最近有關“全國兩會”對房地產(chǎn)釋放的利好信息在朋友圈持續(xù)發(fā)酵，地產(chǎn)大佬們只要一談樓市，都繞不開“兩會”�？梢�，本期話題毫無爭議，我們聚焦兩會后樓市。在宏觀經(jīng)濟下行壓力凸顯的2015年，兩會提出要穩(wěn)定住房消費，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，國務院總理李克強在開幕、閉幕兩大重要時點為房地產(chǎn)正名……政策口徑可謂直追2009年。樓市接下來將走出一波怎樣的行情？新一輪的“大逆轉”又將上演？
本期我們特別邀請深耕順德樓市多年的合富輝煌佛山分公司董事副總經(jīng)理陳熹以及在地產(chǎn)大時點總有獨到分析的方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志為大家解析兩會后樓市。
適度寬松的貨幣政策
記者：央行連續(xù)兩次降息，間隔時間不足百日，刺激力度之大、決心之強，顯示出了明確的貨幣寬松趨勢，兩會則無疑是給予了肯定的答案，銀根寬松是新常態(tài)。未來還將有降息機會？是否意味著降息通道已開啟？
鄧浩志：目前長貸利率已降至十年最低水平，利率調(diào)整刺激已經(jīng)到位，但如果經(jīng)濟形勢未見明顯好轉，也存在繼續(xù)降準可能。預計年內(nèi)還將有1~2次降息，但并不是往常的降息通道，二是中央會根據(jù)市場反應隨機調(diào)整。
陳熹：可以理解為目前已進入降息通道，年內(nèi)至少還有1次降息機會，市場整體環(huán)境漸趨寬松。
記者：銀行貸款利率優(yōu)惠還有下調(diào)空間嗎？去年重提的“7折”優(yōu)惠還有沒有戲？
鄧浩志：基本不可能！貸款利率優(yōu)惠實質(zhì)上是讓銀行讓利，但銀行的融資成本居高不下，目前的9.5折已是接近封頂�，F(xiàn)在央行3個月內(nèi)2度降息就相當于房貸利率9折優(yōu)惠，因此未來只有這種通過降準降息帶來的全面利率優(yōu)惠才更有可能。
陳熹：去年銀行放貸或者讓利的意愿低，是因為降準、降息未到位，所以貸款利率優(yōu)惠還有空間，但要看市場的流動資金情況以及經(jīng)濟大環(huán)境。
支持自住和改善性需求
記者：總理在《政府工作報告》中談到：“堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”未來是否有具體的政策出臺，幫助樓市去庫存？
陳熹：兩會無疑是起到提振市場信心的作用，也明確了房地產(chǎn)的發(fā)展方向，但實際作用有多大要看政策是否如期執(zhí)行，市場資金的寬松度是否達到市場發(fā)展需求。未來，二套房首付比例降至5成是可期的。
鄧浩志：完全沒理由看空今年樓市，盡管前段有一波成交萎縮，但3月開始全部指標都展示了市場的強勢。2015是樓市大年，一線城市量價齊升是肯定的。唯一變數(shù)是貨幣量，但央媽肯定會托底。我不是吹泡沫，只想展示客觀預判未來，必須做出前瞻性的規(guī)劃和部署，否則逆水行舟事倍功半！
記者：有一種言論說要真正啟動房地產(chǎn)消費，2015年給二套及二套以上購房貸款松綁，降低首套房甚至全國范圍內(nèi)的二套及二套以上房屋首付比例。有甚者認為，首套房首付比例可降至1成，你們怎么看？
陳熹：激活投資需求在理論上成立，因為總理在兩會期間已表達了希望通過房地產(chǎn)吸引資金留在中國的希冀，但給二套以上松綁短期內(nèi)不可能，應視乎整體經(jīng)濟止跌的情況。
鄧浩志：首套房首付比例不可能降至1成，這樣會導致系統(tǒng)性的金融風險，目前的3成是合理的。
樓市發(fā)展向好
記者：兩會給樓市打強心針，未來市場走勢如何？是否可以一改頹勢，重新進入上升通道？
鄧浩志：當前政策是樓市過去15年來第二松的年份（第一松是2009年）。當然，市場背景和2009年有所區(qū)別，2009年整體供不應求，今年3、4線城市庫存偏大，但1、2線城市仍有可能在加快去庫存下逐步進入價格上升通道。
陳熹：就順德樓市來說，今年的主基調(diào)還是：走量、去庫存！預計成交量會優(yōu)于去年，而價格整體平穩(wěn)，局部有調(diào)整，剛需型、首次改善型產(chǎn)品價格上升，但高端型產(chǎn)品或有小幅下調(diào)。
記者：兩會過后，對開發(fā)商推貨和購房者有些什么建議？
鄧浩志：今年房地產(chǎn)注定利好不斷，開發(fā)商應順勢而為，有自住需求的購房者可把握上半年出手。
陳熹：雖然兩會釋放積極信號，但開發(fā)商不適合大量開發(fā)高端型產(chǎn)品，未來應更加傾向于首次型改善產(chǎn)品的思考和突破。
