每年的3月15日是“國際消費(fèi)者權(quán)益日”。作為房地產(chǎn)領(lǐng)域的消費(fèi)者們，在購房過程中亦不乏與開發(fā)商之間的“消費(fèi)者權(quán)益保衛(wèi)戰(zhàn)”。在今年“3.15國際消費(fèi)者權(quán)益日”來臨之際，新華房產(chǎn)“3.15故事會(huì)”為您講述追逐安居夢(mèng)中的消費(fèi)者故事。
“這么大的一個(gè)商業(yè)配套說沒就沒”，直到現(xiàn)在，業(yè)主劉先生（化名）仍對(duì)此感到不解。出于對(duì)該房企品牌及背景的認(rèn)可，劉先生于2013年再次購入其在荔灣開發(fā)的某樓盤一套房產(chǎn)。“十年前，我就是這家開發(fā)商的業(yè)主，住得很舒服，也沒有遇到銷售欺詐這種荒唐事”。然而，當(dāng)十年后的劉先生，再次購入這家開發(fā)商的房產(chǎn)時(shí)，卻令他苦惱萬分。
虛假宣傳：商業(yè)項(xiàng)目子虛烏有？
該小區(qū)業(yè)主劉先生指，自己于2013年購入該小區(qū)一套物業(yè)，彼時(shí)，項(xiàng)目銷售人員宣稱，項(xiàng)目附近將建起大型商業(yè)項(xiàng)目。如今，一年多時(shí)間過去了，王先生和其他業(yè)主卻通過各種途徑得知，商業(yè)項(xiàng)目所在地塊并未出讓，開發(fā)商所勾勒的生活藍(lán)圖或許只是一個(gè)“謊言”。有業(yè)主則猜測，開發(fā)商所稱的商業(yè)配套，或許實(shí)為物流園。規(guī)劃局網(wǎng)站2008公布的一份文件規(guī)劃驗(yàn)證了這種猜想。其控規(guī)圖紙顯示，開發(fā)商所標(biāo)注的商業(yè)配套所在地塊與物流園區(qū)重疊。
得知這一情況后，該小區(qū)業(yè)主曾多次與開發(fā)商交涉，要求給個(gè)明確的說法，然而，交涉換來的結(jié)果至今仍是開發(fā)商的沉默。
律師：發(fā)布虛假廣告要承擔(dān)民事責(zé)任
針對(duì)上述違規(guī)現(xiàn)象，廣信君達(dá)律師事務(wù)所律師劉洋認(rèn)為，如果開發(fā)商確實(shí)存在不實(shí)宣傳的行為，是違反了《廣告法》第三十八條：發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，由廣告主依法承擔(dān)民事責(zé)任。由此，業(yè)主可通過法院起訴來解決問題。
“廣告單張、銷售口頭承諾具有隨意性，因此一般不能用作證據(jù)，但對(duì)方認(rèn)證的官方微博上的資料可作為法律證據(jù)。”
知識(shí)大講堂：四類廣告或涉虛假宣傳
一、氣氛渲染型
為激起購房人的購買欲望，開發(fā)商充分利用人類虛榮心和想象力，將刺激性、煽動(dòng)性的詩意語言寫入廣告。如高尚社區(qū)、人文氣息，溫馨家園、依山傍水，黃金地帶、商機(jī)無限，無限升值潛力、居家置業(yè)首選，春天般享受、與貴族身份匹配，歐式設(shè)計(jì)理念、古典高雅等等。
律師支招：
這些廣告因內(nèi)容不具體明確，不符合要約條件，屬于希望潛在購房人向自己發(fā)出購房要約的邀請(qǐng)，對(duì)開發(fā)商不具有法律約束力。
二、環(huán)境描述型
為體現(xiàn)商品房的適宜性，銷售廣告極力描述樓盤周圍的自然、生活和工作環(huán)境，使購房者信賴適合居住與工作。所述環(huán)境可分為兩種情況：
1.描述現(xiàn)有環(huán)境。如采用平面效果圖、彩色效果圖、現(xiàn)場沙盤、示意圖介紹樓盤周圍有學(xué)校、醫(yī)院、超市、菜場、娛樂、會(huì)所等設(shè)施；或使人感到樓盤身處繁華區(qū)域、商業(yè)中心、交通樞紐。廣告語言模糊，如“周圍、附近”是多遠(yuǎn)距離，是直線還是實(shí)際距離？盡管有虛假成分，但現(xiàn)有環(huán)境易于辨認(rèn)，故此類廣告屬于正常商業(yè)吹噓，對(duì)開發(fā)商亦無法律約束力。
2、描述未來環(huán)境。新建商品房規(guī)劃開發(fā)區(qū)外的環(huán)境和公共設(shè)施尚未確定，但卻開發(fā)商大肆宣傳。如將建立小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、市場生活設(shè)施、規(guī)劃區(qū)外存在50米干道、若干路班車等，實(shí)際上政府規(guī)劃意向尚未確定;明明是商住混雜大樓，卻說成是與國際接軌的SOHO產(chǎn)品。
律師支招：
雖然《解釋》第3條把商品房廣告視為合同內(nèi)容僅限定在“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施”，但購房者難以知道銷售廣告限于開發(fā)規(guī)劃區(qū)之內(nèi)還是之外，如果銷售廣告對(duì)規(guī)劃開發(fā)區(qū)外的未來環(huán)境和公共設(shè)施具體明確，對(duì)購房人購買決定和購房價(jià)格有重大影響的，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，否則意味著許可開發(fā)商可以違背誠實(shí)信用原則進(jìn)行虛假宣傳。
三、具體模糊型
銷售廣告對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的樓房價(jià)格、面積、綠化、質(zhì)量、裝修等內(nèi)容作出描述與承諾，但具體數(shù)字、規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)不甚詳細(xì)，比如標(biāo)明商品房起價(jià)或均價(jià);承諾純德國進(jìn)口廚具、高級(jí)外涂料、名貴大理石內(nèi)墻、24小時(shí)保安等。但同一樓盤因朝向、位置、樓層不同，價(jià)格相差很大，甚至每平方米相差上千元;樓房必須裝電梯、刷涂料、配保安可以確定，但何為高級(jí)、名貴則不盡詳細(xì)。
律師支招：
根據(jù)《合同法》15條和《解釋》第3條，如果廣告的說明與允諾具體明確，對(duì)合同訂立和房屋價(jià)格有重大影響的，可以視為要約。比如開發(fā)商將純德國進(jìn)口廚具變更為國內(nèi)產(chǎn)品或他國進(jìn)口，購房者可以要求其承擔(dān)更換、重作或支付違約金等責(zé)任。
四、贈(zèng)送優(yōu)惠型
贈(zèng)送物品、優(yōu)惠房價(jià)亦是開發(fā)商常用促銷手段，包括以下方式：1、價(jià)格優(yōu)惠，如前20名購房者8折優(yōu)惠、某月某日前購房9折、購房送裝修，此類承諾通過直接或間接價(jià)格優(yōu)惠吸引更多購房者；2、物品贈(zèng)送，如買房送空調(diào)、彩電、車庫等，此促銷方式的房價(jià)不變，但所贈(zèng)物品的品牌、型號(hào)、質(zhì)量等不甚明確；3、機(jī)遇贈(zèng)送，如解決全家戶口、子女入學(xué)、工作就業(yè)等，該贈(zèng)送在國家政策寬松時(shí)容易解決，政策加緊時(shí)開發(fā)商無能為力；4、虛偽贈(zèng)送，如購躍式房送露臺(tái)、購頂層房送閣樓、購房送小儲(chǔ)藏室等。
律師支招：
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》12條，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。露臺(tái)、小儲(chǔ)藏室和閣樓只能連同房屋銷售于同一購房人，且根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》該部分不應(yīng)計(jì)入建筑面積，故本屬買房人所得部分無需贈(zèng)送。前三種情形屬于開發(fā)商給予相對(duì)方利益，從而吸引其締結(jié)合同的附條件單方允諾行為，對(duì)開發(fā)商具有法律約束力，不履行義務(wù)或履行義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。（新華房產(chǎn)調(diào)查記者 胡天祥）
