自地方版新政即“津十六條”出臺以來，本就被各方看好的房地產(chǎn)住宅市場近來更是出現(xiàn)了全面復(fù)蘇回暖跡象，從天津本地市場來看，二手房成交量增幅較大，一方面，不少準(zhǔn)客戶入市的積極性顯著提升，另一方面，趁市場走勢向好影響，掛牌房源也有所增多。
購房者入市意愿高漲
不久前，本市出臺了針對房地產(chǎn)市場的綜合性調(diào)控政策（簡稱“津十六條”），政策對于涉及居民購房的購買資格、信貸及稅費(fèi)等環(huán)節(jié)均做出了寬松的調(diào)整。政策出臺后引發(fā)了購房者對于市場的關(guān)注，同時(shí)也直接刺激了大量需求的入市，使得二手房市場的活躍度大幅提升。新政出臺后，作為市場“試金石”的秋季房交會(huì)如約召開，從收官情況看，二手房市場呈現(xiàn)出明顯的量價(jià)齊漲態(tài)勢。
根據(jù)我愛我家市場研究中心最新的購房者調(diào)查結(jié)果顯示，由于新政的出臺，使得改善型需求客戶增加，相比之下首次置業(yè)的人群相對減少，下降了約有20%。但是，雖然房貸新政刺激了一部分具有改善型需求的購房者購房，仍有超過半數(shù)的購房者對七折利率的出現(xiàn)并不期待，認(rèn)為沒有預(yù)想的那么樂觀。根據(jù)調(diào)研結(jié)果可以判斷，從目前政策的執(zhí)行情況來看，二套房信貸政策、稅費(fèi)政策以及購房資格等方面均已落實(shí)，只有七折利率成為影響購房者出手的唯一因素，而從調(diào)研結(jié)果來看，多數(shù)購房者對七折利率并不看好。
業(yè)內(nèi)人士分析當(dāng)前市場現(xiàn)狀表示，二手住宅成交量基本穩(wěn)定，隨著“房貸新政”和“津十六條”等一系列政策的落地以及逐漸明朗和執(zhí)行，購房者的交易意愿明顯提高，拉動(dòng)交易量出現(xiàn)回升趨勢，購房者的交易熱情高漲，預(yù)計(jì)11月在改善型需求的入市帶動(dòng)下，市場的復(fù)蘇將好于預(yù)期，交易量將出現(xiàn)反彈趨勢；成交價(jià)格方面，需求的增加在短期內(nèi)會(huì)造成局部片區(qū)和戶型的供需矛盾加劇，不排除成交價(jià)格上漲的可能。
城區(qū)二手房占成交主力
2014年11月3日至11月9日，天津市二手私產(chǎn)住宅共成交2086套，環(huán)比上漲60.7%;成交面積18.0萬平方米，環(huán)比上漲60.8%；套均面積87平方米；成交均價(jià)10257元/平方米，環(huán)比上漲16.7%。在市內(nèi)六區(qū)中，各行政區(qū)二手私產(chǎn)住宅成交量呈現(xiàn)“有漲無跌”的狀態(tài)，其中漲幅最大的是和平區(qū)，成交79套，環(huán)比上漲229.2%。均價(jià)方面，同樣有漲無跌，漲幅最大的是紅橋區(qū)，環(huán)比上漲12.0%。一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，當(dāng)前二手住宅成交中，中心城區(qū)占比近五成，從此可見，市內(nèi)六區(qū)的房源，尤其是中小戶型產(chǎn)品是現(xiàn)階段最為搶手的掛牌房源。
記者近期走訪本市部分中介門店發(fā)現(xiàn)，市區(qū)二手房的到店咨詢量呈現(xiàn)出爆發(fā)性增長趨勢。河北區(qū)王串場一號路某中介門店工作人員向記者介紹，“近半個(gè)月以來，店里的客戶到訪量幾乎增加了近一倍，其中有不少之前一直就有購房意向，不過遲遲沒有出手。最近一段時(shí)間，這些‘積壓’型的客戶來店內(nèi)咨詢的次數(shù)比較頻繁，看得出來，這次是‘動(dòng)了真格’的了，新政在一定程度上提升了市場信心，使得多數(shù)購房者積極入市，從而帶動(dòng)市場活躍度的走高。”
天津中原投資顧問部分析人員表示，隨著此前“津十六條”、“9·30房貸新政”、“公積金政策調(diào)整”等政策的陸續(xù)出臺，二手房成交陸續(xù)活躍，此外，還有不少市民通過“賣一買一”的方式達(dá)成改善住房的意愿，因此，二手房源掛牌量也有一定程度的上揚(yáng)，二手住宅上市量的突出增長，體現(xiàn)了本市居民自主性改善需求旺盛。而新政從信貸、稅費(fèi)上都降低了改善型需求的購房成本，同時(shí)進(jìn)一步優(yōu)化供應(yīng)配比，取消“90·70”限制，為購房者提供了更多選擇空間。很多此前壓抑的購房需求得到釋放，改善型房源成為市場青睞對象。
地鐵沿線房源最搶手
除了市區(qū)房源因地段而得到青睞外，近年來，隨著天津軌道交通的發(fā)展，鄰近地鐵出行更加快捷，使得“地鐵房”也成為深受購房者喜愛的房源類型。
記者從本市部分中介門店了解到，一些地段優(yōu)越、交通便利的地鐵沿線的改善型產(chǎn)品目前最為搶手。如老城廂板塊，臨近中營小學(xué)、崇化中學(xué)、地鐵2號線，交通便利、配套齊全，周邊龍亭家園、仁恒海河廣場、平祥大廈、富力城二期等都是熱點(diǎn)小區(qū)，房齡也比較新，基本在6-7年左右，均價(jià)在23000元/平方米左右，在產(chǎn)品戶型及社區(qū)品質(zhì)方面性價(jià)比較高，因此尤其適合部分高端改善型購房者；還有一些新興區(qū)域因規(guī)劃出城市軌道交通建設(shè)，所以也成為購房者比較青睞的地段，如津?yàn)I大道沿線，地鐵4號線的成林道站在未來三年即將投入使用，該片區(qū)臨近快速路，目前在售的新房項(xiàng)目產(chǎn)品種類豐富，各類面積戶型的高層和洋房產(chǎn)品均有覆蓋，這些次新房房源不僅戶型設(shè)計(jì)好、綠化高、環(huán)境幽靜，同時(shí)與市中心相比，價(jià)格較低、性價(jià)比高，均價(jià)基本在11000-15000元/平方米，既有面積在60-90平方米適合首次置業(yè)、婚房等剛需群體的產(chǎn)品，也有面積在110-130平方米適合部分階段改善型群體的產(chǎn)品。
地鐵等軌道交通的建設(shè)增強(qiáng)了區(qū)域交通便捷性，也提升了片區(qū)的保值、增值性，隨著地鐵線路開通節(jié)奏的加快，周邊沿線板塊的房源緊俏度不斷提高。因此，我愛我家研究中心建議，“地鐵房”越早出手越好，尤其是在建設(shè)階段或是即將建設(shè)階段，因?yàn)榇穗A段地鐵房效應(yīng)對片區(qū)影響力較強(qiáng)、周邊房源存量相對較多，最重要的是房源價(jià)格仍處于較低水平、具有一定的上升空間，對于購房者來說置業(yè)最為合適。據(jù)此，4號線南段在建，10號線也將啟動(dòng)建設(shè)，預(yù)計(jì)2017年正式投入使用，購房者可借此時(shí)機(jī)提早開始準(zhǔn)備購房。
