房企對(duì)資金的渴望，與金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)融資謹(jǐn)慎態(tài)度正形成一場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)。
“目前金九銀十的去化壓力很大，依靠銷(xiāo)售快速回籠資金的難度增大，融資已經(jīng)成為房企的‘救命口糧’。”某香港上市的內(nèi)地房企資產(chǎn)管理部門(mén)人士肖華（化名）告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，這就是目前他所在房企的現(xiàn)狀。
然而，記者從多家房企了解到，不少提供融資的金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企下半年的業(yè)績(jī)依然謹(jǐn)慎，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的情緒加大，房企的融資難度進(jìn)一步提升。
對(duì)于房企、金融機(jī)構(gòu)與市場(chǎng)正在進(jìn)行的博弈，某知名房企總部的營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)負(fù)責(zé)人李興（化名）透露，在資金和市場(chǎng)的兩重壓力下，博弈的影響已經(jīng)傳導(dǎo)到市場(chǎng)銷(xiāo)售層面。
“如果不快速地去化，銷(xiāo)售資金難及時(shí)回籠，這影響到負(fù)債情況，但現(xiàn)在的問(wèn)題是，房企不愿意依靠降價(jià)來(lái)完成任務(wù)，畢竟行業(yè)對(duì)市場(chǎng)逐漸回暖還是保持信心。”李興分析。
償債高峰期到來(lái)
“目前多數(shù)融資機(jī)構(gòu)對(duì)下半年的市場(chǎng)情況仍然信心不足，為了能夠順利融資，我們?cè)阡N(xiāo)售等方面的量化指標(biāo)上，也作出了一些具體的承諾。”肖華所在的房企曾在8月跟一些融資機(jī)構(gòu)談過(guò)合作，他稱，“金九銀十”的銷(xiāo)售表現(xiàn)是很重要的量化指標(biāo)，將會(huì)影響其他貸款項(xiàng)目的額度、成本等。
肖華解釋，同行或多或少也遇到這類的窘?jīng)r。在6、7月，房地產(chǎn)行業(yè)的貸款相對(duì)寬松，部分貸款項(xiàng)目以3個(gè)月、半年為期限，有一些以每個(gè)月為單位結(jié)算，剛好集中在9月至12月需要還款。雖然上半年整體信貸環(huán)境較為平穩(wěn)，但銷(xiāo)售回款速度減慢，導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張，到了下半年必須要解決這些問(wèn)題。
“這幾個(gè)月，開(kāi)發(fā)商不僅需要通過(guò)銷(xiāo)售回款，快速改善自身現(xiàn)金流緊缺的問(wèn)題，同時(shí)也迫切需要償還短期債務(wù)。”肖華說(shuō)，幾個(gè)月前的集中融資將在今年年底或者明年中旬出現(xiàn)償還高峰。
公開(kāi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年房企融資規(guī)模最高的為6月，融資總額達(dá)到735億元，其次則是7月，融資規(guī)模為616億元。
金融機(jī)構(gòu)相關(guān)人士分析，6、7月貸款較為寬松的局面除了受到政策的影響外，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)8月能成為樓市回暖的分界點(diǎn)表現(xiàn)出信心。
然而，在剛過(guò)去的8月，樓市成交的表現(xiàn)并沒(méi)有達(dá)到融資機(jī)構(gòu)的預(yù)期。
在一家融資機(jī)構(gòu)人士黃銘（化名）看來(lái)，一些房企迫切加快銷(xiāo)售步伐，早在8月中上旬就開(kāi)始啟動(dòng)大力推盤(pán)的促銷(xiāo)大戰(zhàn)，在近一個(gè)月的時(shí)間里，效果并非十分理想。
中國(guó)指數(shù)研究院分析師分析，盡管8月全國(guó)取消或松綁限購(gòu)城市繼續(xù)增加，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提振作用有限，主要城市住宅用地市場(chǎng)受樓市下行影響低溫持續(xù)，優(yōu)質(zhì)地塊頻頻遇冷，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市“金九銀十”或繼續(xù)低位運(yùn)行。
“如果9、10兩個(gè)月房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳，回款能力、現(xiàn)金流表現(xiàn)不太理想，那直接會(huì)考慮縮小貸款合作的規(guī)模，對(duì)于一些高杠桿運(yùn)營(yíng)的房企，甚至?xí)紤]提前處理一些過(guò)往的貸款合作。”肖華從數(shù)家融資機(jī)構(gòu)了解到提供融資的政策變化。
渣打銀行對(duì)30家開(kāi)發(fā)商進(jìn)行調(diào)研顯示，有87%聲稱較此前3個(gè)月申請(qǐng)銀行貸款更為艱難；認(rèn)為信托貸款方面獲取難度增大的占比為64%。
作為房地產(chǎn)企業(yè)主流融資渠道之一，過(guò)去兩年一直保持旺盛的房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模也出現(xiàn)縮減。
據(jù)用益信托最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年8月房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模僅為121.2億元，創(chuàng)30個(gè)月以來(lái)新低。與7月發(fā)行規(guī)模相比，環(huán)比大幅下降了45.5%，同比則下降71%。
用益信托分析師帥國(guó)讓表示，信托公司對(duì)于成立房地產(chǎn)信托計(jì)劃越來(lái)越謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)信托的融資規(guī)模目前處于下滑期，加上信托兌付高峰期的逐步來(lái)臨以及經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)處于調(diào)整期，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)信托融資規(guī)模會(huì)繼續(xù)下降。
