央行國慶前夕公布“認(rèn)貸不認(rèn)房”的新政策。南都記者昨日從佛山各大銀行網(wǎng)點(diǎn)證實(shí)，目前“四大行”佛山分行已全部按新政執(zhí)行，購房者再次購置房產(chǎn)時(shí)只需付清前一套貸款，便可按首套房操作，首付款由之前的六成降為三成。此外，各大股份制銀行也都默認(rèn)以上的首套認(rèn)定新標(biāo)準(zhǔn)。但在房貸利率方面，各大銀行目前暫時(shí)沒有變化。
多數(shù)銀行已“認(rèn)貸不認(rèn)房”
記者昨日走訪佛山各大銀行了解到，目前佛山多數(shù)銀行均實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，即現(xiàn)持一套房的房貸如若還清，則二套房按首套貸款，是為“不認(rèn)房”只“認(rèn)貸”。
據(jù)交通銀行佛山分行一員工透露，自上月底(9月30日)央行、銀監(jiān)會發(fā)布了商業(yè)購房貸款新政后，交行便立即執(zhí)行了新政中關(guān)于首套房認(rèn)定放松的條例。“目前只要你按揭還清貸款，再買房就算首套，首付三成就行了。”
記者隨后以購房者的身份咨詢銀行網(wǎng)點(diǎn)，“四大行”(工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行和農(nóng)業(yè)銀行)的網(wǎng)點(diǎn)工作人員均表示，已開始執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策。各大股份制銀行如招行、民生也都默認(rèn)以上的首套認(rèn)定新標(biāo)準(zhǔn)。本土方面，佛山農(nóng)商行稱目前未收到上級指示意見，故仍按原標(biāo)準(zhǔn)鑒定首套房產(chǎn)。
房貸利率短期內(nèi)很難大幅下降
雖然首套房的認(rèn)定資格在大多數(shù)銀行內(nèi)得以放開，但新規(guī)中提到“貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0 .7倍”的說法卻并未得到銀行肯定。農(nóng)行一客戶經(jīng)理告訴記者，房貸利率下降是大勢所趨，但囿于新政推出不久，短期內(nèi)期望利率有大幅下降可能性不大，“能重回基準(zhǔn)利率就不錯了。”目前，農(nóng)行在佛山的房貸利率依然維持在首套上浮5%，二套上浮10%。“短期之內(nèi)不會變，但長期來看肯定要下降，至于能不能低至7折，還不好說。”上述客戶經(jīng)理分析。
對于房貸利率的調(diào)整，多數(shù)銀行表示尚未接到上一級單位的通知，因此不方便予以置評。某知名銀行的客戶經(jīng)理向記者分析，利率下限雖說可達(dá)7折，但這只是“看上去很美”的愿景，銀行根本無法接受下浮至7折的利率。“貸款利率下限7折，這當(dāng)然對買房者再好不過了。但很多人沒有考慮到的是，一旦執(zhí)行7折利率，銀行的利潤相當(dāng)?shù)停悴缓眠�要倒貼執(zhí)行。”他分析，目前銀行對于房貸的態(tài)度，總體傾向于維持上浮態(tài)勢，最不濟(jì)也維持在基準(zhǔn)利率。如果按照基準(zhǔn)利率7折執(zhí)行，會相當(dāng)艱難。即使真的可能下調(diào)到7折，也肯定會對購房者有很多限制條件。
此外，央行新政雖然提到貸款利率下限為基準(zhǔn)利率7折，但通知中明確表示，商業(yè)銀行可以依據(jù)自身情況進(jìn)行把控和執(zhí)行。佛山銀行業(yè)內(nèi)一名不愿具名的人士分析，“在自由定價(jià)的體系下，房貸利率觸及基準(zhǔn)利率7折下限的可能性不大。”
“限貸”放松 誰最受益？
A人物：小王現(xiàn)狀：還清首套房貸，想買二套房
如果把上月底新出臺的房貸新政比作一塊石頭的話，那么小王必然是處于石頭觸擊水面后產(chǎn)生的波紋中心。今年35歲的他在南海某民企上班，每月工資還算過得去。在10年前開始了房奴生涯，10年間通過幾次的提前還貸，即將還清房貸。
自打上月底房貸新政出臺后，小王便開始籌備著入手第二套房產(chǎn)。“10多年前剛畢業(yè)時(shí)我就一個人，住在現(xiàn)在不足80平米的房子里，覺得還是過得去的。”不過，去年兒子的出生以及父母來佛山度晚年，讓他打定主意換套寬裕舒適的房子。年初他看中了禪城某樓盤120平米的房子，總價(jià)在120萬左右。但二套房的六成首付，又意味著他必須先付72萬才能拿到貸款資格。“對于像我這種靠死工資吃飯的工薪階層，一下讓我出72萬，就是找親戚湊都不太可能湊到。”
但新政給他帶來了一線曙光。還清貸款的他完全符合新規(guī)中重新定義首套房的要求。據(jù)新規(guī)，他只需付36萬首付款便可申請向銀行貸款。“自己的一點(diǎn)存款加上借一些親戚的，36萬還是可以湊到的。”目前他已積極聯(lián)系地產(chǎn)商，但仍考慮觀望后續(xù)利率浮動而入手先前中意的樓盤。“這對于我們這種改善住房條件的剛需再好不過，但還是希望房貸利率降下來可以少還點(diǎn)利息。”
B人物：阿勇現(xiàn)狀：首套房貸仍未還清
阿勇剛工作兩年便在工作地南海某樓盤購置一套房產(chǎn)，面積在80平米左右，總價(jià)70萬左右。他坦言，新政對于像自己這樣的，畢業(yè)后便買了房，目前階段仍在每月勒緊腰帶還貸的人群來說，沒什么作用。“我貸了50萬，每月還款3000多元，自己每月手頭很緊，別說購買二套房了，自己現(xiàn)在月供都吃緊！”他同時(shí)表示，今后還清房貸后，也不排除再買一套房的可能。
C人物：老丁現(xiàn)狀：想購置第三套房產(chǎn)，不知道房貸政策如何
老丁目前在佛山的禪桂兩地已手握兩處房產(chǎn)，對于新政，他的疑慮是，如果再次購置第三套房產(chǎn)，貸款時(shí)將會有怎樣的優(yōu)惠條件？
按照央行的新政，三套及以上房貸的發(fā)放，由各銀行金融機(jī)構(gòu)根據(jù)貸款人情況(償付能力、信用狀況等)審慎自行把握并確定首付比例和貸款利率。對此，佛山各大銀行表示，目前對此類情況并未有明確指導(dǎo)意見�？磥砣追糠抠J如何走向，仍是撲朔迷離。
業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)
房價(jià)上漲動力不足
銀行信貸政策松綁，但今年國慶假期的成交量并未走高，對此佛山匯誠鴻圖地產(chǎn)顧問公司董事長劉世恩分析，一來因?yàn)榫W(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對滯后，二來是由于銀行具體實(shí)施細(xì)則還沒明朗，購房者出現(xiàn)短期的觀望情緒。
“實(shí)際上，放松限貸在國慶期間對樓市已經(jīng)起到比較好的促進(jìn)作用。”劉世恩認(rèn)為，國慶前夕央行發(fā)布信貸新政，使得原來一部分觀望的客戶已積極入市，只是現(xiàn)在關(guān)于利率的細(xì)則還沒出來，所以心有疑慮。一旦首付、利率等規(guī)定明確后，相信會帶來樓市成交量的增長。這是否會造成房價(jià)的上漲？劉世恩認(rèn)為，成交量增長是一定的，但成交價(jià)格則不一定會上漲。如今佛山樓市仍是供大于求，開發(fā)商仍以出量為主，加上供需雙方都比較理性，價(jià)格上漲動力不足。
可刺激房地產(chǎn)市場回暖
據(jù)某銀行業(yè)內(nèi)不愿具名人士分析，重新定義首套房貸，可以讓佛山本已有下降趨勢的房地產(chǎn)市場再換新容。“認(rèn)貸不認(rèn)房，對市場來說是利好，目前房地產(chǎn)市場不景氣，靠這種重新定義首套房的方式，可以刺激市場回暖。”
他表示，目前的新政，其實(shí)是解放了首套房的鑒定標(biāo)準(zhǔn)，讓更多有實(shí)實(shí)在在剛需的購房者可以通過新政提高買房意愿，保障改善型需求得以滿足。“佛山在8月就放開了限購，但光松綁限購不去動限貸，還是很難從根本上解決城市部分持有改善住房需求人群的剛需。”如今的限貸松綁及房貸利率的潛在下降可能，能夠讓不同階層的人群在市場中找到自己的需求。
數(shù)據(jù)
國慶7天
網(wǎng)簽827套房
同比跌25%
國慶假期，佛山各大樓盤人氣較旺。各大樓盤也在黃金周期間紛紛推出 促 銷 活 動 ，以 求“走量”。但來自佛山市房地產(chǎn)網(wǎng)和四區(qū)(除高明區(qū))，以及搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，國慶七天，佛山四區(qū)新房網(wǎng)簽套數(shù)為827套，同比去年下跌25%。與9月24日至30日周成交量2934套相比，環(huán)比大跌7成。
在今年10月1日到7日的成交中，禪城區(qū)成交65套，順德區(qū)成交251套。南海樓盤的成交量無疑占據(jù)了全市“大半壁江山”，占到了395套，接近全市成交量的一半。成交價(jià)格方面，根據(jù)可查的禪城區(qū)、南海區(qū)、三水區(qū)商品房成交價(jià)格，國慶7天上述三區(qū)商品房成交均價(jià)為7905元/平方米，較9月24日-30日三區(qū)成交均價(jià)8279元/平方米微跌4%。與去年10月1-7日三區(qū)網(wǎng)簽均價(jià)8267元/平方米相比，也有所下滑。
