房地產(chǎn)經(jīng)過十多年起伏發(fā)展后，于2014年迎來了新一波的回調(diào)，此次調(diào)整是在未受政策干擾下單純的市場(chǎng)行為。人們期待的單邊上漲已成為過去，行業(yè)波動(dòng)性將加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來洗牌時(shí)代，已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。
“盛宴結(jié)束，各奔前程”成為現(xiàn)實(shí)。在宏觀經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，依托于房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆而發(fā)家的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，如何看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的這一輪周期性調(diào)整，在新常態(tài)下金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)形態(tài)有哪些調(diào)整和變化，成為房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)心的話題。
波動(dòng)和機(jī)遇并存
日前，在由諾亞財(cái)富組織的房地產(chǎn)金融論壇上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹提出了波動(dòng)將是房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)。“房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)之一，我認(rèn)為是波動(dòng)，從過去房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上漲，到今后有漲有跌。過去十幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體都是上漲的，無論一二三四線城市。目前，在房地產(chǎn)總量已經(jīng)非常大的情況下，波動(dòng)可能是我們今后最常見的一個(gè)狀態(tài)。”秦虹分析稱。
針對(duì)部分投資人關(guān)于目前房地產(chǎn)行業(yè)狀況不好，地產(chǎn)基金是否會(huì)生存困難的擔(dān)憂，歌斐資產(chǎn)創(chuàng)始合伙人、總裁殷哲表示，“這恰恰是地產(chǎn)基金的發(fā)展機(jī)會(huì)。”.
中國(guó)的地產(chǎn)基金在發(fā)展中，經(jīng)歷了由地產(chǎn)企業(yè)直接做GP向獨(dú)立基金公司，獨(dú)立GP轉(zhuǎn)變的過程。對(duì)中小開發(fā)商而言，基金公司的主導(dǎo)面越來越強(qiáng)；這一趨勢(shì)將逐漸擴(kuò)大到中大型開發(fā)商，從地產(chǎn)帶動(dòng)金融到金融推動(dòng)地產(chǎn)逐步轉(zhuǎn)型。殷哲說，“總體看來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)型的過程中，地產(chǎn)基金有較大的發(fā)展空間。”
在2014年中國(guó)地產(chǎn)金融日上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰說：“中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新常態(tài)。金融作為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的血液，對(duì)支持經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展起到了重要作用，但融資難、融資貴等讓企業(yè)焦慮的問題也不斷被提出。從5月份到8月份，國(guó)務(wù)院7次開會(huì)，要求發(fā)揮金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用。前幾天又出臺(tái)了新的‘金融國(guó)十條’，目的就是改善金融環(huán)境，緩解錢緊錢貴的問題。”。
對(duì)于我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，他分析稱：今年以來，我國(guó)市場(chǎng)面臨四個(gè)疊加，市場(chǎng)出現(xiàn)了調(diào)整和分化。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，庫(kù)存加大，但房地產(chǎn)貸款仍保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，截至今年6月份，主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額16.2萬億元，同比增長(zhǎng)19.2%，房地產(chǎn)貸款余額占全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額的2成。保障性住房開發(fā)貸款保持較高的增長(zhǎng)速度，融資手段更為豐富，融資渠道進(jìn)一步拓寬。
專業(yè)化將是新趨勢(shì)
“新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將越來越成熟，主要表現(xiàn)為市場(chǎng)的參與主體——客戶、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、政府都會(huì)更理性，看的就是誰更專業(yè)、更職業(yè)。”房地產(chǎn)資深人士鮑莜斌接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)說。
他分析稱，政府不會(huì)盲目調(diào)整規(guī)劃、簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單地出讓土地；銀行進(jìn)行差別化結(jié)構(gòu)調(diào)整，對(duì)不同開發(fā)商、產(chǎn)品差別化對(duì)待，更理性地來看待房地產(chǎn)市場(chǎng)；從投資角度來說，投資者不會(huì)盲目投資房地產(chǎn)，改善型投資住房也將成為更高層次的剛需，但是這部分客戶的購(gòu)買行為將更為理性；開發(fā)商會(huì)通過區(qū)域選擇、產(chǎn)品的配置、利用金融杠桿等方式進(jìn)行調(diào)整。
“新常態(tài)下房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)比較專業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展期，不存在朝陽夕陽之說，在理性的市場(chǎng)里，對(duì)參與的房企來說，誰更專業(yè)，更有創(chuàng)新能力，更有價(jià)值，將獲得金融機(jī)構(gòu)更多的青睞。”鮑筱斌說。
他認(rèn)為，行業(yè)洗牌將使房地產(chǎn)業(yè)集中度更高。盈利能力強(qiáng)、創(chuàng)新能力強(qiáng)，融資通道豐富、成本也低，通過結(jié)構(gòu)化融資會(huì)有更好的發(fā)展；盈利能力較差的房企則面臨著銀行貸款收緊、表外融資通道窄、融資成本高等種種消極因素，未來融資能力愈發(fā)變差的局面，對(duì)金融機(jī)構(gòu)來說風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)會(huì)較高，目前的3萬多家房企，未來會(huì)有大量的企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè)。
“未來有兩類企業(yè)會(huì)發(fā)展更好，一類是大的公司，由于其創(chuàng)新能力強(qiáng)、周轉(zhuǎn)能力好、品牌張力較大、融資通道較廣，未來將會(huì)有較大的發(fā)展；另一類則是專注某個(gè)區(qū)域或細(xì)分領(lǐng)域的企業(yè)，在細(xì)分市場(chǎng)里建立起獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，或者在某一區(qū)域建立獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，未來的發(fā)展?jié)摿?huì)比較大。”鮑莜斌坦承。
金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的選擇不能籠統(tǒng)地以一二線城市進(jìn)行區(qū)隔，而是要看項(xiàng)目的潛在投資價(jià)值，這個(gè)主要是取決于開發(fā)商的專業(yè)化程度，在項(xiàng)目選擇上的判斷力。
以國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)帶給金融機(jī)構(gòu)的機(jī)遇大于挑戰(zhàn)，要看投資機(jī)構(gòu)的專業(yè)、職業(yè)化的程度，需要通過專業(yè)的、獨(dú)立的思考判斷力做出選擇。
處于下行區(qū)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)，波動(dòng)會(huì)比較大，對(duì)重資產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)影響較大，輕資產(chǎn)化是大型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向，這樣金融機(jī)構(gòu)的參與度將更高，房地產(chǎn)和金融的結(jié)合將越來越緊密。
限購(gòu)限貸需差異化調(diào)整
就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本判斷，上海某信托公司房地產(chǎn)金融執(zhí)行總裁在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)采訪時(shí)稱：“目前，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)處于降轉(zhuǎn)改的過程，主要涉及兩個(gè)方面，一個(gè)是房地產(chǎn)行業(yè)，另一個(gè)是地方政府平臺(tái)。目前市場(chǎng)貨幣存量很大，地產(chǎn)業(yè)和政府平臺(tái)這兩個(gè)池子里吸納和占用了很多資金，導(dǎo)致其他實(shí)業(yè)企業(yè)融資困難，所以目前政府在宏觀經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)是降轉(zhuǎn)改，房地產(chǎn)市場(chǎng)去泡沫，下行趨勢(shì)已經(jīng)奠定。”
他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在轉(zhuǎn)型時(shí)期面臨兩個(gè)嚴(yán)重的問題：一線城市和發(fā)展較好的二線城市房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格被嚴(yán)重高估；三四線城市以及中西部二線城市房地產(chǎn)供應(yīng)嚴(yán)重過剩，這些城市人口集聚能力較弱，導(dǎo)致需求不足。
對(duì)造成上述情況的原因，該人士稱：“這種情況的出現(xiàn)與目前土地出讓有一定關(guān)系，一線城市的土地供應(yīng)已近極限，三、四線城市規(guī)劃的新城規(guī)劃以及高鐵新城建設(shè)，土地儲(chǔ)備較為充足，房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)較多”。
由此導(dǎo)致的結(jié)果是，一二線城市短期來看會(huì)下行，主要是由于限購(gòu)限貸政策制約了成交量，開發(fā)商面臨資金壓力，將促使開發(fā)商降價(jià)促銷回籠資金；未來三四線城市房產(chǎn)價(jià)格必定會(huì)下行，由于供應(yīng)嚴(yán)重過剩，需求不足。
從中長(zhǎng)期來看，像北上廣一線以及好的二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格依然會(huì)有上漲的可能，這主要是基于供應(yīng)量的短缺決定的，此外好的就業(yè)機(jī)會(huì)、優(yōu)質(zhì)配套資源高度集中在一、二線城市，導(dǎo)致人口不斷地凈流入，高收入群體依然愿意選擇在一線城市進(jìn)行置業(yè)。
政府只有引導(dǎo)一線優(yōu)質(zhì)資源向周圍衛(wèi)星城市轉(zhuǎn)移，才可疏導(dǎo)一線城市人口向周圍衛(wèi)星城市分流，緩解一線城市人口過度集中的困局，否則一線城市的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格將依然有被嚴(yán)重高估的可能。
對(duì)于一線城市來說，未來限貸有可能放開，限購(gòu)可能會(huì)常態(tài)化。限貸將會(huì)是中短期行為，由于貸款是市場(chǎng)化行為，利率市場(chǎng)化即可解決這個(gè)問題，所以逐步放開的可能性比較大；限購(gòu)可能要常態(tài)化，主要原因是土地資源的稀缺性，導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量短缺，限購(gòu)政策是合理的、有必要的。
定位清晰依然受青睞
鑒于我國(guó)大型實(shí)業(yè)企業(yè)較少的現(xiàn)狀，金融機(jī)構(gòu)在交易對(duì)手選擇方面，還將集中在房地產(chǎn)和地方融資平臺(tái)。
地方政府平臺(tái)再融資、發(fā)債的口子會(huì)逐步打開，地方融資平臺(tái)未來還會(huì)是金融機(jī)構(gòu)展業(yè)的主要領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)未來的趨勢(shì)是行業(yè)加速整合，百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將出現(xiàn)“大者恒大、強(qiáng)者愈強(qiáng)”的局面。
目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)大周期的調(diào)整，中小型地產(chǎn)企業(yè)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，由于融資困難，所以會(huì)出現(xiàn)被大型房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)，或者采取出讓股權(quán)的合作模式與大型房地產(chǎn)企業(yè)展開合作，但是最后脫不了被兼并的命運(yùn)。
在區(qū)域方面，前述信托人士認(rèn)為在區(qū)域的選擇上關(guān)鍵是要看看開發(fā)企業(yè)的自我定位。
三四線城市依然有發(fā)展的機(jī)會(huì)，但機(jī)會(huì)是結(jié)構(gòu)化的。在這些區(qū)域內(nèi)，有一定口碑的龍頭企業(yè)依然有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，中長(zhǎng)期會(huì)有較好的發(fā)展。另外一些大型房企則布局三四線城市城鄉(xiāng)接合部，依托城區(qū)的成熟配套，開發(fā)中小盤，依托自身的成本管控，營(yíng)銷、創(chuàng)新理念的引導(dǎo)，依然會(huì)有較好的產(chǎn)品附加值，依然會(huì)受金融機(jī)構(gòu)青睞。
房地產(chǎn)信托醞釀新玩法
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，金融業(yè)面臨著巨大的轉(zhuǎn)向。目前我國(guó)金融資產(chǎn)在170萬億元左右，其中銀行占了90%的資產(chǎn)權(quán)重，“隨著大資管時(shí)代的到來，銀行的占比將會(huì)下降到一個(gè)相對(duì)穩(wěn)重的狀態(tài)，可能會(huì)在70%左右，這就意味著信托、券商資管、基金子公司、有限合伙企業(yè)將獲得更多資產(chǎn)配置。”上述上海某信托公司房地產(chǎn)金融執(zhí)行總裁說，未來大的資產(chǎn)管理企業(yè)會(huì)發(fā)生一種新的變化，由單純的做債權(quán)類產(chǎn)品向做夾層和權(quán)益類產(chǎn)品過渡，以債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的形式參與房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資人將變得更為成熟、理性。“小股操盤將是大型房企的轉(zhuǎn)型的方向，比如說現(xiàn)在的萬科、復(fù)星。”
他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說需要一個(gè)較長(zhǎng)的過程，前提是需要國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)高度專業(yè)化分工、高度成熟的信用體系以及嚴(yán)密的懲罰機(jī)制，并配以完善的法律體系來保護(hù)投資者的利益。
“輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)對(duì)企業(yè)的要求是很高的，不是一般的企業(yè)能夠操作的，企業(yè)的公信力是根本，這些條件的建立需要一個(gè)較長(zhǎng)的過程。”他說道。
具體到信托行業(yè)對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的布局，他認(rèn)為，信托業(yè)一樣面臨著很大的轉(zhuǎn)型壓力。過去信托行業(yè)做得較多的是開發(fā)商和政府平臺(tái)以及部分證券類產(chǎn)品，當(dāng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿的時(shí)候，開發(fā)商和地方政府面臨著巨大資金壓力，兌付的不確定性因素增加，導(dǎo)致整個(gè)信托行業(yè)面臨的兌付壓力加大，這就促使信托企業(yè)必須加快自身改革、轉(zhuǎn)型，逐步由做債權(quán)、固定收益類產(chǎn)品向做權(quán)益、浮動(dòng)收益類產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，未來固定收益類產(chǎn)品在信托企業(yè)產(chǎn)品配置權(quán)重將會(huì)大幅下降。
針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性因素增多的情況，他坦言，從成熟市場(chǎng)角度來講，無論房地產(chǎn)市場(chǎng)如何波動(dòng)，房地產(chǎn)依然是信托以及其他金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)配置中非常重要的一塊，“只是方式方法將有所變化：由原來的做債逐步向做夾層、股權(quán)的模式轉(zhuǎn)變，未來更強(qiáng)調(diào)信托企業(yè)資產(chǎn)管理能力。”。
面對(duì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的樂觀估計(jì)，信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)卻給出了不同的解讀。
信用風(fēng)險(xiǎn)成羈絆
2014年9月2日，標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)服務(wù)發(fā)布的題為《隨著失去增長(zhǎng)動(dòng)力，中國(guó)房地產(chǎn)商信用風(fēng)險(xiǎn)加劇》的報(bào)告中表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的持續(xù)疲弱將在未來幾年削弱中國(guó)房地產(chǎn)商的信用狀況，并導(dǎo)致部分實(shí)力較弱房地產(chǎn)商的生存前景備受質(zhì)疑。
標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師符蓓表示：“我們相信，該行業(yè)無法保持過去幾年的高增長(zhǎng)率。此外，我們預(yù)計(jì)政府不會(huì)再像此前的行業(yè)低迷期時(shí)那樣提供救助，從而導(dǎo)致開發(fā)商較長(zhǎng)期的艱難經(jīng)營(yíng)狀況。”標(biāo)準(zhǔn)普爾預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)信貸增速放緩和較高庫(kù)存將在未來幾年限制房地產(chǎn)商的增速，盡管基數(shù)較高。因全行業(yè)增長(zhǎng)放緩且利潤(rùn)率受壓，中國(guó)房地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)杠桿也預(yù)計(jì)將繼續(xù)上升。
標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師葉翱行認(rèn)為：“因?yàn)槌杀旧仙⒎績(jī)r(jià)停滯或下跌以及高端住宅需求逐步下降，大部分開發(fā)商的盈利能力可能將在未來幾年下降。但是，部分成本控制良好且資產(chǎn)周轉(zhuǎn)較快的開發(fā)商將有能力緩解利潤(rùn)率下降。”標(biāo)準(zhǔn)普爾預(yù)計(jì)未來12個(gè)月內(nèi)負(fù)面的評(píng)級(jí)調(diào)整數(shù)量將超過正面的評(píng)級(jí)調(diào)整數(shù)量，較低評(píng)級(jí)的公司會(huì)出現(xiàn)債務(wù)違約。
綜合各方觀點(diǎn)，處于震蕩期的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，金融機(jī)構(gòu)態(tài)度審慎、債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)加劇、行業(yè)洗牌可能提前來臨。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)審慎中通過方式革新尋找新的機(jī)遇，房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)、創(chuàng)新程度決定了誰能夠走得更遠(yuǎn)！
