新華房產(chǎn)10月13日廣州訊（記者 彭浣鋆）今日下午，第一太平戴維斯發(fā)布了2014年第三季度廣州房產(chǎn)市場報告。報告顯示，第三季度，廣州樓市繼續(xù)降溫，價格連續(xù)下行，成交低迷。7-8月，廣州十區(qū)一手住宅月均成交量環(huán)比大幅下降24.3%，均價為環(huán)比下跌5.9%。預(yù)計四季度，市場供應(yīng)繼續(xù)增加，去庫存、沖目標(biāo)將成為年底的主要基調(diào)。
第三季度房地產(chǎn)市場“金九不金”
“第三季度，盡管開發(fā)商推案規(guī)模和營銷力度均明顯提升，但房地產(chǎn)市場成交并未隨之出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖，許多潛在的購房者繼續(xù)維持著觀望的態(tài)度，買賣雙方處于僵持階段。”第一太平戴維斯華南區(qū)項目及開發(fā)顧問部董事呂曉艷向記者介紹。
數(shù)據(jù)顯示，2014年7-8月，廣州十區(qū)一手住宅成交量為80.5萬平方米，月均成交量同比下降24.3%；全市一手住宅成交均價為17473元/平方米，環(huán)比下跌5.9%，同比上漲10.5%。
區(qū)域方面，市郊四區(qū)成交均價為13189元/平方米，同比上漲6.1%，成交量為56.0萬平方米，月均成交量比去年第三季度下降30.4%；中心六區(qū)成交均價為27254元/平方米，同比上漲3.6%，成交量為24.5萬平方米，同比下降5.4%。
值得注意的是，佛山從8月7日凌晨開始放開樓市限購，直接刺激了佛山南海片區(qū)成交的上漲，超過半數(shù)處于廣佛交界的佛山樓盤醞釀漲價。與之相反，芳村及金沙洲版塊的成交量則均呈現(xiàn)走低的趨勢，部分廣州西客戶被吸引至佛山南海片區(qū)購房。
此外，呂曉艷指出，第三季度土地市場持續(xù)低迷，廣州住宅土地市場共成交10塊住宅用地，主要集中在荔灣區(qū)芳村板塊，總建面積達(dá)到113.3萬平方米，總計成交金額約140億元。此外，芳村板塊出讓土地成交樓面價在1.4-1.8萬/平方米，與年初1.8-2.2萬/平方米的樓面價相比，回落超過20%
貨幣信貸政策成未來樓市關(guān)鍵
報告顯示，進(jìn)入三季度以來，一些先行指標(biāo)的下滑使得經(jīng)濟(jì)運行面臨壓力，而房地產(chǎn)投資下滑成為拖累增長的最大因素。房地產(chǎn)市場持續(xù)走弱，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速變緩，去庫存壓力大。在此環(huán)境下，多地政府隨之陸續(xù)放寬限購政策以提振市場，截止2014年9月底，全國46個限購城市中，僅北京、上海、廣州、深圳和三亞五個城市仍然執(zhí)行限購政策。
然而從多個城市的數(shù)據(jù)來看，由于信貸政策仍然保持收緊狀態(tài)，無法對限購令放松后釋放出的購房需求形成支撐，使需求轉(zhuǎn)化為購買行為，因此難以最終改變市場的下行預(yù)期。
“貨幣信貸政策成為決定未來市場的關(guān)鍵。”呂曉艷指，盡管目前市場對于十一假期前出臺的央行“房貸新政”利好尚未作出明顯反應(yīng)，但隨著各地銀行細(xì)則的落地，將提高市場上的購買力，特別是對改善置業(yè)的群體將有效降低他們的首付壓力，潛在需求得以釋放，樓市成交量有望回升。
“至于各地銀行是否會執(zhí)行7折利率優(yōu)惠，還需要看貨幣供應(yīng)者即銀行的反應(yīng)。我的判斷是，現(xiàn)在市場的貨幣供應(yīng)還不是很寬松，所以執(zhí)行的應(yīng)該不會太多。”第一太平戴維斯中國南區(qū)董事長林木雄表示。
而對于《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中提到，“鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)”，林木雄認(rèn)為也會帶來利好影響：“MBS釋放更多的現(xiàn)金到市場上，允許銀行把錢回收再貸出去，這是鼓勵銀行放貸。”
第一太平戴維斯預(yù)測，隨著限購、限貸等手段逐漸退出，包括保障房建設(shè)、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、戶籍制度改革、房地產(chǎn)稅立法等在內(nèi)的長效機(jī)制正穩(wěn)步推進(jìn)，將逐步取代短期調(diào)控手段，從而促進(jìn)市場建立自身調(diào)節(jié)機(jī)制，保障長期穩(wěn)定發(fā)展。
寫字樓空置率環(huán)比下降1.8%
會上，第一太平戴維斯還報告了第三季度商業(yè)市場的發(fā)展情況。
零售市場方面，廣州社會消費品零售總額的增速較年初有所提升，零售市場傳遞回暖信號。數(shù)據(jù)顯示，1-8月，全市累計消費品零售總額達(dá)5077億元，累計同比增幅12.7%。
報告指出，本季度沒有新優(yōu)質(zhì)購物中心入市，全市優(yōu)質(zhì)購物中心存量為379萬平方米；而凱德云尚等部分原定于本年開業(yè)的項目推遲入市，緩解了市場的供應(yīng)壓力。而計劃在第四季度開業(yè)的優(yōu)質(zhì)購物中心則僅剩番禺萬達(dá)廣場及高德置地冬廣場，合計供應(yīng)量為29萬平方米。
租金指數(shù)上，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均租金達(dá)662.9元/平方米/月，環(huán)比微降0.3%，同比微降0.6%。租金變化則呈現(xiàn)兩極分化的趨勢，天河路商圈租金水平繼續(xù)領(lǐng)漲全市，保持在10%左右；越秀傳統(tǒng)商圈則活力欠缺，部分商場租金下調(diào)，以保持吸引力；荔灣、海珠、番禺等居住人口密集的新興商圈租金水平穩(wěn)中有漲；珠江新城的零售氛圍仍處于培育階段，需要調(diào)整租金來吸引租戶。
寫字樓市場方面，第三季度，廣州暫無新的甲級寫字樓入市，總存量維持在341萬平方米左右的水平。報告稱，預(yù)計第四季度僅有雅居樂中心能夠如期交付，項目體量為8.4萬平方米，其中近七成的面積用于集團(tuán)自用，預(yù)料不會對市場造成明顯壓力。
由于多個項目推遲交付，預(yù)計明年起，市場將迎來甲級寫字樓的供應(yīng)放量，為緩解入市時的壓力，部分項目以叫吸引的價格提前預(yù)租儲備客戶，加劇了本季度市場的競爭。而在價格優(yōu)惠的吸引下，租賃成交量明顯回升，三季度廣州寫字樓市場的凈吸納量約為60577平方米，成交回暖明顯。全市空置率水平環(huán)比繼續(xù)小幅下降1.8個百分比至11.5%。
由于一些未交付項目也進(jìn)入到市場競爭客源，對租金形成下行壓力，三季度全市甲級寫字樓租金環(huán)比下降0.9%，至每平方米每月人民幣153元，同比上升2.0%。
