近期接連發(fā)布的樓市新政，在業(yè)內(nèi)引發(fā)了不同程度的反響，不同的市場參與主體對(duì)樓市政策的理解和判斷各有不同。但總體而言，大家對(duì)不斷深化的市場化改革的期盼是一致的，中國樓市經(jīng)歷多輪調(diào)控后已儼然懂得建立長效機(jī)制、更多尊重市場規(guī)律本身的重要性。
■ 本報(bào)特約評(píng)論員、中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長 胡志剛
“兩會(huì)”以來，為提振樓市、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)領(lǐng)域新增種種政策利好，但市場反應(yīng)整體平淡，可以預(yù)見，樓市亟待政策再發(fā)力，政府的政策儲(chǔ)備庫中也不乏有更多“利器”蓄勢(shì)待發(fā)，有些二三線城市政府甚至有可能孤注一擲，給市場下“猛藥”。這些政策原本的預(yù)期是要讓房地產(chǎn)市場銷售回暖，對(duì)沖經(jīng)濟(jì)低迷，防止經(jīng)濟(jì)通縮，但回顧2009年那一輪房地產(chǎn)市場強(qiáng)刺激政策導(dǎo)致市場暴漲投機(jī)盛行及2013年“國五條”政策導(dǎo)致房地產(chǎn)市場急劇下行的兩種結(jié)局，人們難免心有余悸。
首先，在上一輪城鎮(zhèn)化及房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的黃金十年，投資、投機(jī)行為嚴(yán)重，尤其是在一些二三線城市，政府為了土地財(cái)政，開發(fā)商為了賺快錢，不擇手段地造空城、鬼城，尤其在一些資源枯竭、產(chǎn)業(yè)空心化、人口凈流出的二三線城市，到處都是空置的“混凝土森林”。嚴(yán)酷的事實(shí)表明，醫(yī)治房地產(chǎn)創(chuàng)傷不會(huì)是一蹴而就的事。
其次，穩(wěn)定住房消費(fèi)的“牌”目前尚未出完，政策亦步亦趨，層層加碼，不斷發(fā)力是大概率事件。但如果再出臺(tái)一些“利器”政策，例如在一線城市如果沒有完善的替代政策就盲目放開限購政策，力度過大，疊加起來可能會(huì)導(dǎo)致住房量價(jià)急劇暴漲，房地產(chǎn)市場再一次爬升到“過山車”的頂端，重演上一輪城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)綁架經(jīng)濟(jì)、綁架政府的鬧劇。
為避免以上兩種傾向，作為穩(wěn)定住房消費(fèi)政策的頂層設(shè)計(jì)，目前出臺(tái)的政策應(yīng)該從整體上適度把握效果，反之如果政策繼續(xù)分散化、碎片化、自流化，要么“山洪暴發(fā)”使市場暴漲；要么“干枯斷流”使市場暴跌，無論出現(xiàn)哪一種結(jié)局，都將背離房地產(chǎn)業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的大目標(biāo)。
鑒于此，根據(jù)我個(gè)人的長期研究，建議在今后的政策引導(dǎo)過程中，要準(zhǔn)確把握以下幾個(gè)環(huán)節(jié)。
注重區(qū)間調(diào)控。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，政府相繼出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策來穩(wěn)定乃至刺激住房消費(fèi)提振市場信心是十分必要的，但要掌握分寸，更多著眼于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場走向常態(tài)化的大格局。
調(diào)控的最終目標(biāo)是要讓房地產(chǎn)市場健康良性地發(fā)展，但目前的房地產(chǎn)市場猶如萬花筒，不同類型的城市反應(yīng)不同，中央也因此強(qiáng)調(diào)各個(gè)城市要差別化調(diào)控。同時(shí)調(diào)控政策發(fā)生效力要有一定的空間幅度，上要封頂，不能突破導(dǎo)致暴漲的“天花板”；下要保底，不能暴跌硬著陸。如果再出臺(tái)類似2009年7折利率的利器，政策疊加力度過大，將會(huì)量價(jià)急劇上升再次推高市場，陷入投資投機(jī)群魔亂舞的局面，最終仍然加大市場危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。
注重供需對(duì)接。此次穩(wěn)定住房消費(fèi)政策中二套房首付比例降低，二手房交易營業(yè)稅“改五為二”，給購房者帶來利好的一面，降低了消費(fèi)者轉(zhuǎn)讓住房的成本。但是即便有關(guān)政策讓消費(fèi)者的“錢袋子”鼓了，提升了購買力，他們也未必愿意出手買爛尾樓。
目前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的一個(gè)顯著特征就是市場在下行，消費(fèi)在提升。上一輪城鎮(zhèn)化由于大規(guī)模的造空城，不注重樓盤質(zhì)量，導(dǎo)致出現(xiàn)很多爛尾樓，造成嚴(yán)重的供過于求。所以，不有的放矢地花氣力改進(jìn)空置樓盤的質(zhì)量，開發(fā)商一廂情愿跑量清盤以求回籠資金都將是徒勞的。
房地產(chǎn)市場應(yīng)當(dāng)遵循以銷定產(chǎn)的原則，建立供需對(duì)接的大格局。這就要求政府調(diào)控政策不僅要在消費(fèi)端發(fā)力，還應(yīng)在供應(yīng)端發(fā)力；不僅要減少購房人的成本，還應(yīng)改善產(chǎn)品質(zhì)量。為此，政府首先應(yīng)調(diào)整規(guī)劃，追加投資，完善滯銷樓盤周邊的交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等公共資源的配套；其次要督促和扶持開發(fā)企業(yè)追加投資，根據(jù)不同城市不同地域的地理、人文、民俗等特色和消費(fèi)需求，通過調(diào)整和完善設(shè)計(jì)優(yōu)化其所開發(fā)的滯銷樓盤；最后，開發(fā)企業(yè)要對(duì)購買其樓盤的業(yè)主提供綜合運(yùn)營配套服務(wù)。
注重一二級(jí)市場聯(lián)動(dòng)。近日出臺(tái)的政策對(duì)二級(jí)市場及轉(zhuǎn)讓二手房有一些利好，但是總體上來講其政策支點(diǎn)還是偏重于一級(jí)市場。當(dāng)前剛需市場已達(dá)一定水平，未來市場將要靠改善性需求支撐。因此穩(wěn)定住房消費(fèi)要特別重視改善型需求，盡早建立一二級(jí)市場聯(lián)動(dòng)的大格局：一方面在一線城市，可以探討提高利率稅收門檻阻擋本地有戶籍的居民投資投機(jī)購買多套房，將市場容量讓渡給外來人口，逐步放寬放開對(duì)他們的入市限制；另一方面對(duì)于那些有消費(fèi)需求升級(jí)意愿的居民進(jìn)一步給予稅收、利率等方面的優(yōu)惠，資助他們賣小換大、賣舊換新。
注重租售并舉。目前出臺(tái)的政策把注意力僅僅盯在住房的持有消費(fèi)上，其實(shí)租房同樣也是一種消費(fèi)，一個(gè)健全的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是租售并舉互為補(bǔ)充。國內(nèi)的住房自有率已達(dá)90%左右，城市居民購房自住的潛力已不大，而外來人口的住房消費(fèi)以租賃房為主，因此，穩(wěn)定住房消費(fèi)不能只局限于持有型消費(fèi)，應(yīng)當(dāng)合理地拓展房屋租賃市場，建立租售并舉的大格局，讓市場良性互動(dòng)、全面發(fā)展。
為此，政府可以回購商品房作為危改、棚改安置房或收儲(chǔ)商品房作為公租房、社會(huì)租賃房進(jìn)行出租，也可以出臺(tái)一些降低房屋出租稅收及房產(chǎn)稅的政策，同時(shí)降低出租者以及租房者的成本，以達(dá)到“一石二鳥”的效果，鼓勵(lì)開發(fā)商在閑置樓盤無法通過買賣回收現(xiàn)金流資金鏈緊張的情況下轉(zhuǎn)向批量裝修出租，從開發(fā)商轉(zhuǎn)型為房東，自我消化庫存，以盤活存量，形成長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)。
注重房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。上一輪城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)業(yè)粗放型開發(fā)，投機(jī)型發(fā)展，市場嚴(yán)重地供過于求，產(chǎn)品質(zhì)量不高，企業(yè)管理混亂，經(jīng)營效益下滑，不少企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)企業(yè)兼并重組步伐加快，市場集聚化程度提高，這是一次倒逼開發(fā)企業(yè)通過創(chuàng)新轉(zhuǎn)型步入常態(tài)化的歷史機(jī)遇。
然而，創(chuàng)新轉(zhuǎn)型要有精細(xì)的政策引導(dǎo)，最近國土資源部強(qiáng)調(diào)土地“要有供、有限，合理安排住房和其他用地供應(yīng)規(guī)模；要優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整；要加大保障性安居工程建設(shè)，并加強(qiáng)監(jiān)督管理。”無疑，這些舉措是必要的，但總體來看力度仍然不夠。
這就要求政府需要進(jìn)一步出臺(tái)一系列的政策，在土地、金融、稅收、規(guī)劃、市政、環(huán)保、市場等方面倒逼和引導(dǎo)企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，優(yōu)勝劣汰。房地產(chǎn)業(yè)告別了黃金十年，迎來白銀十年，房地產(chǎn)行業(yè)也由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，決定房企競爭力的就不只是資金量，靠造房子就能賣出去數(shù)錢的日子一去不復(fù)返，再也沒有“粗放式經(jīng)營就能賺大錢”的好日子。房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要從給住戶提供一座好房子轉(zhuǎn)變?yōu)榻o住戶提供一種好的生活方式，再到給住戶提供有利于身心健康的居住環(huán)境。
總之，目前出臺(tái)的這些政策對(duì)市場發(fā)展有一定的促進(jìn)作用，但是其近期效果尚不盡如人意，遠(yuǎn)期效果也難以有大的作為。接下來建議要研發(fā)儲(chǔ)備并適時(shí)適度地出臺(tái)更多利好政策，條件成熟還要推出規(guī)制房地產(chǎn)市場的約束性法律規(guī)定，如房產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息聯(lián)網(wǎng)等。一方面要引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)擺脫困境，步入良性循環(huán)；另一方面又要依法治理，精心呵護(hù)，引導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)通過創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。
