上月底，持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)終于迎來數(shù)針強(qiáng)心劑。央行、住建部、國土部、財(cái)政部等多個(gè)中央部門連續(xù)發(fā)文，在土地供應(yīng)、銀行貸款、交易稅收等多個(gè)方面進(jìn)行調(diào)整。對(duì)此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士一片歡呼，但部分持幣觀望的潛在購房者，則感到不小的壓力，擔(dān)心房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲，猶豫是否可以出手。
以下這些來自學(xué)界和業(yè)界的最新觀點(diǎn)，也許并不能直接回答這些問題；但無論是宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣金融、還是行業(yè)研究的視角，答案的指向性卻非常一致。這或許是一種很重要的參考。來聽聽他們是怎么說的。
記者采訪姚洋，他開門見山表述觀點(diǎn)：房?jī)r(jià)暴漲的年代已經(jīng)過去，未來即使有漲幅，也只會(huì)是緩慢上漲。他認(rèn)為，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)、與金融走勢(shì)密切相關(guān)。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的大背景下，房地產(chǎn)的興衰直接危及金融安全和經(jīng)濟(jì)安全。高房?jī)r(jià)的解決方案并非所謂的“打壓”，而是應(yīng)更多地通過債券發(fā)放、人口疏導(dǎo)、房產(chǎn)稅征收等經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)節(jié)。
政府可以發(fā)放房地產(chǎn)債券
這一輪的樓市低潮，大背景是中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，進(jìn)入一種新常態(tài)。在姚洋看來，經(jīng)濟(jì)增速放緩之際，中國經(jīng)不起地產(chǎn)行業(yè)泡沫破裂，房地產(chǎn)市場(chǎng)如若“崩盤”，影響金融體系，經(jīng)濟(jì)增速會(huì)降至“不可接受”的程度。“我們不能聽任房地產(chǎn)業(yè)跌掉一半，對(duì)誰都沒好處，經(jīng)濟(jì)受不了。”
姚洋認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)在金融。“目前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)過剩，房子賣不出去，房地產(chǎn)商只能借新債還舊債，死扛，期盼房?jī)r(jià)來個(gè)大漲，然后解套。這種情況放在別的國家，銀行很有可能不借，企業(yè)就要破產(chǎn)。”在中國，部分開發(fā)商因?yàn)楸汇y行追債，用房子抵債，銀行拿著房子也不敢降價(jià)，許多地方有價(jià)無市，許多房子沒賣出去，大家都在等待。“如果房?jī)r(jià)大幅下跌，必然導(dǎo)致違約，許多影子銀行背后就是傳統(tǒng)銀行部門，這樣就會(huì)引發(fā)連鎖效應(yīng)，危及整個(gè)金融行業(yè)。”
應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)高庫存、高借貸杠桿導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)，姚洋認(rèn)為，政府應(yīng)當(dāng)發(fā)揮作用。“我建議政府發(fā)點(diǎn)債券。”他表示，專門的房地產(chǎn)債券可以以政府信用撬動(dòng)百姓手里的錢，再用這筆錢，去買下房地產(chǎn)多余的庫存。“政府可以用較低的價(jià)格買下庫存，再低價(jià)出租或出售給百姓，就此也能解決年輕人的住房問題。”這樣做的好處是，將中國過去十多年高速增長(zhǎng)累積的財(cái)富，變成債券，變成普通百姓的實(shí)際財(cái)富；而政府再以信用、以長(zhǎng)期稅收來還。
這個(gè)思路，與今年3月27日國土部、住建部聯(lián)合發(fā)的“四類九條”新政思路相當(dāng)一致。新政要求各地將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源；整體購買在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房。
一線城市限購并非長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)
去年下半年起，面對(duì)市場(chǎng)的蕭條，不少二三線城市已經(jīng)公開或暗中取消了限購。但北京（樓盤）、上海（樓盤）、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）等一線城市，“限購”依舊。
在姚洋看來，一線城市的限購，并非長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)。“短期內(nèi)，限購對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲能起到一定作用，但實(shí)際上，它沒有解決根本問題。”根本問題是人口向大城市的不斷集中。“一線城市機(jī)會(huì)多，年輕人就是想來，你靠限購，能限制住嘛？”他認(rèn)為，以抑制房?jī)r(jià)為目的的限購，在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期，反而會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來負(fù)面因素。“不能單純考慮房地產(chǎn)，也要考慮宏觀經(jīng)濟(jì)。”
一線城市房?jī)r(jià)何以居高不下？姚洋認(rèn)為，這是由于中國的人口結(jié)構(gòu)具有特殊性，上世紀(jì)90年代開始，勞動(dòng)人口數(shù)量和比例上升，加上東西部之間的發(fā)展不平衡，大量人口涌入一二線城市；與此同時(shí)，人們收入在增長(zhǎng)，但收入分配不均、投資渠道有限，一線城市的房地產(chǎn)是最被看重的投資品，再加上土地高度管制、供給有限，供不應(yīng)求。
“所以，不能只靠限購，而是要疏導(dǎo)一些城市功能。”姚洋說。
政府一定要調(diào)控房?jī)r(jià)嗎
房地產(chǎn)市場(chǎng)年年調(diào)控，卻往往被人詬病為“空調(diào)”。前些年，面對(duì)房?jī)r(jià)上漲，調(diào)控“越調(diào)越漲”。那么新的調(diào)控手段是否會(huì)取得好的效果呢？
對(duì)于這個(gè)問題，姚洋反問，“政府一定要調(diào)控房?jī)r(jià)嗎？”他說，通常講到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，人們就會(huì)想到“宏觀調(diào)控”。但實(shí)際上，宏觀調(diào)控和結(jié)構(gòu)調(diào)整根本是兩回事。宏觀調(diào)控，是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的具體手段；而結(jié)構(gòu)調(diào)整，是整個(gè)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)出了問題，需要調(diào)整，需要改革。“靠宏觀調(diào)控去搞結(jié)構(gòu)調(diào)整？行不通的。”
姚洋認(rèn)為，在目前的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)下，這樣那樣的調(diào)控是沒有必要的。宏觀經(jīng)濟(jì)壓力大，理應(yīng)放松，用掉多余的產(chǎn)能；如果繼續(xù)一味壓制，只能造成產(chǎn)能的浪費(fèi)。
“所謂的調(diào)控，不能老是用行政手段，可以多用一些經(jīng)濟(jì)手段。”比如，城市功能的疏導(dǎo)就是經(jīng)濟(jì)手段；再比如，可以開征房產(chǎn)稅。
“對(duì)存量房征房產(chǎn)稅，很大程度上可以平抑房?jī)r(jià)。”姚洋說，“房產(chǎn)稅，是調(diào)節(jié)收入分配的很好的方式。”他認(rèn)為，90平方米以上，超出自住需求的房產(chǎn)，可以說是純粹的財(cái)產(chǎn)。對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅，不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來太多影響。
而開征房產(chǎn)稅，對(duì)地方政府而言，也是未來房?jī)r(jià)走勢(shì)漲幅趨緩后非常穩(wěn)定的財(cái)源。“北京、上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)不可能出現(xiàn)像前些年那樣的瘋漲，最多是緩慢上漲，再過十年二十年，可能連北京的房?jī)r(jià)都要下跌。”
