duì)于市場(chǎng)的刺激作用也不會(huì)太大。
信貸成市場(chǎng)低迷關(guān)鍵
“信貸是市場(chǎng)低迷很重要的原因。”克而耐信息集團(tuán)廣州片區(qū)首席分析師梁永光在接受本報(bào)記者采訪時(shí)分析認(rèn)為。
今年上半年，銀行收緊房貸已然是不爭(zhēng)的事實(shí)。表現(xiàn)得最為明顯的就是貸款利率的持續(xù)上揚(yáng)。記者發(fā)現(xiàn)，從去年下半年開始至今年的5月，銀行對(duì)于房貸業(yè)務(wù)，不管是一手還是二手，首次置業(yè)還是二次置業(yè)，在利率上都不斷地上調(diào)，現(xiàn)時(shí)利率優(yōu)惠已然絕跡，利率上浮已經(jīng)變得普遍。像工行、建行、農(nóng)行這些國(guó)有商業(yè)銀行，首套房貸利率現(xiàn)時(shí)最低都已經(jīng)是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%，而二套房貸利率上浮空間更大，最低也是基準(zhǔn)利率上浮10%。有的國(guó)有商業(yè)銀行由于信貸額度收緊，在房貸利率上收縮非常明顯，如中國(guó)銀行，首套房貸利率上浮10%，二套房貸利率在基準(zhǔn)利率上上浮20%。
在房貸收緊大潮當(dāng)中，一些股份制銀行利率上浮空間更大，甚至有銀行更是一度將房貸業(yè)務(wù)暫停。據(jù)了解，民生銀行和平安銀行兩家銀行，就在今年上半年曾暫停審核新增房貸業(yè)務(wù)。而招商銀行、華夏銀行的首套房貸利率上浮至基準(zhǔn)利率的1.1倍，二套房貸利率上浮至基準(zhǔn)利率的1.2倍；興業(yè)銀行首套上浮至基準(zhǔn)利率的1.1倍，二套房貸上浮至基準(zhǔn)利率的1.3倍；廣發(fā)銀行和中信銀行首套和二套房貸均上浮至基準(zhǔn)利率的1.2倍。
在信貸收緊的環(huán)境下，在今年，僅在第一季度，廣州的一手住宅成交量就下滑了40%。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度，廣州全市一手住宅共網(wǎng)簽16194套，同比去年大跌40%，合計(jì)成交面積為184.6萬(wàn)平方米，同比大跌42.5%。而據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“2014年1-3月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”，2014年1-3月份，全國(guó)商品住宅銷售面積17825萬(wàn)平方米，同比下降5.7%，相比去年全年增幅下滑23.2個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售額11075億元，同比下降7.7%，降幅比去年全年下滑34.3個(gè)百分點(diǎn)。
房貸大環(huán)境有起色
住宅成交的大幅下滑使得央行也坐不住了。5月中旬，央行召開了住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，要求商業(yè)銀行確保住房消費(fèi)貸款的資源配置、提高按揭貸款發(fā)放效率并合理定價(jià)、不許停止個(gè)人購(gòu)房貸款等。6月初，銀監(jiān)會(huì)官員也就房貸政策表態(tài)，要求銀行大力支持首套住房需求，同時(shí)，抑制投資和投機(jī)性的住房需求，商業(yè)銀行要繼續(xù)執(zhí)行差別化的住房貸款政策。這對(duì)房貸市場(chǎng)產(chǎn)生了積極的影響。
6月16日，為響應(yīng)和實(shí)施國(guó)家定向調(diào)控及微刺激政策，央行年內(nèi)第二次實(shí)施“定向降準(zhǔn)”措施。業(yè)內(nèi)專家分析，4月和6月兩次“定向降準(zhǔn)”對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了微刺激作用，銀行業(yè)機(jī)構(gòu)的房貸業(yè)務(wù)有改善跡象。
融360發(fā)布房貸市場(chǎng)6月份分析報(bào)告，據(jù)對(duì)全國(guó)23個(gè)熱點(diǎn)城市進(jìn)行的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)6月首套房房貸利率較5月開始松動(dòng)，表現(xiàn)在折扣利率增加、放款速度明顯加速，6月折扣利率占比5.08%，較5月折扣利率占比4.78%環(huán)比下降；而對(duì)于二次房貸來(lái)說(shuō)，利率沒(méi)有降低跡象，依舊走高。據(jù)融360發(fā)布的6月報(bào)告顯示，一線城市利率率先松動(dòng)。調(diào)查顯示，6月全國(guó)23個(gè)熱點(diǎn)城市中，目前有9個(gè)城市還存在利率優(yōu)惠，利率優(yōu)惠城市繼續(xù)減少，而優(yōu)惠幅度有小幅增加。
其中，北京農(nóng)商銀行、民生銀行上海分行重現(xiàn)八五折利率，廣州匯豐銀行、杭州匯豐銀行出現(xiàn)九折利率優(yōu)惠。此外，5城優(yōu)惠利率為九五折，其余城市的房貸利率最低為基準(zhǔn)或者更高。而在5月前曾暫停房貸業(yè)務(wù)的民生銀行、招商銀行因獲批降低0.5%的存款準(zhǔn)備金率，近日也在一線城市中的上海和深圳重啟了房貸業(yè)務(wù)。
廣州信貸仍緊張下半年難放松
全國(guó)的房貸環(huán)境有所起色，在廣州，記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，房貸狀況仍然沒(méi)有改變。雖然北京上海8.5折首套房貸重現(xiàn)，但廣州地區(qū)依然保持最低9折的利率優(yōu)惠，但相比年初，放款速度有所加快。
記者了解到，工農(nóng)中建四大國(guó)有銀行由于沒(méi)有得到定向降準(zhǔn)的實(shí)惠，目前廣州的首套房貸仍然是三成首付，利率上浮5%。但據(jù)四大行的信貸人士稱，現(xiàn)時(shí)的房貸額度已經(jīng)有所增加，而且貸款審批的時(shí)間也加快。目前廣州首套房貸利率最低的是匯豐銀行，利率為基準(zhǔn)利率的9折。而花旗、恒生、渣打等銀行也有首套基準(zhǔn)利率。
“信貸的走勢(shì)對(duì)于樓市的走向是比較關(guān)鍵的。”梁永光向記者表示，但在他看來(lái)，盡管6月全國(guó)的房貸環(huán)境有起色，但在廣州信貸不會(huì)很快出現(xiàn)向好的信號(hào)。“可能在下半年在首套方面會(huì)有一點(diǎn)松動(dòng)，但大的變化是比較難的。”
而廣州信貸難寬松的另一個(gè)表現(xiàn)就是住房公積金貸款政策的變化。日前，根據(jù)廣州市住房公積金管理委員會(huì)第三屆二次會(huì)議決定，《廣州住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款實(shí)施辦法（征求意見(jiàn)稿）》和《關(guān)于我市住房公積金貸款有關(guān)問(wèn)題的通知（征求意見(jiàn)稿）》兩份文件2014年6月30日起至7月10日止再次征求公眾意見(jiàn)。在這兩份意見(jiàn)稿中，保留了此前制定的關(guān)于已使用過(guò)住房公積金貸款的不予二次貸款的相關(guān)條款。文件指出，截至2014年5月，全市累計(jì)共有36.6萬(wàn)職工貸款，約占全部繳存總?cè)藬?shù)396.5萬(wàn)人的9.2%。這部分貸款職工不但提取了本人賬戶的資金余額，同時(shí)使用了結(jié)余資金843億元，占總結(jié)余資金的82%。這也表明，在公積貸二次貸款的口子將被封死，即便是賣一買一的剛需換房群體，購(gòu)房貸款成本也會(huì)更高。（南方日?qǐng)?bào)記者 蔣勁勁）
