新常態(tài)下政策利好措施并不會引致房價普遍意義上反轉(zhuǎn)回升。庫存仍是今年樓市整體主基調(diào)、局域分化趨勢將更為顯著。一些熱點地區(qū)由于潛在剛需入市可能會促使量價回升，但房價大幅上漲可能基本可以排除。
國家統(tǒng)計局對70個大中城市的統(tǒng)計顯示，新建商品住宅（不含保障性住房）價格3月環(huán)比下降的城市由2月的66個銳減至50個；上漲城市則激增10個至12個。住宅銷售明顯回升，一線城市房價環(huán)比漲幅轉(zhuǎn)正，二三線城市環(huán)比降幅顯著收窄。在經(jīng)歷了史上最嚴厲最長周期的調(diào)控后，在接踵而來的政策利好下，樓市見底論、抄底論再起，房價似乎有即刻反轉(zhuǎn)之勢（一些樓盤甚至喊出漲價口號），樓市也似乎要再次進入量價齊升自我強化軌道，市場正在經(jīng)歷微妙心理考驗。但我們認為，需要理性分析當前影響樓市多元化因素，新常態(tài)下政策利好措施并不會引致房價普遍意義上反轉(zhuǎn)回升。
房價從去年5月整體環(huán)比回落，再到9月環(huán)比全面止?jié)q，樓價調(diào)整已持續(xù)了近一年，同比價格下降意義上的深度調(diào)整也已持續(xù)了半年。截至今年3月，一線城市房價同比整體下降4.5%，二三線城市同比降幅超過6%。房價環(huán)比持續(xù)回落并導致同比負增長的情形，在2011年10月到2012年5月也出現(xiàn)過，當時因房地產(chǎn)“降溫”造成稅收和土地出讓收入大降，地方政府或明或暗地放松調(diào)控，甚至萌發(fā)“政策松綁”的沖動，但隨即被一一叫停。但這輪房價調(diào)整不同。當前樓市單邊持續(xù)上漲的預(yù)期已經(jīng)改變，尤其大量保障性住房建設(shè)極大緩解了中低收入群體住房需求，改善了住宅市場的市場結(jié)構(gòu)和供求關(guān)系，政府逐漸夯實了住房市場政策托底功能。因此，這一輪房價絕對回落，比2012年更具可持續(xù)的微觀市場基礎(chǔ)，局部行政性調(diào)控手段讓位于市場調(diào)節(jié)機制的條件已經(jīng)成熟。從去年二季度開始，絕大部分城市相繼放開限購限貸，從去年“9·30”二套房認定新規(guī)到今年“3·30”降低二套房首付和銷售免稅年限“5改2”新政，提升公積金貸款額度上限等，房地產(chǎn)市場已進入政策寬松期，通過鼓勵首套房和改善型需求來“穩(wěn)定住房消費”，再疊加近期降息降準效應(yīng)，“房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”已具備市場和資金雙重基礎(chǔ)。
當前經(jīng)濟下行壓力大，固定資產(chǎn)投資持續(xù)回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)銜回落勢頭。今年一季度房屋新開工面積下降18.4%，住宅新開工面積下降20.9%（降幅均進一步擴大），兩者延續(xù)去年以來的負增長態(tài)勢。類似情況只在2009年和2012年出現(xiàn)，但本輪負增長期限已超過前2輪。房地產(chǎn)市場調(diào)整力度前所未有。我國經(jīng)濟正處在結(jié)構(gòu)調(diào)整升級“銜接期”，經(jīng)濟增長動力青黃不接導致經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大，這也是經(jīng)濟新常態(tài)下經(jīng)濟增速換擋的本質(zhì)原因。在區(qū)間管理框架下，經(jīng)濟下行容忍度和結(jié)構(gòu)調(diào)整之間的短期權(quán)衡決定了創(chuàng)新、改革和轉(zhuǎn)型仍是當前主基調(diào)。
雖然房地產(chǎn)政策經(jīng)過了一系列調(diào)整，這種調(diào)整更多是對過去非常規(guī)管制政策的市場化回歸，以鼓勵自住型消費需求，但仍限制投資投機。中國城鎮(zhèn)化還遠未完成，剛需和改善型潛在需求規(guī)模仍然巨大。在經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大背景下，房地產(chǎn)市場非常規(guī)管制措施逐步退出并適度加大對自住型消費的支持力度，通過直接針對房地產(chǎn)剛需群體的鼓勵措施加速房地產(chǎn)去庫存，既在減輕經(jīng)濟下行壓力，釋放和化解風險，也在加速滿足剛需，促進房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展。這與過去通過房地產(chǎn)“強刺激”來拉動經(jīng)濟以致滋生大量投資投機性需求的做法截然不同。通過政策引導加速住房向居住屬性回歸，“穩(wěn)住住房消費”并有效保增長，為改革創(chuàng)新轉(zhuǎn)型創(chuàng)造更寬松環(huán)境，達到惠民生、保增長、促轉(zhuǎn)型的多重目標，這是房地產(chǎn)回歸居住本質(zhì)、新常態(tài)下房地產(chǎn)政策的題中之意。
各項政策利好疊加，無疑有助于釋放剛需，并促使部分潛在剛需和改善型需求提前入市，這對樓市“量價”都有一定支撐作用，也是樓市健康持續(xù)發(fā)展的前提和目的。但自住型需求入市不會導致樓市“量價”暴漲并螺旋上升。西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心數(shù)據(jù)顯示，當前城鎮(zhèn)可實現(xiàn)的剛性和改善型住房需求不足4%，自住需求恰恰是高房價的受害者和出局者。
過去十余年樓市單邊持續(xù)快速上漲的一個重要原因，是各方對樓市持續(xù)上漲的一致預(yù)期。但眼下的經(jīng)濟新常態(tài)已改變了房價過快上漲的基礎(chǔ)。從本質(zhì)上說，房價過快上漲需要相應(yīng)上漲的購買力支撐，新常態(tài)下經(jīng)濟增長下臺階，經(jīng)濟潛在產(chǎn)出（購買力）已無法承受高房價及房價過快上漲壓力。此外，樓市投資投機環(huán)境也已改變�！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》實施后，全國所有地級以上城市住房信息系統(tǒng)都必須與住建部聯(lián)網(wǎng)。雖然這與房產(chǎn)稅征收沒有必然聯(lián)系，但全國統(tǒng)一性房地產(chǎn)登記改變了大量投資投機者心理預(yù)期，有效減少了投資投機增量和存量，而這正是過去房價單邊上漲的重要支撐力量。還有，一些熱點地區(qū)仍在執(zhí)行限購政策，這也從準入上直接排除了投資投機性購房需求。
若再從產(chǎn)業(yè)周期看，樓市整體供大于求的格局已經(jīng)形成，樓市整體庫存高企，邊際供給能力處于高位；再加上大量保障性住房入市解決了大部分剛需，房價彈性逐漸增強，兩者疊加決定了房價難以再出現(xiàn)普遍意義上的反轉(zhuǎn)回升。
大家都知道，股市和樓市具有一定的需求替代關(guān)系。資本市場在戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展和國企改革中的重要作用，決定了我國股市的長期向好趨勢，這無疑將顯著改變居民的資產(chǎn)配置策略，這在短期對樓市具有明顯的需求替代作用。
基于上述邏輯，我們認為，去庫存仍是今年樓市整體主基調(diào)、局域分化趨勢將更為顯著，樓市將加速向居住屬性回歸；一些熱點地區(qū)由于潛在剛需入市可能會促使量價回升，但房價大幅上漲的可能基本可以排除。
