重點提示
流動性充裕之下，房地產(chǎn)市場首先迎來成交回暖。而根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，成交連續(xù)上升約6個月之后，價格將會上升。這一演進的趨勢，將率先在一二線城市實現(xiàn)。
本報記者張曉玲 廣州、深圳報道
據(jù)民生宏觀研究院測算，4月20日起的降準，“最大受益行業(yè)是房地產(chǎn)。”易居中國聯(lián)席總裁丁祖昱說，開發(fā)貸、按揭貸款都將獲得更多的額度。
流動性充裕之下，房地產(chǎn)市場首先迎來成交回暖。而根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，成交連續(xù)上升約6個月之后，價格將會上升。這一演進的趨勢，將率先在一二線城市實現(xiàn)，部分業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，一二線城市在今年下半年將出現(xiàn)供需的逆轉(zhuǎn)，房價重新上漲。其中深圳已經(jīng)開始了。
信貸價格下調(diào)
丁祖昱認為，降準后，和投資相關(guān)、需要大資金量投入的行業(yè)受影響更大，固定資產(chǎn)投資首當其沖，其中房地產(chǎn)應(yīng)該是受益最大的行業(yè)。從資金分配角度講，銀行不管是開發(fā)貸，還是按揭貸，每年的額度總是用得最快的，但降準之后，貸款就會隨之增加更多了。
更為關(guān)鍵的是，“3·30”新政出臺了關(guān)于二套房的相關(guān)利好政策，但如果按揭上限額度不打開，那也是一紙空文，不可能落實到位。從目前各個城市的執(zhí)行來看是有問題的，特別是在京滬深穗這類城市。降準后釋放的流動性超過1萬億，將有助于解決這個問題。因此，降準對房地產(chǎn)是及時雨。他預(yù)計，后續(xù)還會繼續(xù)降準降息，降準的概率更高。
合富輝煌首席市場分析師黎文江也指出，二套首付降至4成房貸新政落地，但是銀行貸款額度卻是比較緊張的，因此需求難以擴大，樓市成交也不明顯。在目前通縮態(tài)勢下，降準是及時的調(diào)控措施。
降準還有利于降低房貸利率。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，北京地區(qū)各大銀行并未完全執(zhí)行3·30新政，對二套房貸首付比例統(tǒng)一執(zhí)行5成，利率仍保持上浮10%。而在3·30政策中，明確提及：“具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。”在降準后，央行的可貸款額度明顯增加，這種情況下，信貸的價格將持續(xù)下調(diào)。
專家預(yù)期樓市成交將繼續(xù)好轉(zhuǎn)。黎文江說，以廣州為例，目前全市庫存量壓力大，且大多為130平方米大戶型。本次降準既對消化庫存有推動作用，同時也滿足更多改善型需求；樓市成交量預(yù)期上升，庫存逐步被消化，開發(fā)商資金回籠，政府的土地也好賣了，供應(yīng)量也會增加，樓市將慢慢復(fù)蘇。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月現(xiàn)有情況看，整體市場表現(xiàn)好于3月，但較1月仍有一定差距。從“3·30新政”之后的成交數(shù)據(jù)來看，三四線城市表現(xiàn)較弱，而一二線城市相對較好。
張大偉認為，政策刺激對基本面較好的城市有積極作用，而對供過于求的城市提振效應(yīng)有限。
世聯(lián)行的成交數(shù)據(jù)顯示，3.30新政以來，4月份前3周的成交金額環(huán)比3月份前3周漲幅為27.5%，最新的周成交金額已接近去年12月份水平。但城市間的行情分化非常明顯，一線城市領(lǐng)漲，漲幅遠高于平均水平；二線城市中的佛山、東莞、惠州、合肥漲幅接近30%；天津、南昌、廈門、濟南漲幅約為15%；同時，成都、長沙、中山等城市呈現(xiàn)負增長。
一二線房價將上漲？
歷史數(shù)據(jù)顯示，降準之后的6個月左右，房價將止跌回升、開始上行。
回顧2008年底的樓市，需求低迷，房價同比出現(xiàn)負增長，很多城市也迎來了庫存的最高峰。2008年10月、11月和12月三次連續(xù)降準之后（降至15.5%），2009年7月，70個大中城市新建住宅價格同比漲幅為0.3%，結(jié)束下行。與此同時，全國主要一二線城市經(jīng)歷持續(xù)去庫存，去化周期恢復(fù)至合理水平。再回顧2011年，經(jīng)歷當年11月底至2012年5月的3次連續(xù)降準之后（降至20%），房價于2013年1月同比轉(zhuǎn)為正增長。
世聯(lián)行有關(guān)分析人士指出，本輪調(diào)整從2014年初開始，9月份大部分城市的庫存攀升至2011年以來的最高點，目前除主要的一二線城市以外，大部分三四線城市庫存去化周期仍在高位；70個大中城市的新建住宅房價同比漲幅也從去年9月以來持續(xù)7個月呈現(xiàn)負增長。本次降準，疊加信貸、稅費、利率等的寬松政策，核心是去庫存，以實現(xiàn)穩(wěn)房價。
上述分析人士預(yù)計，降準之后，分化的行情仍會延續(xù)。按照2008、2011年的走勢推算，今年3季度主要一二線城市的庫存去化周期將恢復(fù)至合理水平，供求逆轉(zhuǎn)后、房價將進入上行通道。
中國指數(shù)研究院分析認為，具體來看，不同城市房價走勢將持續(xù)分化。一線城市庫存量相對合理，目前出清周期普遍在12-14個月，未來隨著利好政策逐步落地實施，需求將進一步釋放，房價將繼續(xù)穩(wěn)中看漲；南京、鄭州等需求旺盛、政策利好的熱點二線城市房價也將呈現(xiàn)上漲趨勢。
但三亞、天津、桂林等庫存壓力仍較大的二三線城市，未來仍將以去化庫存為主，雖然在利好政策推動下，需求將有所釋放，但住宅價格將趨于平穩(wěn)或跌幅收窄；三線城市如徐州等庫存持續(xù)走高，徐州3月末出清周期高達近20個月，未來價格或?qū)⒀永m(xù)下行。
值得關(guān)注的是，由于城市間中長期庫存、短期供求及地理位置的差異，一二線同級別城市間住宅價格也表現(xiàn)分化。一線城市中，深圳房價已進入上行通道，未來隨著需求進一步釋放，房價或?qū)⒗^續(xù)保持穩(wěn)中有漲甚至加速上漲；廣州短期庫存壓力增大，宅地供應(yīng)收緊，廣佛同城長期利好穗城，未來價格將穩(wěn)中有升；二線城市中，武漢潛在需求旺盛，對政策反應(yīng)敏感，在利好政策推動下量升價穩(wěn)。杭州庫存仍處高位，出清周期回落至13個月以內(nèi)，未來房價或?qū)⒅沟蠓�(wěn)。
