“利率”、“存款準(zhǔn)備金率”、“經(jīng)濟(jì)周期”、“政策決定”這些與房價緊密相關(guān)的詞匯時刻是房產(chǎn)投資者目光的焦點，它們中任何一個微小波動都會引發(fā)房地產(chǎn)的“蝴蝶效應(yīng)”。2014年，國家時隔28個月首次打開降息大門，為冰冷樓市吹來暖流，房地產(chǎn)現(xiàn)回暖跡象。然而樓市是否還能乘政策利好之東風(fēng)仍舊是一個問號，房產(chǎn)投資勁頭是強(qiáng)是弱還需分析解答。
12月5日，著名房地產(chǎn)分析專家、合富輝煌（中國）首席市場分析師黎文江，越秀地產(chǎn)廣州公司副總經(jīng)理、被稱為房市“神算子”的伍岳峰做客由羊城晚報主辦、越秀集團(tuán)獨家冠名、中山大學(xué)管理學(xué)院擔(dān)任戰(zhàn)略合作伙伴的財富大講壇，討論預(yù)測2015年房地產(chǎn)走勢與投資機(jī)會。交流過程中，兩位嘉賓不謀而合，都認(rèn)為在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)下，我國房地產(chǎn)黃金期仍將延續(xù)。
黎文江
伍岳峰
A.黎文江觀點
眾人皆知，經(jīng)濟(jì)走向是房地產(chǎn)投資的晴雨表，然而談及具體的相關(guān)程度，卻很少有人能夠準(zhǔn)確回答。是房價真的“深不可測”，還是政策確實“難以把握”？財富大講堂一開始，首先發(fā)言的黎文江就說：“我今天主要和大家探討兩個問題，一個是房地產(chǎn)周期，另一個是房地產(chǎn)走勢”。
房地產(chǎn)投資周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相關(guān)性達(dá)85%以上
黎文江認(rèn)為，影響房地產(chǎn)周期的因素除了咨詢不暢通、建造時滯、生產(chǎn)者和消費者心理預(yù)期等內(nèi)生因素外，宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、政策法規(guī)、人口增長、國民收入等外生因素也有很大影響。黎文江說，宏觀經(jīng)濟(jì)周期是影響房地產(chǎn)周期循環(huán)的最重要因素之一，相關(guān)性達(dá)到85%以上。宏觀經(jīng)濟(jì)的周期性波動使房地產(chǎn)的發(fā)展也呈現(xiàn)出周期性波動，政策不能消除周期的產(chǎn)生，但是可以延長或縮短周期。
喜歡用數(shù)據(jù)說話的黎文江隨后用圖表和數(shù)據(jù)來證明他的結(jié)論：樓市的成交高潮與經(jīng)濟(jì)低迷高度相關(guān)。據(jù)統(tǒng)計，近6年來，國家GDP增速趨于7.5%以下的三個時點（2008年Q4-2009年Q1、2012年Q3和2014年Q1-Q3），房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)了調(diào)整期，呈現(xiàn)約兩年一次的周期性變化規(guī)律，如果粗略以GDP7%的增幅作為房價上行或下行的拐點，可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)GDP連續(xù)兩個季度增幅在7%以下時，房價將下行，反之則上行。
歷次樓市的起落都與GDP及宏觀調(diào)控政策相關(guān)，而政策的出臺則與當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)景氣度相關(guān)。具體來說，房價與GDP是正相關(guān)，與CPI是負(fù)相關(guān)。根據(jù)研究成果判斷，利率要達(dá)到40%左右的升降幅度，才可能使房價向下拐或向上升。這也可以解釋為何房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)保駕護(hù)航最有力的行業(yè)，每到中國經(jīng)濟(jì)軟著陸的時候，房地產(chǎn)就是一個安全墊子。
隨后，黎文江借用美國、日本、中國香港房地產(chǎn)周期的例子再一次說明，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的情況下呈長期增長趨勢，但當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破滅時，房市將大幅下挫，并對宏觀經(jīng)濟(jì)造成巨大沖擊。換言之，房地產(chǎn)周期是客觀存在的，并且與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、調(diào)控政策之間存在密切的相關(guān)性。
在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)下，我國房地產(chǎn)黃金期仍將延續(xù)
黎文江預(yù)測，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)下，10年之內(nèi)房地產(chǎn)還是黃金期。
他認(rèn)為，房地產(chǎn)黃金時代持續(xù)的原因首先是十八大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的設(shè)定，即2020年中國GDP將達(dá)80萬億元，平均每年增長7%，房價將上行。
其次是中央農(nóng)村工作會議在2013年提出，到2020年，要解決約1億進(jìn)城常住的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)、約1億人口的城鎮(zhèn)棚區(qū)和城中村改造、約1億人口在中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化。他認(rèn)為中國的工業(yè)化與城鎮(zhèn)化支撐房地產(chǎn)走勢長期向上，只有等中國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化基本完成，房地產(chǎn)才會進(jìn)入收縮期，而這個階段可能要20年之后才會出來。
第三個政策原因是十八大提出文化產(chǎn)業(yè)將成為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，近些年，國內(nèi)居民已進(jìn)入小康水平，有能力投入到休閑文化旅游消費，因此，國家政策對文化產(chǎn)業(yè)的重視，為房地產(chǎn)市場發(fā)展又開辟出“新天地”。
輕松賺錢時代已經(jīng)過去，房企尋求新的發(fā)展空間
從黎文江統(tǒng)計的大型房企2014年1月至11月銷售業(yè)績評估可以看出，各大地產(chǎn)巨頭的銷售業(yè)績盡管逐年上升，但凈利潤率卻在連年下滑。他總結(jié)說，因為近幾年房地產(chǎn)成本提高，房價的50%是地價，房市進(jìn)入“面粉比面包貴”的時代。因此，房地產(chǎn)企業(yè)輕松賺錢的時代已經(jīng)過去，暴利已不存在，房企需要尋求新的發(fā)展空間。
說到房地產(chǎn)行業(yè)的新市場，黎文江提出要發(fā)展地產(chǎn)以外的其他業(yè)務(wù)，鋪開房企事業(yè)版圖。例如萬科除了養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等新項目外，還深入到社區(qū)、學(xué)校、食堂等五花八門的領(lǐng)域，試圖打造城市生活配套服務(wù)體系。恒大地產(chǎn)的業(yè)務(wù)也遍及房地產(chǎn)、飲用水、能源、體育、娛樂、醫(yī)院等領(lǐng)域。
除了本國市場，黎文江還說，目前，綠地、萬科、富力、碧桂園、雅居樂、萬達(dá)、復(fù)星等眾多國內(nèi)知名房企也已開始紛紛進(jìn)軍海外市場，布局海外樓市。
黎文江還說，文化產(chǎn)業(yè)的載體是地產(chǎn)，因此，未來地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還可以投入到休閑文化旅游消費方面。他說，在中國全年有115天法定假期，居民收入三分之一用來溫飽，三分之一用來理財，剩余的三分之一用來旅游娛樂。所以，房市應(yīng)該重視文化旅游休閑產(chǎn)業(yè)的“三分之一”。
最后，黎文江總結(jié)道，1994年，《城市房地產(chǎn)管理法》出臺，行業(yè)第一個黃金十年開始；2003年8月，國務(wù)院出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，明確房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)自此進(jìn)入更快速發(fā)展，迎來第二個黃金十年；2014年，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，我們迎來房地產(chǎn)行業(yè)第三個黃金十年。
B.伍岳峰觀點
一開講，伍岳峰就坦言對地產(chǎn)的判斷其實是很難的，必須使用科學(xué)的方法，必須用具體的數(shù)字。接著，他從實操角度分析房地產(chǎn)投資機(jī)會，認(rèn)為新常態(tài)模式下的房地產(chǎn)，將從超速到常態(tài)發(fā)展。
伍岳峰說，影響房市常態(tài)模式的相關(guān)因子主要有三個，一是經(jīng)濟(jì)，也就是GDP；二是人口，包括適婚/育齡/生育率等；三是社會化進(jìn)程，如老齡化/城鎮(zhèn)化。而其中人口和城鎮(zhèn)化、老齡化是未來房市發(fā)展的最新空間。
中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展 支撐房地產(chǎn)業(yè)繁榮向上
伍岳峰說，我們用供求模型就能準(zhǔn)確預(yù)測房地產(chǎn)市場的走向。供求差決定了房市價格的變化，而供求主要受經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長，城鎮(zhèn)化的影響，經(jīng)過實證，在供給方面，GDP增長與房地產(chǎn)投資及房市供求存在密切關(guān)系，房地產(chǎn)調(diào)整基本上保持每三年一小周期的旗形盤整態(tài)勢。科爾尼預(yù)測，未來10年中國經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)發(fā)展，推動房產(chǎn)需求強(qiáng)勁增長支撐房地產(chǎn)行業(yè)繁榮向上。
具體到廣州房地產(chǎn)市場，伍岳峰也用圖表進(jìn)行說明。從供需角度看，廣州外來人口多，大量外來打工人口需要租房買房，而土地供應(yīng)量少，導(dǎo)致廣州房市上漲。伍岳峰預(yù)測，未來廣州仍存在供需缺口，并且每年保持200億元左右的供需差。
人口聚集效應(yīng) 帶來房地產(chǎn)紅利機(jī)會
伍岳峰認(rèn)為，人口也是影響房市的重要因素。由于從2006年起，中國人口自然增長率低于死亡率，人口增長持續(xù)放緩，預(yù)計2016年開始人口出現(xiàn)負(fù)增長；基于人口發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)計2016年房地產(chǎn)需求達(dá)到頂峰，此后邊際需求逐步降低，預(yù)計2020年，人口紅利消失，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入中低速增長。
根據(jù)聯(lián)合國預(yù)測，中國強(qiáng)育齡婦女（24-29歲）在2015年達(dá)到頂峰，此后將急劇縮減，2025年全面下滑，適婚人口在2016年達(dá)到頂峰1.23億，2015年前維持在1億以上水平。據(jù)此可以預(yù)測到，2015年生育高峰將帶來大量換房需求，未來十年，房地產(chǎn)將繼續(xù)維持增長。2025年育齡婦女全面下滑，新生人口迅速萎縮，房地產(chǎn)邊際需求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。
從流動人口看，人群的聚集效應(yīng)將為房地產(chǎn)帶來機(jī)會。2014年中國流動人口為2.45億，平均年齡33歲，正值育齡高峰，為人口流入地（特別是北上廣深）帶來約47億平方米的居住需求，加上大量高校畢業(yè)生涌入北上廣，居住需求最終會傳導(dǎo)到房市上，這是中國房地產(chǎn)今后發(fā)展的最大推動力。
地產(chǎn)后動力：老齡化與城鎮(zhèn)化
伍岳峰說，中國的社會化進(jìn)程是房地產(chǎn)發(fā)展的又一契機(jī)。據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計，中國在2005年已進(jìn)入老齡化社會，預(yù)計2050年將進(jìn)入深度老齡化階段，老年撫養(yǎng)比將達(dá)到歷史最高點50%。預(yù)計2015年廣州的老齡化將達(dá)16.03%，到2030年，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將從2010年的1.4萬億元增加到13萬億元。
受制于中國傳統(tǒng)觀念，中國老人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比例很低，約為3%，絕大多數(shù)老人選擇自住養(yǎng)老，催生龐大的養(yǎng)老地產(chǎn)需求，加之中國流動人口巨大，異地養(yǎng)老人口也將給房市帶來約1.8億—3.6億平方米的居住需求。
同時中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程速度較快，目前每年新增2000萬城鎮(zhèn)人口，帶來約6億平方米的住房需求，但到2015年，中國將進(jìn)入城鎮(zhèn)化穩(wěn)定期，預(yù)計2050年，房地產(chǎn)供求將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)博弈：物競天擇適者生存
談到政策對房市的影響，伍岳峰形容政府是“閑不住的手”。政府動用貨幣供應(yīng)量、存款準(zhǔn)備金率、利率、信貸政策等金融手段調(diào)控房地產(chǎn)。
對于房企的應(yīng)對策略，伍岳峰說，首先利用互聯(lián)網(wǎng)融資、海外投資等方式將房地產(chǎn)企業(yè)金融化，以此應(yīng)對貨幣控制。其次房企要轉(zhuǎn)變營銷模式，收縮回一、二線城市，盡量維持地產(chǎn)紅利，以應(yīng)對GDP增速放緩，人口紅利減少的現(xiàn)狀。最后房企還要轉(zhuǎn)變自身的組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)結(jié)構(gòu)等，以增強(qiáng)抗風(fēng)險能力，適應(yīng)社會化進(jìn)程。
最后，伍岳峰建議投資者，未來房市已進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的黃金期，而人口是決定區(qū)域房價的基礎(chǔ)，中產(chǎn)階級是房地產(chǎn)市場的主力，未來的養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等與人口密切相關(guān)的市場將會是投資回報的重要市場。
C.精彩問答
問：現(xiàn)在除了一線城市外，大部分城市樓市都在降價促銷，請問珠海、中山地區(qū)的公寓住房目前是投資的時候嗎？
伍岳峰：中山目前是供大于求，價格不高，單價低的時候4000多元，高的時候達(dá)1萬多元。如果投資，我建議你買貴的。珠海是一個新城市，很多外來人口，但相比深圳，房價還不貴，如果你要買珠海的房子，就不要貪便宜選擇郊區(qū)，而是要選擇人口多的地區(qū)，這樣風(fēng)險小，投資較穩(wěn)健。
黎文江：如果看升值空間的話，中山和珠海的升值空間不大。如果你想買中山的房子，可多考慮中山有哪些產(chǎn)業(yè)。
問：目前很多地產(chǎn)商在發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，那么兩位對度假式的酒店或公寓產(chǎn)品如何看？
黎文江：目前公寓是最好的產(chǎn)品，因為公寓便宜，且不限購。如果選擇公寓的話，廣州蘿崗區(qū)的公寓最合適。如果買公寓作為連鎖酒店發(fā)展的話，前景也不錯。
問：廣州南站的商業(yè)地產(chǎn)前景如何？
伍岳峰：南站是廣州市規(guī)劃的交通樞紐，前景很好，但5年之內(nèi)，南站人氣不夠，如果是短期投資，不建議投南站的地產(chǎn)，而是選擇中心區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)如商鋪。如果是長期投資，那可以考慮南站。
黎文江：南站目前人口少，商業(yè)投資回報少，未來南站商業(yè)地產(chǎn)主要由政府管理，因此不建議個體投資。而廣州北站在花都區(qū)，萬達(dá)在花都的娛樂城將為花都提供3.5萬個工作崗位，因此北站未來人氣夠，可以考慮投資。
問：在廣州荔灣區(qū)、海珠區(qū)或番禺區(qū)買商品房，哪一個地區(qū)的保值前景更好？
黎文江：這三個地方全都會保值，但是升值空間不一樣。一般來說，番禺的上升速度較慢，荔灣區(qū)的好一點。其實增城也不錯。
伍岳峰：海珠區(qū)的均價達(dá)到2.9萬元每平方米，荔灣區(qū)的均價2.3元每平方米，番禺區(qū)的均價為1.7萬元每平方米，海珠區(qū)人比較多，房子供不應(yīng)求，建議買海珠區(qū)。
問：如果我有3.5億元，投資哪里盈利較大？
伍岳峰：你可以購買天河區(qū)的商鋪，或者市中心區(qū)的豪宅。
問：南沙值不值得投資？
黎文江：南沙值得投資，但是回報要等到5年之后，因為很多政策都沒有落實，現(xiàn)在買是對的，但可能要忍5年。我建議你去增城買，增城不限購，房子便宜，并且未來增城有4條地鐵線，所以增城也值得投資。
伍岳峰：目前來說，南沙有自貿(mào)區(qū)的概念，如果你要購買，應(yīng)該要看政府落實自貿(mào)區(qū)的力度，以及配套措施、人口政策、產(chǎn)業(yè)定位等，目前南沙比番禺等地區(qū)的前景好。
問：廣州明年租房的價格怎么樣？
黎文江：目前廣州住宅房租在40元每平方米左右，但房租回報越來越低，趕不上存款利率，明年基本不會有什么改變。
伍岳峰：目前廣州市的租售比為1∶400，國際標(biāo)準(zhǔn)是1∶200。這表明：一、廣州本身的出租房質(zhì)量不高，很多都是老舊的房子；二、廣州人口大部分是藍(lán)領(lǐng)階層，付不起租金；三、政府在管理出租屋方面還不成熟。隨著城市土地資源的減少，今后會有一個變化的過程，未來將會改善。
