近期接連發(fā)布的樓市新政，在業(yè)內(nèi)引發(fā)了不同程度的反響，不同的市場參與主體對樓市政策的理解和判斷各有不同。但總體而言，大家對不斷深化的市場化改革的期盼是一致的，中國樓市經(jīng)歷多輪調(diào)控后已儼然懂得建立長效機(jī)制、更多尊重市場規(guī)律本身的重要性。
“兩 會”以來，為提振樓市、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)領(lǐng)域新增種種政策利好，但市場反應(yīng)整體平淡，可以預(yù)見，樓市亟待政策再發(fā)力，政府的政策儲備庫中也不乏有更多“利 器”蓄勢待發(fā)，有些二三線城市政府甚至有可能孤注一擲，給市場下“猛藥”。這些政策原本的預(yù)期是要讓房地產(chǎn)市場銷售回暖，對沖經(jīng)濟(jì)低迷，防止經(jīng)濟(jì)通縮，但 回顧2009年那一輪房地產(chǎn)市場強(qiáng)刺激政策導(dǎo)致市場暴漲投機(jī)盛行及2013年“國五條”政策導(dǎo)致房地產(chǎn)市場急劇下行的兩種結(jié)局，人們難免心有余悸。
首先，在上一輪城鎮(zhèn)化及房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的黃金十年，投資、投機(jī)行為嚴(yán)重，尤其是在一些二三線城市，政府為了土地財(cái)政，開發(fā)商為了賺快錢，不擇手段地造空 城、鬼城，尤其在一些資源枯竭、產(chǎn)業(yè)空心化、人口凈流出的二三線城市，到處都是空置的“混凝土森林”。嚴(yán)酷的事實(shí)表明，醫(yī)治房地產(chǎn)創(chuàng)傷不會是一蹴而就的 事。
其次，穩(wěn)定住房消費(fèi)的“牌”目前尚未出完，政策亦步亦趨，層層加碼，不斷發(fā)力是大概率事件。但如果再出臺一些“利器”政策，例如在一線 城市如果沒有完善的替代政策就盲目放開限購政策，力度過大，疊加起來可能會導(dǎo)致住房量價(jià)急劇暴漲，房地產(chǎn)市場再一次爬升到“過山車”的頂端，重演上一輪城 鎮(zhèn)化房地產(chǎn)綁架經(jīng)濟(jì)、綁架政府的鬧劇。
為避免以上兩種傾向，作為穩(wěn)定住房消費(fèi)政策的頂層設(shè)計(jì)，目前出臺的政策應(yīng)該從整體上適度把握效果，反之如果政策繼續(xù)分散化、碎片化、自流化，要么“山洪暴發(fā)”使市場暴漲；要么“干枯斷流”使市場暴跌，無論出現(xiàn)哪一種結(jié)局，都將背離房地產(chǎn)業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的大目標(biāo)。
鑒于此，根據(jù)我個(gè)人的長期研究，建議在今后的政策引導(dǎo)過程中，要準(zhǔn)確把握以下幾個(gè)環(huán)節(jié)。
注重區(qū)間調(diào)控。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，政府相繼出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策來穩(wěn)定乃至刺激住房消費(fèi)提振市場信心是十分必要的，但要掌握分寸，更多著眼于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場走向常態(tài)化的大格局。
調(diào)控的最終目標(biāo)是要讓房地產(chǎn)市場健康良性地發(fā)展，但目前的房地產(chǎn)市場猶如萬花筒，不同類型的城市反應(yīng)不同，中央也因此強(qiáng)調(diào)各個(gè)城市要差別化調(diào)控。同時(shí)調(diào)控政 策發(fā)生效力要有一定的空間幅度，上要封頂，不能突破導(dǎo)致暴漲的“天花板”；下要保底，不能暴跌硬著陸。如果再出臺類似2009年7折利率的利器，政策疊加 力度過大，將會量價(jià)急劇上升再次推高市場，陷入投資投機(jī)群魔亂舞的局面，最終仍然加大市場危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。
注重供需對接。此次穩(wěn)定住房消費(fèi)政策中二套房首付比例降低，二手房交易營業(yè)稅“改五為二”，給購房者帶來利好的一面，降低了消費(fèi)者轉(zhuǎn)讓住房的成本。但是即便有關(guān)政策讓消費(fèi)者的“錢袋子”鼓了，提升了購買力，他們也未必愿意出手買爛尾樓。
目前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的一個(gè)顯著特征就是市場在下行，消費(fèi)在提升。上一輪城鎮(zhèn)化由于大規(guī)模的造空城，不注重樓盤質(zhì)量，導(dǎo)致出現(xiàn)很多爛尾樓，造成嚴(yán)重的供過于求。所以，不有的放矢地花氣力改進(jìn)空置樓盤的質(zhì)量，開發(fā)商一廂情愿跑量清盤以求回籠資金都將是徒勞的。
