原標(biāo)題：經(jīng)緯行研究中心總監(jiān)李耀麟：2015年廣州豪宅市場是“城市精品化豪宅的回歸”
新華房產(chǎn)1月29日廣州訊 （記者 李慶招）據(jù)了解，2015年廣州將有13個地王項目入市，其中包括華發(fā)、恒大、佳兆業(yè)等開發(fā)的項目定位為豪宅。而來自相關(guān)機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，去年廣州高端住宅市場成交同比下降近一成。是否表明廣州豪宅市場在走向低迷，而面對豪宅扎堆入市，2015年廣州豪宅項目該如何去化？什么樣類型的豪宅項目在同類產(chǎn)品中更具競爭力？本期新華有約，我們邀請到了經(jīng)緯物業(yè)市場運營中心總經(jīng)理李耀麟為我們解讀這一話題。
經(jīng)緯物業(yè)市場運營中心總經(jīng)理李耀麟
“城市精品化豪宅的回歸”
在李耀麟看來，2015年廣州豪宅市場是“城市精品豪宅”的回歸。其在采訪中說道：“這幾年廣州經(jīng)歷的是“泛豪宅”時代，主要表現(xiàn)在高樓價。這是市場發(fā)展白熱化的水漲船高的效應(yīng)，并非真正意義上的豪宅的聚集迸發(fā)。真正豪宅的定義，稀缺資源的占有應(yīng)該是重要的標(biāo)準(zhǔn)。包括稀缺資源（山水、江、林、高爾夫等），地段資源（高價值地段、教育資源等），超高標(biāo)準(zhǔn)的稀缺型新產(chǎn)品。”
“為什么說是城市精品豪宅的回歸呢？”其解釋到：“這里突出兩個關(guān)鍵詞：一個是城市化、另一個是精品豪宅。”
何為“城市”？李耀麟解釋：“2015年多個板塊豪宅扎堆上市，包括CBD、華南板塊、廣鋼新城、白云新城、甚至老城海珠，相比以往分散近郊的布局，今年的豪宅要集中的區(qū)域都是市中心為主，或者是城市規(guī)劃長時間以來沉淀兌現(xiàn)的中心新興板塊。所以說，城市豪宅，是15年豪宅的第一大標(biāo)簽。”
而對于精品化，李耀麟則說道：“如前所說，豪宅集中板塊扎堆上市，競爭激烈。在地段優(yōu)勢均等、上市時間接近的情況下，加上整體市場趨于理性化，產(chǎn)品本身的塑造將是項目與市場接軌、突圍而出的關(guān)鍵要素。產(chǎn)品內(nèi)功的修煉與提升，將是15年豪宅較勁的一大看點。”
“綜合2015年我們看到是大發(fā)展商云集，各版塊豪宅的同期迸發(fā)局面，將是一個競爭比較激烈的年代。在這種情況下，’精品’二字綜合素質(zhì)的要求非常高，所以稱之為’城市精品豪宅的回歸’，城市中心區(qū)會出現(xiàn)很多真正意義上的豪宅。”
“豪宅市場依舊穩(wěn)定”
據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2014年廣州的高端住宅市場同比下降近一成，是否表明廣州豪宅市場低迷？
對此，李耀麟則從豪宅的產(chǎn)品特點進行解釋道：“豪宅產(chǎn)品特點是占有稀缺資源以及擁有好的地段，再者則是人文資源的沉淀，是一個’買少見少，不可再生’的稀缺資源。另外，從打造標(biāo)準(zhǔn)來講，其用材及裝修標(biāo)準(zhǔn)、包括附加值物管及樓體的設(shè)計都是位于城市住宅金字塔相對頂端的位置，如果說開發(fā)成本都這么高了，那么其就是一個’價值的沉淀體’，從這個層面來說，豪宅相比于其他普通住宅，最大的優(yōu)勢就在于它的保值性。”
在2014年，很多剛需樓盤銷售情況比較樂觀。但從數(shù)據(jù)看，較多樓盤都是低價入市，甚至出現(xiàn)有樓盤賣到一半出現(xiàn)價格大跳水的，跌幅超過30%的情況。而回看2014年整體的豪宅市場情況，價格都比較堅挺，也證實了其保值性及抗跌性都比較強。李耀麟說道：“2014年全球經(jīng)濟放緩，在這樣的經(jīng)濟背景之下，購買豪宅的人群出手會更加謹(jǐn)慎。除了經(jīng)濟變化之外，還有一個投資渠道分散，包括保險業(yè)、基金、海外市場投資等。”
“就廣州市場而言，近郊物業(yè)以低價入市也對市場形成了一定的干擾。并不是說它對豪宅市場有什么正面的沖擊，站在投資的角度而言，買豪宅的人有兩種，一種是改善居住，另外一種是投資，而投資者在限購限貸的背景之下，則會選擇一些價格低且不限購的產(chǎn)品。”
“因此，不能說2014年豪宅市場低迷，它依然是保持了比較穩(wěn)定的銷售情況。只不過在限購限貸的背景底下，客戶的成交周期慢了，出手相對謹(jǐn)慎，加上其投資資金被分散到了一些近郊板塊入市價格較低的產(chǎn)品上。”李耀麟補充道。
“產(chǎn)品的綜合實力是最有競爭力的發(fā)力點”
2015年廣州將有13個地王項目入市，其中包括華發(fā)、恒大、佳兆業(yè)等開發(fā)的項目定位為豪宅。對此，李耀麟亦表示：“2015年豪宅市場也將面臨激烈的競爭。”
今年以來，出現(xiàn)了“豪宅中心化”的局面。廣鋼新城地王項目入市無疑比較受大家關(guān)注，云集了中海、華發(fā)、金融街房企等。“由于中心城區(qū)地價高，面粉貴過面包，在產(chǎn)品打造上面，成本的控制是一大關(guān)鍵，如果一味的追求高利潤入市，跳空高開的話，將有機會跌進“入市遇冷”的被動局面。”李耀麟表示。
“正因為競爭激烈，總體來說，在回歸精品化的路線看來，2015年豪宅市場還是會有很多看點。”李耀麟進一步指出。
首先，在同一片區(qū)開發(fā)，拼的就是產(chǎn)品的本質(zhì)。在成本相對收支平衡的情況底下，要做出精品豪宅，這也是很大的考驗。對于購房者而言，其購買產(chǎn)品的欲望在于達到資產(chǎn)的保值。對于非剛需型的客戶來說，產(chǎn)品的附加值會尤其顯得重要。
其舉例說道：“銷售賣一套房子跟客戶介紹時說該產(chǎn)品可望江，有漂亮裝修及園林等，這只是在產(chǎn)品上的一個價值壘砌。對于客戶來說，買一套房子換來的是身份的彰顯。‘唯一的、不可復(fù)制性’或會更加能幫助去化。”
“我覺得一個任何項目要做的都是消費者的市場，打造消費者需要的產(chǎn)品才能很好的保持市場消費力。那什么樣的產(chǎn)品能打動客戶呢？客戶群購買豪宅，更注重的是產(chǎn)品的軟性服務(wù)，配套方面如商業(yè)配套、教育資源等，產(chǎn)品本身如豪裝以及一些比較特別的人性化設(shè)置，這些都是必不可少的，產(chǎn)品的綜合實力是最有競爭力的發(fā)力點。”李耀麟表示。
如果說在同期要搶占市場的話，李耀麟則給發(fā)展商建言：“必須有一個更加長的時間提前去與市場接軌。‘面粉貴過面包’可能是2015年豪宅市場一個比較大的課題。一個項目的入市，必須要有充足的時間讓消費者接觸到該產(chǎn)品，要提前讓消費者知道自身的產(chǎn)品與其他產(chǎn)品的差異化。”
“如果是在同一地段的話，賣的資源幾乎是統(tǒng)一的，更加需要的是自身魅力的一個塑造。”其笑稱。
而對于2015年廣州豪宅市場發(fā)展趨勢，李耀麟則表示：“如果說貸款放松的話，在相對寬松的政策之下，豪宅客戶群出手的壓力會減少。所以，項目入市初期，如何控制性價比，貼近成本低利潤入市開局，估計會是眾開發(fā)商選擇的良策之一。再者，面對理性的豪宅消費群，他們的眼界、眼光都將更高。因此，精準(zhǔn)洞察消費者的需求，打造貼合他們內(nèi)在需求的產(chǎn)品，包括硬件、軟件的全面提升的真正意義的精品豪宅，才是制勝市場的核心對策。”“2015年的豪宅市場雖競爭激烈，但個人還是比較看好的。”其最后總結(jié)。
