根據(jù)筆者調(diào)研的數(shù)據(jù)，在當(dāng)前情況下，對(duì)認(rèn)定首套房降低公積金首付比例僅能刺激146萬(wàn)套住房需求，下調(diào)二套房的首付比例至5成也僅能刺激155萬(wàn)套住房，而若全面降低首套房首付比例，則能刺激386萬(wàn)套住房需求。
3 月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2月份70個(gè)大中城市住房?jī)r(jià)格。70個(gè)城市中，66個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌。面對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，市場(chǎng)中存在著政府救市的呼聲。其中，備受期待的是降低首付比例的政策。日前業(yè)界盛傳住建部醞釀穩(wěn)定住房消費(fèi)、降低首付比例的兩條意見(jiàn)：一是將使用公積金購(gòu)買(mǎi)首套房的首付比例降至兩成；二是下調(diào)二套房商貸首付比例，下調(diào)房貸利率。
但是根據(jù)筆者和中國(guó)家庭金融調(diào)查(CHFS)的數(shù)據(jù)，在當(dāng)前情況下，對(duì)認(rèn)定首套房降低公積金首付比例僅能刺激146萬(wàn)套住房需求，下調(diào)二套房的首付比例至5成也僅能刺激155萬(wàn)套住房，而若全面降低首套房首付比例，則能刺激386萬(wàn)套住房需求。
這一調(diào)查詳細(xì)詢問(wèn)了家庭住房擁有狀況、家庭收入及資產(chǎn)等情況，同時(shí)詢問(wèn)了家庭未來(lái)5年的購(gòu)房計(jì)劃。結(jié)合家庭的收入及資產(chǎn)狀況，可估算這些計(jì)劃購(gòu)房家庭中的可實(shí)現(xiàn)住房需求。以家庭資產(chǎn)能否支付首付款判斷家庭是否有能力實(shí)現(xiàn)住房需求，從而計(jì)算出首付比例變化前后，家庭可實(shí)現(xiàn)住房需求的變化。
使用公積金購(gòu)買(mǎi)首套房的首付比例降至兩成時(shí)，將刺激146萬(wàn)套住房需求。分區(qū)域來(lái)看，一二線城市新增住房需求明顯高于三四線城市，其中，一線城市可實(shí)現(xiàn)的住房需求上漲0.71個(gè)百分點(diǎn)，二線城市可實(shí)現(xiàn)的住房需求上漲0.76個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市上漲0.38個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)此推算，針對(duì)公積金購(gòu)買(mǎi)首套房降低首付比例至兩成對(duì)一線城市住房需求刺激18萬(wàn)套，二線城市約為90萬(wàn)套，三四線城市約為38萬(wàn)套住房需求。
同時(shí)需注意，地方政府對(duì)于公積金貸款有最高限額的規(guī)定。家庭即使能支付兩成的首付款，剩余八成的住房貸款也很難用公積金實(shí)現(xiàn)。以北京為例，根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)，北京今年2月份的住宅均價(jià)為32260元/平米。按照90平米的房屋計(jì)算，首付兩成后剩余貸款為258萬(wàn)。而北京市住房公積金政策規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)政策性住房或套型建筑面積在90平方米(含)以下的首套自住住房，貸款最高額度為120萬(wàn)元。也就是說(shuō)，剩余八成房款根本不能由公積金滿足。上海、廣州等城市也存在同樣的問(wèn)題。
若進(jìn)一步將商貸及公積金貸款的首付比例全面降至兩成，將刺激386萬(wàn)套住房需求。其中，一線城市新增總需求1.74%，約44萬(wàn)套；二線城市新增需求1.7%，約202萬(wàn)套；三線城市新增需求1.4%，約140萬(wàn)套。
對(duì)降低首付比例后新增的這部分住房需求，這些家庭的還款能力如何，是否會(huì)增加個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)？整體來(lái)看，根據(jù)筆者調(diào)研的數(shù)據(jù)，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭中擁有住房貸款的家庭，其家庭房貸收入比為0.29。按照30年最高貸款期限，在現(xiàn)行的貸款基準(zhǔn)利率下進(jìn)行計(jì)算，可以計(jì)算出貸款家庭的房貸收入比。其中，公積金貸款的首付比例降低至兩成后，新增住房需求的家庭房貸收入比為0.26。若全面放開(kāi)首套房貸款首付比例，新增住房需求的家庭房貸收入比會(huì)急劇上升至0.57，遠(yuǎn)高于全國(guó)的平均水平，風(fēng)險(xiǎn)驟增。
現(xiàn)行對(duì)于二套房首付比例為6成，若首付比例降至5成，僅能刺激155萬(wàn)套住房。其中，對(duì)一線城市住房需求刺激25萬(wàn)套，二線城市約為81萬(wàn)套，三四線城市約為49萬(wàn)套住房需求。
整體情況來(lái)看，降低首付比例對(duì)于一二線城市的作用更為明顯，三四線城市由于其自身購(gòu)買(mǎi)力限制，降低首付比例的作用較弱�？紤]到三四線城市商品房去庫(kù)存壓力大，同時(shí)家庭住房空置情況更為嚴(yán)重，其未來(lái)住房市場(chǎng)仍值得關(guān)注。
