在市場(chǎng)多日的等待中，央行二套房貸新政終于出爐，商貸首付最低降至4成；此外，二手房營(yíng)業(yè)稅也大幅調(diào)整，由5年免稅改至2年。
“沒有想到，這對(duì)市場(chǎng)來說確實(shí)是好消息。”3月30日，接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的多位開發(fā)商、中介人士均表示，此前已有二套房貸降低的預(yù)期，市場(chǎng)看多的情緒已在醞釀；政策出臺(tái)后，接下來的市場(chǎng)尤其是一線城市將會(huì)出現(xiàn)加速回暖，但三四線城市去庫(kù)存仍比較困難。
供需雙向松綁
從央行、住建部、財(cái)政部、國(guó)稅總局等文件內(nèi)容來看，此輪樓市政策調(diào)整，主要針對(duì)改善型需求，包括二套房首付降至4成，以及二手房營(yíng)業(yè)稅調(diào)整等。
地產(chǎn)、中介人士普遍認(rèn)為，降低二套房首付，將增加有意購(gòu)置改善房的購(gòu)房者加杠桿的能力，促其積極入市；而個(gè)人購(gòu)買普通住房對(duì)外銷售免征營(yíng)業(yè)稅的年限由5年改為2年，將盤活市場(chǎng)流動(dòng)性，減少交易費(fèi)用。
這可以說是自限購(gòu)限貸以來較有力度的一次政策放松�？v觀今年的兩會(huì)及總理記者會(huì)，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的信息核心是，對(duì)自住及改善型需求的支持，而其中改善型需求是首次提出。
但限貸政策對(duì)此構(gòu)成了障礙�，F(xiàn)行二套房貸政策是在2010年4月17日“國(guó)十條”規(guī)定二套房貸款首付款比例不得低于50%，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款的基礎(chǔ)上，2011年新國(guó)八條，2013年新“國(guó)五條”進(jìn)一步加強(qiáng)了差別化住房信貸政策，北上廣深以及廈門、武漢、南京、杭州等城市都將二套房首付提高至七成。
而在此次央行政策出臺(tái)前，住建部已經(jīng)從供應(yīng)角度支持樓市發(fā)展，去庫(kù)存成為近兩年的主旋律。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，目前全國(guó)商品房庫(kù)存量已超過6億平米，創(chuàng)歷史新高。
3月27日，國(guó)土部、住建部《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》要求，2015年住房供過于求的，要適當(dāng)控制住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度；允許對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整；以及將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源等。
上述從供需兩端的政策調(diào)整，是否能改變今年樓市的走向？
偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉認(rèn)為，從需求端來看，降低二套房首付，以及營(yíng)業(yè)稅5年改2年的好處是：有利于首改人群降低資金成本入市，營(yíng)業(yè)稅免除后，最大的收益者是買房人，不用承擔(dān)業(yè)主轉(zhuǎn)嫁的營(yíng)業(yè)稅了，省了幾萬到幾十萬；至于業(yè)主會(huì)不會(huì)把免掉的營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)到購(gòu)房款中？胡景暉認(rèn)為不會(huì)，因?yàn)樵诋?dāng)前的市場(chǎng)關(guān)系中業(yè)主并沒有這個(gè)漲價(jià)的底氣。
而在供應(yīng)端，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，部分住房供過于求的中小城市比較依賴土地財(cái)政，控制規(guī)模將影響收入，很難做到；調(diào)整戶型有一定的積極影響，特別是對(duì)一些過去盲目建設(shè)大戶型的項(xiàng)目，可能會(huì)有改規(guī)的可能性，但整體來看，難度非常大。
后市有望寬松政策“組合拳”
英大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李大霄表示，房產(chǎn)新政利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，利好股市及房地產(chǎn)股票，投資價(jià)值排序?yàn)閮?nèi)房股、B股、A股。他介紹，原來房地產(chǎn)調(diào)控政策是逐項(xiàng)收緊，現(xiàn)在是政策放松，政策的組合拳力度很大，加上央行寬松的政策配合，應(yīng)該會(huì)產(chǎn)生明顯的救市效果。
偉嘉安捷房貸專家吳昊認(rèn)為，相比之下，財(cái)政部下調(diào)免營(yíng)業(yè)稅年限的政策對(duì)樓市的刺激性更大，更多房源和以前處于觀望狀態(tài)的改善型住房購(gòu)房人將入市。“如果此時(shí)再碰上降息政策并行，那么影響可能將更加巨大。”吳昊坦言，如果碰上降息，那么限購(gòu)政策可能將失靈。盡管央行自去年年底至今已經(jīng)降息兩次，但目前仍有降息預(yù)期。中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所在昨日發(fā)布的《2015年二季度經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告》中就表示，今年央行還將有兩次左右的降息空間。
此外，交通銀行金融研究中心研究員夏丹認(rèn)為，在房地產(chǎn)新政配套方面，不僅應(yīng)對(duì)“改善性需求”進(jìn)行確切定義，各地還應(yīng)動(dòng)態(tài)調(diào)整“普通商品住房”執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。夏丹認(rèn)為，普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整工作應(yīng)是每年進(jìn)行一次的常規(guī)工作，根據(jù)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)、房?jī)r(jià)水平等的變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)更新。
一線加速回暖
盡管開發(fā)商和中介普遍感到振奮，但政策的效果，將可能只在部分城市實(shí)現(xiàn)。
其中最大的受益者是一線城市。深圳多個(gè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，由于供應(yīng)量相對(duì)少，目前深圳樓市成交已全面回暖。尤其是二手房交易，有些熱門房源甚至出現(xiàn)一天多次反價(jià)的現(xiàn)象。二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)從2014年9月的30233元/平方米一路攀升，現(xiàn)已突破33000元/平方米。
與此同時(shí)，新房?jī)r(jià)格也在節(jié)節(jié)攀升，如光明新區(qū)的樓盤，最高已摸到2萬/平方米，創(chuàng)歷史新高。不斷上升的新房?jī)r(jià)格也沒有阻止成交火爆，三月底開盤的多個(gè)樓盤銷售率都在80%以上。
亞豪機(jī)構(gòu)人士分析，降低首付比例，提高購(gòu)房資金杠桿，有助于撬動(dòng)更多住房消費(fèi)。在目前國(guó)內(nèi)商品房產(chǎn)能過剩的背景下，有助于緩解三、四線城市的高庫(kù)存壓力，對(duì)于一線城市來說，更成為拉動(dòng)購(gòu)房需求提升的利器。預(yù)計(jì)一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量將會(huì)在4月明顯升溫，三四線城市的樓市也將逐步回暖。
對(duì)于房企來說，一二線城市尤其是一線城市的市場(chǎng)將是避風(fēng)港。綜合多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，截至3月中旬，銷售額排名前20的上市房企，在一二線城市拿地比例創(chuàng)歷史紀(jì)錄，占比高達(dá)92.5%，歷史首次突破9成。其中在一線城市拿地高達(dá)62.5%，也是歷史最高。
房企也紛紛表示回歸一二線。在30日的業(yè)績(jī)交流會(huì)上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明指出，要全面退出三線城市，更關(guān)注一二線的舊城改造；恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞則介紹，恒大從2012年開始轉(zhuǎn)向一二線，目前一二線城市土地儲(chǔ)備占比46.88%，三四線占比53.11%。
亞豪機(jī)構(gòu)人士指出，相比2008年的首付2成、利率7折，央行信貸政策還保留了一定的調(diào)整彈性空間；此外，在二手房政策上，本次稅費(fèi)調(diào)整并未涉及個(gè)人所得稅這一二手房交易稅負(fù)最重的稅種，政府同樣保留了一定的調(diào)整空間。
