(一)房子沙盤大不同 看錯了還是開發(fā)商沒告訴你？
如果說劉強的購房“麻煩”圍繞在定金退還的問題上，已經(jīng)收了房的何晴維權“退款”之路似乎顯得更為糾結。
交付延期超300天提出解除合同 未獲法院支持
2011年，何晴與某開發(fā)商簽訂《認購書》購買商品房。《認購書》約定，何晴須在2011年6月28日前交清定金及首付，并簽訂《商品房預售合同》。由于何晴并未如期籌備到所需款項，她向開發(fā)商提出延期付款申請，表示“余下2萬定金在2011年6月30日前交清，否則已交款不退，房屋另售。首付款30余萬在2011年12月27日前交清，否則已交款不退，房屋另售。”開發(fā)商同意延期，并在付款申請表上簽字確認。
開發(fā)商同意付款延期后，何晴在2011年12月26日付清了房款，并在2011年12月26日與開發(fā)商簽訂了《商品房預售合同》，合同上約定的首付日期為2011年12月27日前。
不過，在感受到開發(fā)商于付款上的“善解人意”之后，何晴的購房之路卻迎來了幾番波折。
按照她與開發(fā)商簽訂的《商品房預售合同》，開發(fā)商應在2011年12月31日前將商品房交付給何晴使用。并取得《建設工程竣工規(guī)劃驗收合格證》、《建設工程竣工驗收備案表》、及該市《新建住宅項目配套設施交付使用證》。
然而，2011年12月31日，何晴并未等到自己房屋的交付。經(jīng)過一年的等待，2012年11月26日，開發(fā)商才終于將房屋交付給何晴。也就是說，距離合同約定的交房日期，晚了331天。
收樓后的何晴開始等待房屋辦證，但是一年過去了，開發(fā)商仍未有動靜。幾經(jīng)思索后，2014年，何晴將開發(fā)商告至法庭。未曾想，這條訴訟之路卻顯得相對漫長。
按照何晴與開發(fā)商簽訂的《商品房預售合同》第九條“賣房逾期交房的違約責任”約定：“除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，賣方如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買方使用，按下列方式處理：1、逾期不超過90日……2、逾期超過90日后，買方有權解除合同。買方解除合同的，賣方應當自買方解除合同通知到達之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買方累計已付款的1%向買方支付違約金。”
但是，何晴以“延期交付超過90天”為由訴訟開發(fā)商并要求解除《商品房預售合同》，這個看似“站得住腳”的理由，卻由于未在解除合同的條件成就后一年內(nèi)向開發(fā)商提出解除合同請求而未獲得法院支持。
也就是說，何晴應該在開發(fā)商延期交付超過90日的一年內(nèi)提出解除她與開發(fā)商所簽訂的《商品房預售合同》，但這一年，何晴都用來等待辦理房產(chǎn)證了。
消費者付款延期與開發(fā)商辦證延期 責任不能相抵消
在“延期交付”并未能獲得退房的情況下，何晴找到了第二個訴訟理由：延期辦證。
原來，何晴簽的《商品房預售合同》規(guī)定，賣方要在房屋交付使用60日內(nèi)，將辦理房產(chǎn)登記需要賣方提供的資料報房產(chǎn)管理部門備案，并辦理房屋的權屬登記證書手續(xù)；買方則需要在90日內(nèi)去辦理。如果因賣方責任不能在規(guī)定的時間內(nèi)取得房產(chǎn)證，處理方式有兩種。一是退房，開發(fā)商按已付房款的1%賠償買方損失。二是不退房，開發(fā)商按已付房款的0.5%向買方支付違約金。
而在2012年11月26日將房屋交付給何晴后，開發(fā)商因自身原因并未取得《建設工程竣工驗收備案表》，也一直未辦理房屋的權屬登記證書手續(xù)。
這一次，何晴提出解除合同的請求獲得了法院的支持。不過，開發(fā)商也有著自己的辯護。開發(fā)商認為，何晴因為資金緊張，申請延期支付房屋定金和余款，雙方達成協(xié)議，開發(fā)商逾期交房的違約責任與何晴逾期交款的違約責任互相抵消。
何晴則表明，自己并未與開發(fā)商有這樣的協(xié)議。她認為，自己是按照《商品房預售合同》約定的時間按期足額付款的。
最終，法院認為，合同簽訂后何晴履行了付款義務。房屋交付后，開發(fā)商未能在合同約定的期限內(nèi)辦理房產(chǎn)權屬登記證書手續(xù)，導致何晴未取得房屋的權屬登記證書，開發(fā)商的行為構成了違約，何晴要求解除雙方簽訂的《商品房預售合同》，法院予以支持。
而關于利息賠償?shù)脑V訟仍在繼續(xù)……
律師支招：在附加條款中做出約定
聚焦何晴的維權故事，圍繞在她與開發(fā)商簽訂的延期付款協(xié)議上的爭議值得關注。簽訂延期付款協(xié)議是否具有法律效力？如何避免在申請“延期付款”后，開發(fā)商提出的與“延期交樓”責任相抵消要求？不想“退房”的消費者又該如何維權？廣東省房地產(chǎn)研究會研究院廖建勛律師認為：
一、延遲付款協(xié)議具有法律效力
消費者與開發(fā)商簽訂的延遲付款協(xié)議具有法律上的效力，視為雙方同意對原合同付款約定的修改；如果雙方對是否延遲交樓沒有達成協(xié)議，就應該繼續(xù)按照原合同中約定的交樓時間履行合同，也就是說，消費者與開發(fā)商簽訂延遲付款協(xié)議并不必然賦予開發(fā)商延遲交樓的權利，開發(fā)商也不能行使該抗辯權。
二、避免出現(xiàn)喪失解除合同勝訴權的情況
根據(jù)法律的規(guī)定，合同解除權屬于形成權，適用的除斥期間為一年，而且除斥期間不適用訴訟時效的中斷、延長等規(guī)定，也就是說在條件成就后一年內(nèi)，消費者不行使解除權將喪失勝訴權。因此，消費者在出現(xiàn)房屋質量糾紛時應該盡早請教專業(yè)律師，避免出現(xiàn)喪失解除合同勝訴權的情況。
三、不想“退房”的業(yè)主“盯緊”違約條款
解除合同或者選擇退房一般是在開發(fā)商存在嚴重違約情形時適用，如果消費者不想“退房”，但對開發(fā)商延期交付與延期辦證又無法忍受時，可以按照合同的約定或法律的規(guī)定要求開發(fā)商承擔違約責任，一般合同都有約定延期交付或延期辦證的違約責任。因此，消費者在簽訂購房合同時對違約條款要認真研讀，必要時可以在雙方的附加條款中對此類情形進行約定。（新華房產(chǎn)調查記者 張筱姝）
